營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策

王寶妹

一、“營改增”背景下房地產企業發展現狀

當前，隨著我國社會經濟的穩定發展，國家對“營改增”政策給各個行業運營發展帶來的影響極為關注。大多數房地產企業為一般納稅人，隨著“營改增”政策的實施，也增加了房地產企業的納稅籌劃難度。出臺營改增的初衷是為了降低稅負，但一些房地產企業沒有適應新政策的變化，導致稅負不減反增。對此，房地產企業應當明確營改增對企業稅收帶來的影響，并合理制定稅收籌劃對策，幫助企業有效節約稅負，增加企業效益。

二、“營改增”對房地產企業稅收的影響分析

（一）籌劃影響

在“營改增”背景下，給房地產企業內部發展帶來諸多影響，從理論層級上，稅務改革可以減少企業稅負，增值稅作為換件相扣的，是對增值部分進行納稅。房地產企業工作范疇比較廣泛，稅收環節比較多，再加上稅務體系改革中包含的內容多，一旦其中一個環節出現失誤，都會影響企業發展。在這種情況下，給企業稅務籌劃工作開展增加難度，影響企業開發成本。

（二）核算影響

營改增實施后，對房地產企業的稅負帶來直接影響，對于老項目而言還是執行原有稅率，影響不大，但對于新項目而言影響很大，單從稅率一路變化從11%、10%、直到2019 年4 月下調至9%，財務工作量明顯增加。預繳時的抵扣，建立臺賬等。

（三）稅負影響

隨著稅務體系改革，各個行業迎來了良好發展。房地產企業作為一個系統性產業，包含工作內容多，隨著“營改增”出現，國家對增值稅率進行了調整，以期可以促進房地產行業穩定發展。在稅務改革之前，房地產企業需要按照5%的稅率進行營業稅繳納。在“營改增”背景下，房地產企業需要根據納稅人身份，選擇稅率。企業需要采取合理納稅方案，將會加劇自身稅負，影響企業整體效益。

三、“營改增”背景下加強房地產企業稅收籌劃的相關對策

（一）梳理房地產企業各項業務流程緩解稅負壓力

房地產企業在土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環節，牽涉到增值稅、企業所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、契稅、房產稅、印花稅等項稅種。2016 年3 月18日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，落實《政府工作報告》關于全面實施營改增的要求，進一步減輕企業負擔，促進經濟結構轉型升級。從2016 年5 月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、國家推行銷售收入營改增政策，房地產企業的稅收變化，營改增前營業稅成本為成交價的5.6%，改為收取增值稅后，房地產企業就會做好高進項發票，可以抵扣銷項稅，也會一定的稅務風險，這就需要對房地產企業的各環節業務加以科學分配。根據競爭對手在“營改增”前后變化情況，有針對性調整營銷戰略，以此增強競爭實力，擴充業務范疇；在采購過程中，要求供貨商必須要出具增值稅專用發票，這樣能夠實現稅額抵扣。如果受到條件因素影響不能抵扣，企業則可以根據實際情況，要求供貨商在價格上提供優惠。在稅率差異應用上，稅率差異往往是法律決定，是企業通過能動性發揮減少稅負；企業在經營中，結合稅率差異，在不違反國家法律標準的情況下進行調整，從而實現差異科學應用，達到減稅的效果。

（二）強化企業內部培訓加強和稅務機關單位的溝通

企業應當針對營改增的相關內容開展內部培訓，包括稅率的變化、進項稅抵扣以及加強新時期納稅籌劃的必要性等。這不只是對財務部門開展培訓，稅務形成于房地產經營業務的眾多環節則需要企業各部門加強協作了解稅務常識，例如采購部門就需要根據營改增的變化選擇合作供應商恰談合同的相關財務條款。企業日常的經營活動要及時、全面地了解有關稅收法規，或對相關稅收法規的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關稅收規定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產企業稅務風險管理控制模式：制定稅務風險控制方向、設置稅務風險管理邊界、組織稅務風險控制活動、分配稅務風險控制職責，使稅務風險控制在有效的規范的房地產商業模式下。另外企業還應加強和稅務機關的及時溝通，及時了解營改增政策的動態變化，分析稅收優惠政策等，從而能夠使納稅籌劃工作更具針對性。

（三）強化財務管理，建立健全房地產企業的稅務管理制度

增值稅稅務風險和房地產企業銷售比例之間有著直接關聯，兩者都可以明確稅務風險等級。房地產企業應該做好銷售調整工作，結合實際情況，加強風險管理，減少稅務風險出現。定期核查銷售業績，記錄各種款項，適當引進稅控收款設備，利用信息技術，實現銷售數據統計，保證財務數據的真實性。財務管理部門應當合理的規劃稅務管理的框架，明確各部門員工的職責，建立完善的至上而下的監管體系和匯報制度。建立房地產公司內部控制制度，科學、合理的安排稅務崗位，確保稅務工作能夠有條不紊的進行。其次，對于房地產公司一些涉稅的合同應當嚴格的進行審核，避免由于合同不明確帶來的稅務風險。規范合同中的稅務條款，明確簽訂雙方在稅務方面所享有的權利，以及所賦予的義務。在進行稅務申報的時候要嚴格按照國家的法律法規進行，嚴格按照國家規定的納稅申報時間進行申報，避免出現申報延遲的情況。房地產公司的財務人員應當按照所要申報的項目、金額等相應的申報財務報表以及繳納稅款。房地產公司應當明確發票的管理制度，發票的購買、發放和核實應當由財務部門統一負責。發票管理制度應當對發票的購買、領用、開具、報銷等各個方面都進行嚴格的規范。房地產應當重視稅務檔案的管理，公司應當將依法納稅的報表、納稅申報表以及公司內部稅務管理的報表按月裝訂成冊，并且由財務部派遣專門人員進行妥善保管，以便日后的翻查。

（四）加強風險評估

房地產企業需要強化各個稅收環節風險管理，明確各個影響因素，強化風險評估，精準掌握風險信息，引導風險管理人員參與到日常銷售業績分析活動中，掌握實際情況，減少各種因素給企業運營帶來的影響。增值稅稅務風險變化將會受到房地產企業各個環節因素影響，在日常風險評估過程中，應該加強風險識別和評估，并對各項基本數據有所了解，在日常銷售工程中，讓稅務風險管理人員參與其中，觀察和掌握銷售比例和銷售毛利百分比變化情況，加強數據統計分析，給后續管理工作順利開展提供數據支持。結合可能出現的風險，提前制定風險防控措施，將風險發生率盡可能降低。

四、結束語

總而言之，營改增是近年來我國稅制的一次大變革，房地產企業為求生存、促發展，將加強納稅籌劃工作，結合“營改增”給房地產企業稅收上帶來的影響，財務人員應該深入分析，并迎合稅務改革要求，做好稅收籌劃工作，有效節約稅負，為企業增加經濟效益，助力房地產事業的健康發展。