共有人優先購買權有關同等條件的鑒定

【摘 要】 優先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優先于第三人購買的權利。根據《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第 78 條第三款后段及《中華人民共和國物權法》第 101 條后段的規定：共有人在轉讓其份額時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。法律的確立，使得按份共有人就份額享有優先購買權的目的，是為了防止因第三人的介入而使共有人內部關系復雜化，從而簡化甚至消除共有物的共同使用關系，實現對共有物利用上的效率。故共有人優先購買權保障了共有人的權利，在一定程度上減少了因處分共有物而使得共有人內部的混亂?！段餀喾ā返?5 條規定：“物權的種類和內容由法律規定”及其第 101 條規定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。”依法律規定共有關系的優先購買權是法律對共有人的特定保護。共有關系的優先購買權具有對抗第三人的效力，符合物權法律特征。因此共有人優先購買權在實踐當中具有重要的意義。而關于共有人的優先購買權另一重要條件及關于同等條件的鑒定。也是優先購買權行使的實質條件。而關于同等條件的認定可以大體分為以下幾個方面

【關鍵詞】 優先購買權 同等條件的鑒定

1價格條款

在民事交易活動中價格條款是最能夠反映當事人買賣訴求的條件之一，也是影響買賣是否成立的前提，集中反映了合同雙方當事人的利益，只有在雙方在價格條款達成實質同等的前提下，才能保障優先購買權的實現的同時，維護了出賣人的利益，實現了交易的公平與公正，而這里的價格是在公平且合法的前提下形成的價格，沒有違反誠實交易原則，符合合同成立的條件，并不是以脅迫、欺詐、乘人之?；蛘邜阂飧Z通的情況下故意損害出賣人的合法權益，此種前提下達成的交易可以以違反合同成立的條件申請法院確認合同的無效，也可以要求買受人以法院所確定的市場價格繼續達成出賣的目的。

2除了價格條款，影響同等條件的還包括支付期限和支付方式

因為付款期限、付款方式將會涉及到出賣人的期限利益、價款受償的風險。在行使優先購買權時，具有優先購買權的人不得以比第三人向出賣人簽訂支付價款的期限晚從而主張與出賣人訂立合同，但是有例外條件及出賣人同意按優先購買權人提出的支付期限，如果出賣人允許第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出賣人承擔的價款可能不受清償的風險，因而只有在先買權人就延期支付價款提供了相應的擔保，足以保障出賣人能按期受償時，才可將延期付款視為同等條件。同時如果第三人允諾一次性付清，則先買權人主張分期付款的，則不能構成同等條件。在實際交易過程中，因為支付價款的期限和支付方式往往都會影響到出賣人的經濟活動的安排，雖然雙方都以一樣的價款購買標的物，但是由于支付期限不一樣以及支付方式的不同，往往會打亂出賣人接下來交易活動。打個比方，甲乙雙方都出10萬購買丙的汽車，甲直接全款付清，乙分2次付清10萬價款，雖然雙方交易價格都是以10萬為標的，但由于支付方式的不同，有可能會影響出賣人接下來的交易活動。

3在特殊情況下還要具體問題具體分析來確定“同等條件”

出賣人可能會因一些特殊原因的存在而決定將標的物賣給第三人或以較為優惠的價格賣給第三人，在這樣的情況下是否適用優先購買權以及如何確定“同等條件”成了問題的所在。在這種情況下不適用優先購買權制度可能會造成出賣人與第三人為了規避優先購買權的適用，惡意串通，故意制造“特殊原因”，這樣將會造成優先購買權制度像擺設一樣，難以發揮他應該發揮出的作用，所以應適用優先購買權。這種情況下“同等條件”確定可以采取以下的原則：

（1）當出賣人與第三人所訂立的合同中有從給付義務的，若該從給付義務先買權人可以履行，則為了保護出賣人的利益，如果先買權人不愿履行該從給付義務，則視為未達到“同等條件”;若先買權人不能履行該從給付義務，則只有在先買權人可以價金代替該從給付或者沒有該從給付，合同仍可成立時才能行使優先購買權。（2）當出賣人基于某種特殊的原因給予其他買受人一種較為優惠的價格時，“而這種特殊原因能以金錢計算，則應折合金錢計入價格之中。如果不能以金錢計算，那么應以市場價格來確定。”當然，我們應該考慮到，將優惠價格賴以形成的基礎（特殊原因）折價，不僅存在一定難度，而且與一般道德標準相悖，不利于弘揚公民之間互助友愛的道德風尚，即使以市場價格來補償，也只能使出賣人眼前的現實利益得以維護，仍會損害其未來利益及其與第三人之間的各種利益關系。但是我們在適用法律時要對各種利益關系予以衡量，保護社會效益最大的利益關系，在公民互助友愛的道德風尚與法定的先買權人利益之間，我們當然會選擇后者。而且筆者認為對于公民之間互助友愛的道德風尚，出賣人可以通過其他方式給對方以補償，而并非必須以出賣標的物給對方的方式。（3）當出賣人轉讓給第三人的標的物大于優先購買權的標的物時，如果其為可分物，則先買權人可僅以優先購買權標的物部分與出賣人訂立合同;若為不可分物，并且該不可分物的分割致使權利人顯受損失的，則先買權人有權要求擴大優先購買權標的物及于不可分物全部而訂立合同。

根據上文準則確定“同等條件”后，當先買權人所提供的條件等同于或優于條件時，則優先購買權即可得以行使。因而法律規定“同等條件”的意義在于：一是表明優先購買權的相對性和有條件性;二是表明優先購買權并不以損害出賣人的實體利益為代價;三是表明優先購買權的設立并不絕對得剝奪他人的購買機會。因而我們在認定“同等條件”時也需要考慮出賣人、第三人、先買權人三個方面當事人之間利益關系的平衡。

作者簡介：劉仲源 （1996.11—）男 遼寧省營口市 本科 遼寧師范大學海華學院 法學郵政編碼110167