高端酒店建設過程分析

李東霞

（廣州和觀裝飾工程有限公司，廣東 廣州 510000）

0 引言

近年來高端酒店市場全面回暖，節假日經常呈現一房難求的情景，愿意投資建設高端酒店的業主有所增加。本文結合廣東省某五星級酒店裝修項目實踐，從酒店設計、全過程成本造價控制、施工管理、酒店營運管理公司的選擇4方面闡述如何創建高端五星級酒店。

1 工程案例

某酒店工程位于被譽為溫泉之山的南昆山腳，酒店管理公司是國際知名品牌公司希爾頓，酒店管理公司在全球105個國家和地區直接管理、特許經營、持有及租賃超過5200家酒店與分時度假酒店。

2 高端酒店設計方案分析

酒店建筑項目在立項前，酒店的經營者與投資者要對項目進行科學定位，完成基本的市場調研，明確酒店的運營檔次與范圍，在完成項目深度可行性研究后，方可正式進入設計階段。

需明確的是，高端酒店不等于奢華酒店，所謂的高端開發并不等于投入大量資金。需成立專業的設計團隊，除總設計師外，可再細分為建筑設計團隊、裝修設計團隊、機電設備設計團隊、燈光顧問團隊等。

2.1 酒店功能設計

在確定酒店布局階段，需盡早確定酒店管理公司或籌備專業酒店管理團隊，酒店的平面布局需酒店管理方以專業角度審閱設計資料并提供意見。

酒店布局要功能合理、分區明確，除必要的客房、大堂、休息區、餐廳、宴會廳、會議室外，還可設置健身房、游泳池、書吧等。酒店的功能布置也可結合當地商業定位，在滿足內部功能需求的同時，與周圍商業互補，共同發展，創作出不失高端而又具有地域文化特色的酒店。

2.2 裝修材料選擇

在設計階段，設計團隊的設計樣板可大膽選擇奢華材料，到施工階段，再使用經設計師確認的替代版，以達到在保證設計效果的同時節約成本。即選用大品牌的樣板確定設計方案，再選擇小供應商的替代樣板，以達到節約成本的目的。比較典型可使用替代版材料不會影響最終設計效果的材料有瓷磚、墻紙、捫布、藝術玻璃、木地板、五金潔具等。但選擇這種替換方案的前提是，設計師必須有足夠豐富的酒店材料選材經驗，保證替代版與原版的觀感與質感不能有太大偏差。

2.3 軟裝設計

酒店的軟裝飾設計可讓空間更加舒適，提升空間的整體美感與質感，甚至可彌補硬裝的不足。除床上用品需考慮舒適性外，其他軟裝飾也可參考硬裝材料的處理模式，即選用大品牌的樣板確定設計方案，再選擇小供應商的替代樣板，如地毯、窗簾等典型可替代品。

3 建設成本全過程造價控制

在項目立項時，必須就酒店建設制定明確的成本目標，現對建設酒店的成本價格進行分類，如表1所示。

表1 酒店建設成本內容

在項目可行性研究階段就必須把預計會發生的所有費用列明，制定成本目標，并在實施環節中按目標成本嚴格控制指標。本案例五星級酒店的管理團隊由成本管理、設計管理、工程管理、酒店管理4個部門組成，要求管理團隊高度重視內部成本管理控制，建設過程中發生的所有費用均需經過成本部門審核，在確保設計效果與工程安全質量的大前提下，以成本管控優先為大原則，實現成本控制目標。

本案例重要的面層裝飾材料基本由國外設計師選定設計樣板，在施工過程中再由國內設計師簽認替代版。在最重要的大堂與電梯間區域，還大量使用了當地拆除老建筑時廢棄的舊青磚，僅需支付小額人工搬運費用，再經清洗與加工，大面積掛貼在大堂柱體與墻面上，營造出非常具有地域文化特色的效果，也實現了成本控制的目的。

4 高端酒店工程管理

4.1 施工圖紙會審

在酒店施工前，需各專業分包單位對圖紙進行仔細審校，及時提出圖紙疑問，并接受酒店管理方的監管，在布局有改動時，需經酒店管理方同意，保證設計圖紙與酒店使用需求相符，不能影響酒店的整體布局與使用功能。

