關于物業專項維修資金應急使用的探討

劉常青

近年來，隨著住宅使用年限的增加，業主對維修和改造樓房共有部分、共用設備的需求度也越來越高，然而“沉睡”的物業專項維修資金由于申請難、程序復雜等原因一直無法得到有效利用，尤其是遭遇緊急狀況時，無法及時申請到資金進行維修。

一、建立維修資金應急使用制度的必要性

（一）完善物業專項維修資金管理制度，充分發揮其保障功能的客觀需要

物業專項維修資金應急使用制度實際上是對原有的專項維修資金制度的拓展和延伸。我國物業管理及相關制度起步較晚，在具體操作上面臨諸多問題，尤其是緊急情況下的維修資金使用僅在物業條款中做了簡單說明與補充，研究層面較為狹隘與膚淺。但現實情況是，隨著城市房屋的老化，受自然災害及人為因素的影響，確實存在著樓房共有部分及共用設備維修、改造不及時的問題。建立物業專項維修資金應急使用制度，有利于對偶然發生的不可抗力情況進行彌補與修復，以保護居民的生命財產安全，充分發揮專項維修資金制度的保障功能。

（二）緩解社會矛盾，滿足居民美好生活需求的現實需要

伴隨著房屋的老化，共有部分、共用設備的緊急維修需求度日益增加，外墻脫落、電梯失修等情況時有發生，已經嚴重影響到了居民的正常生活。但現實中，除了審批程序繁雜、回饋緩慢等制度性問題，還面臨著鄰里之間的關系博弈。而按照《物權法》的規定，專項維修資金的調用必須滿足雙三分之二原則，實際上就很難得到滿足，這也是我國物業專項維修資金使用低效的原因之一。而專項維修資金應急使用制度的確立，將突破“雙三分之二”的條款限制，當共有部分及共用設備發生損害時，便可以最快的速度獲取應急維修專項資金的支持，及時止損，從而將避免鄰里之間的矛盾沖突，滿足絕大多數居民對美好生活的需求。

二、關于維修資金應急使用的經驗借鑒

1.長沙——創新應急資金管理方式

長沙市相關部門與學者認為，“雙三分之二”條款是應急資金使用困難的重要原因，因此提出了“業主自繳放心用、應急維修直接用、一次性表決多年用、審核下移授權用”的改革模式。尤其是在審核權下移部分，長沙市還配套建立了專門的應急資金使用辦法與標準，對應急資金的適用范圍及使用條件等做出了具體規定，以達到緊急情況下直接使用的目的。

2.天津——創立應急資金資金來源

天津市相關部門認為，需要將房屋專項維修資金與應急資金相分離，應急資金來源主要是來自專項維修資金的增值部分。與此同時，完善相關的物業管理條例與法規，確立緊急事件的界定界線與管理程序和辦法，有序平穩的推動緊急事件發生時的評估、維修、檢測等工作。

3.上海——鼓勵業主委員會的自治模式

相較之下，上海市相關部門更重視業主委員會的自治力量，鼓勵業委會發揮關鍵作用。在上海模式下，首先由行政管理部門統一收繳房屋維修應急資金，然后行政部門將應急資金轉到業主委員會的公款賬戶，由其負責應急資金的管理與使用。當緊急情況發生時，引入第三部門協助其利用應急資金進行房屋共有部分及共用設備的修補與改造等。

雖然，三種應急資金管理制度都不同程度的提高了資金使用效率，一定程度上滿足了業主的生活需求，但也存在各種各樣的問題，仍需繼續完善與創新。

三、建立維修資金應急使用制度的路徑分析

（一）明確適用范圍，保障業主權益

為避免物業維修專項應急資金的濫用，消除業主的資金安全顧慮，應首先從頂層設計上對專項維修資金應急使用制度的適用范圍進行嚴格界定。具體可仿照各省市曾探索的應急資金“綠色通道”的相關規定，根據實際情況對常發生的樓房共有部分及共用設備損壞情況做出詳細規定，以使應急資金的使用有法可依。如此既能加快房屋共有部分及共用設備的損壞情況的認定，提高事件處理效率，又能在一定程度上消除業主的疑慮，提高資金使用的合理合法程度等。

（二）優化使用程序，強調高效快捷

在對應急維修資金使用的主體和范圍確定以后，便要以此為基礎，開始著手優化資金的使用程序。從樓房共有部分及共用設備的受損情況鑒定，到緊急情況認定的審批，再到施工單位的處理與應急維修資金的劃撥等諸多程序，都要以明確的規章制度形式做出嚴格且清晰的規定。

比如，房屋共有部分及共用設備以何種形式受損、達到何種程度可以判定其符合應急維修資金的使用條件。再比如，建筑施工單位的資格認定及招投標工作如何安排與進行，以及候選名單是否應視情況進行調整、調整間隔時間如何確定。又比如，應急維修資金的管理主體及決策主體如何確定，可以學習西方經驗以市場金融機構作為應急維修資金的運營主體和管理主體，政府只承擔宏觀調控與監督的責任。也可以學習國內各省市的辦法，如學習上海市鼓勵業主委員會管理等。

本文認為，在我國物業專項維修資金應急使用制度尚不完善的情況下，應該先發揮政府的主導作用，以政府作為管理主體與運營主體，待到該制度稍有成熟以后，再考慮由市場上的金融機構及第三部門通力合作。同時，還應積極引進計算機信息技術，以加強房屋情況檢測與跟蹤等。

（三）建立應急維修專項資金來源

資金來源是確立與完善物業專項維修資金應急使用制度的根本前提與基礎，只有在資金充足且充裕的情況下，前述體制、機制改革才有實施的可能與必要。眾所周知，物業專項維修資金是房子的“養老金”，隨著房齡的上升，房屋共有部分及共用設備出現問題的概率會越來越高，這筆錢輕易不可動。因此，在建立應急維修專項資金來源時，本文認為天津市的做法十分出色且合理，即將物業專項維修資金的增值部分用作應急維修資金的來源，這樣既不會給業主增加新的壓力與負擔，又能推動住宅專項維修資金在投資運營方面的轉型升級，以爭取最大的經濟效益等。

（四）完善監督機制與投訴處理機制

“把權力關進制度的籠子”十分必要。應急資金制度的建立實質上就是在為緊急情況開綠燈，我們在優化資金利用路徑的同時更要提防權力的濫用，因此建立完善的監督機制及投訴處理機制的重要性不言而喻。首先，應從立法層面確立應急維修資金使用的監督主體與職權范圍；其次，具體實施中，應引入第三機構如會計師事務所和律師事務所等加強資金以步驟監管；最后，還應充分發揮業主委員會及業主的作用，鼓勵其參與到應急維修資金使用的監督中來，開設專門的投訴及舉報專線，方便人民群眾及時對違法、違規行為進行揭露等。