房地產企業融資模式的管理創新

晁素香

前言

最近幾年，伴隨著我國城市化進程的不斷加快，房地產行業發展迅速，在區域經濟發展中起到了顯著的推動作用。房地產項目的開發對于資金需求量巨大，而且資金回收周期較長，房地產企業想要實現自身的長遠穩定發展，必須做好融資工作，拓展資金來源，為房地產項目的開發提供充足的資金支持。

一、房地產企業融資現狀

近年來，我國城鄉一體化進程不斷加快，城市規模迅速擴大，房地產行業也因此得到迅猛發展，伴隨著樓市的持續分化，房地產業開始進入“白銀時代”，融資能力成為了房地產企業的一項核心競爭力，優質的融資能力可以幫助房地產企業更好的控制成本，保證盈利空間，同時也能夠對企業財務結構進行改善，保證運營的穩健性。從狹義層面分析，融資指企業進行資金籌集的過程，即企業根據自身的經營狀況以及資金擁有情況，從未來發展需求出發，采取一定方式，從債權人和投資方手中募集資金，組織資金供應。

就目前而言，房地產企業的主流融資渠道有權益融資、開發貸款、非標融資、海外融資以及資產證券化等，以權益融資為例，最為顯著的優勢，是能夠將凈資產放大，對企業資產負債率進行改善。2006 年至今，政府有關部門出臺了一系列的政策，推動了房地產投融資體系的變化，也使得房地產企業融資渠道經歷了階段性的變遷：第一階段是2006-2009 年，房地產企業的主要融資渠道有股票增發以及IPO；第二階段是2009-2010年出，相關政策的出臺，使得權益融資渠道受到了一定限制，非標開始興起；第三階段是2014 年，受市場調控作用的影響，房地產非標被重啟后的定增取代；第四階段是2015 年至今，證監會頒布了新的政策，使得房地產企業開始放量發行，債券融資成為融資主流渠道。2018 年，伴隨著金融監管的強化，在去杠桿、去通道信用緊縮的環境下，房地產企業的融資壓力不斷加大，融資渠道越來越窄，融資成本越來越高，融資的難度持續走高。

房地產企業屬于資金密集型企業，想要提升自身的融資能力，不僅需要把握低成本融資渠道，對金融產業進行合理布局，形成相應的協同效應，還必須對融資優化的潛力進行深入挖掘。從短期發展分析，房地產企業擁有良好流動現金狀況，對于地塊的競爭積極性下降，融資需求邊際下滑；從中長期發展分析，小型房地產企業公司債的發行存在一定阻礙，必須從融資結構上做出相應的改善。新的發展環境下，房地產企業更加依賴來源穩定且成本低廉的銀行貸款，而受融資額度的約束，更多的房地產企業會選擇門檻低且額度有保障的非標融資。

二、房地產企業融資模式管理創新

就目前而言，房地產企業傳統融資方式主要是自有資金與銀行貸款、與信托的結合，抵押和擔保方式相對靈活，而在融資過程中，也存在一些不足和問題：一是融資渠道單一，銀行貸款在融資總額中占據的比重過大；二是政府部門對其他融資渠道形成了嚴格管制，但是缺乏完善的法律法規作為保障；三是不同企業融資水平存在較大差異；四是缺乏健全的金融市場體系，沒有能夠形成可靠的運行機制；五是房地產企業存在比較嚴重的規模搭配不合理以及信用等級不佳差的問題。新環境下，受人口老齡化、人力成本和土地成本增大等因素的影響，房地產行業迎來了新的結構性變化，不僅房地產金融進一步細化，融資工具也在持續深化。

現階段，我國一線房地產企業都已經構建起了自己的金融運作平臺，在拿地、并購、銷售乃至資產盤活的過程中，能夠將金融創新形式切切實實落到實體經濟上，有效降低融資成本，對金融風險進行防范化解的同時，促進資源配置效率的提高。面對新的發展形式，房地產金融必須盡快做好轉型工作，對融資模式進行創新，強化管理力度，將新融資模式的優勢切實發揮出來。一些規模較大，實力雄厚同時具備良好信譽的大型房地產企業可以根據自身的現實需求，自由選擇幾乎所有的融資方式，甚至于上市融資、海外資金以及發債融資等已經成為了這些企業的專利；而對于占據房地產市場絕大多數份額的中小房地產企業而言，在進行融資的過程中，應該選擇沒有被大型企業所壟斷的融資渠道，如信托融資、聯合開發、夾層融資、工程轉包融資等。在實際操作中，要采取如下融資模式管理創新策略，提升融資能力，降低融資成本：

1.資產管理能力輸出

可以由品牌和信譽良好的房地產開發商聯合具有發行能力的金融機構，如銀行等，共同發起基金，為項目方提供相應的夾層融資，將資產管理交給開發商旗下的資產管理機構，為房地產開發項目提供投資后管理支持以及相應的附加增值服務。通過這樣的方式，能夠充分保證資金兌付的安全性，做好風險防范工作，同時也可以為房地產開發商帶來低價獲取土地資源的機會。

2.拿地或并購基金

房地產項目開發中，土地是核心資源，通過拿地或者并購基金的方式，能夠提升融資的效果，為房地產企業的經營管理活動提供充足的資金支持。金融機構與房地產企業聯合發起的結構化股權投資基金，能夠很好的順應房地產金融業的發展要求，面向特定投資范圍及特殊投資機會，以低于市場的價格，取得土地，或者部分退出房地產市場的中小企業的項目，然后依照項目的開發階段，采用較低成本的開發貸款以及銷售回款，對優先級資金進行替換，強化資金以及融資渠道管理，對管理策略進行改進和創新，借助分層逐漸退出的形式，確保股權部分能夠取得更加理想的收益。

3.私募資金+資本市場平臺

借助長期性、系列化的金融產品，房地產企業可以分階段，以不同的金融結構，進入到需要開展深度挖掘的資產包，然后根據不同階段存在的不同風險特征，進行資金的募集工作，資產管理可以采用后續基金進入標準，確保其能夠互為進入和退出的保證。在前期運作中，可以采用私募的方式，待逐漸穩定后，則應該過渡為機構投資為主，一直到通過資產證券化的方式來退出公開市場。在這種情況下，資產依舊處于房地產企業的管理中，企業也依然能夠持續獲取管理費用。

三、結語

總而言之，作為一個多元化市場，房地產融資市場體現出了鮮明的產品多樣性以及市場層次性，以往房地產企業多是通過自我積累以及自我發展的方式，對自身生產經營管理中的資金問題進行解決，但是這樣的方式已經無法很好的適應不斷發展的房地產市場。對此，房地產企業應該及時進行觀念和認識的更新，采取更加多樣化的融資方式，做好融資模式創新，盡可能減少對于銀行信貸資本的依賴性，從自身的實際發展需求出發，對融資渠道進行拓展。與此同時，政府部門也應該加強對于房地產金融市場的管理，推動市場開放的同時，進一步加快房地產融資市場的法律建設，為新的金融市場和金融工具的出現提供良好的環境支撐，確立多元化的融資體系，促進房地產行業的健康發展。