4.2 材料質量控制

直觀影響觀感的材料是裝飾面材，施工單位在大批量采購裝飾材料前，一定要先送材料樣板給設計師確認，待設計師簽認樣板并同意采購后，方可進入批量采購環節。對于送至現場的材料，業主方的質檢員與技術員要嚴格檢查和把關，必要時設計師也需到場，多方共同驗收，未經驗收的裝飾材料不能使用。

除裝飾面材外，對于一些不會影響觀感的重要基層材料也必須有嚴格的驗收標準，驗收時需重點抽查，如客房與會議室的隔墻隔聲材料參數是否滿足酒店使用要求，一些濕氣較重的區域，基層板需考慮防水要求等。

4.3 施工進度控制

酒店經營方與投資方需對施工進度進行嚴格管控，在施工前，酒店開業的時間已基本確定，如受工期影響耽誤酒店營運節點，對于投資者來說將是一大筆損失。

酒店工程涉及專業分包很多，通常都是在一個作業區內穿插施工。酒店業主方對于酒店施工時間節點需嚴格把控，代表業主方的現場負責人必須有足夠的管理經驗，做好各單位的合作與協調工作，牢牢掌控工程施工整體局面，努力克服影響時間節點的各種困難，從而保證工程能夠按期順利完工。

4.4 施工質量控制

業主方可要求專業分包單位先完成一間客房的施工，所有工序先進行分部驗收，最終效果經業主方驗收滿意后，再大面積施工。對于施工時遇到的一些比較薄弱的施工項，在后續大面積施工中安排專業人員加強檢查與管理。對于衛生間與露臺等用水量較大的區域，注意進行多層防水處理。靠近衛生間的墻面如有木飾面或木柜子，背面需采取相應的防潮措施。

5 營運管理公司選擇

酒店建設完成后的營運階段可通過與全球知名酒店管理公司合作，也可組建自己的專業酒店管理團隊，但無論哪種管理模式，都需要強調服務細節，將服務品質擺在首位。

5.1 國際知名酒店管理公司

在酒店籌備階段，酒店的經營者或投資者必須與酒店管理公司在一定的合作框架下簽訂合作協議。全球知名的酒店管理公司有自己的營銷渠道和服務理念，管理模式成熟，國際品牌多見于美國的希爾頓、喜來登、凱悅，英國的洲際等。

世界知名高端酒店擁有一套成熟、合理、有效、系統的管理模式。如萬豪酒店，它的細微服務體現在整理房間上，需整理的清單多達66項。處在高端酒店金字塔最尖端的安縵酒店，客人和員工的比例維持在1∶5，以確保客人及時受到照顧。但國際知名酒店管理公司相應的管理費與派入人員工資會非常高。

5.2 國內知名酒店管理公司

相對全球知名品牌來說，選擇國內的酒店管理公司費用相對折中，但營銷效果與服務模式也會打折扣。我國本土酒店集團綜合實力靠前的是上海錦江集團、北京首旅國際酒店集團及北京凱萊國際飯店管理集團等。

5.3 與酒店管理公司的合作模式

與酒店管理公司的合作模式主要分為全權管理、委托管理、特許經營、顧問管理等模式。總結起來主要為以下2種:[1]全權管理模式為酒店管理公司對經營的業績全權負責；[2]特許經營合作模式僅為品牌授權，投資方自負盈虧。現國內高端星級酒店主要采用全權管理模式，經濟型酒店多選擇特許經營模式。

5.4 組建自己的專業酒店管理團隊

也可委托有知名酒店管理公司任職經驗的個人組建專業酒店管理團隊，復制其他公司成功的經營模式，引入成熟的酒店管理體系，但這對于負責人的專業性與責任心要求非常高，從專業團隊的籌建、培訓到后期管理，均由團隊完成全套系統。

6 結語

高端酒店的數量與品牌體現了城市的服務能力與經濟發展水平，還能帶動周邊相關產業發展，促進社會經濟提升。對于高端酒店的建設，需在前期完成必要的調查與設計，在施工階段注重質量和成本管控，營運期間提升服務質量。