“逆生長”的老建筑*

文/中國建筑設計研究院有限公司國住人居工程顧問有限公司 肖芬芬 余 漾 竇治昊 梁文華

中國建筑設計研究院有限公司北京分公司 譚海松

經過幾十年高強度開發建設，城市涌現出大量建筑物，然而隨著人們生活水平不斷提高和生活方式日益改變，舊建筑功能已無法滿足新使用需求。隨著更多高樓拔地而起，城市可建設用地越來越少，開發商和設計師不得不將目光重新鎖定早期建設的老建筑。相較新建建筑，老舊建筑改造再利用是一種省成本、周期短、能耗低的辦法。據統計，舊房改造比新建房屋一般可節約投資30%～50%，工期可縮短一半左右，收回投資的速度也要快3～4倍［1］。

城市老舊建筑改造再利用一直是建筑學界關注的焦點，早在20世紀60、70年代，國外就有一些較成熟和經典的改造案例。近年來，我國老舊建筑改造市場也得到重視和發展，涌現出一批成功的改造案例，如798藝術區、外研社印刷廠、上海船廠等。目前，我國老舊建筑改造重心在大型工業廠房建筑上，此類建筑占地廣、規模大且經濟效益明顯。

然而在我們周邊，還有一個長期被忽略的建筑群體，即規模不大、外形平庸的中小型老舊公建、配建設施等，雖單體面積不大，但分布較廣，有潛在市場價值。此類建筑因規模小，結構形式和空間尺寸受限，使用功能有局限性，改造有一定難度。本文以1個將中型舊旅館改建為老年人照料設施的項目為例，通過對建筑的整體構思、功能組織和形象重塑，實現了1棟普通老建筑的華麗蛻變。

1 項目概況

項目位于北京市西城區，始建于20世紀50年代，共5層，建筑面積約1.15萬m2，原為旅館，分別于1977年進行過1次抗震加固改造、1984年進行過1次改建和頂層加建、1998年進行過1次抗震加固改造、2004年進行過1次裝修改造。

因經營原因，本次改造將其功能定位為老年人照料設施。項目緊鄰首都醫科大學附屬友誼醫院、宣武醫院等多家三甲醫院，周邊醫療配套設施完善，文化氛圍濃厚，與天壇公園、先農壇、陶然亭公園毗鄰，旅游資源豐富，能極大豐富老年人的精神及文化生活。從項目自身條件來看，旅館與老年人照料設施的核心功能都是標準客房，使用性質雖不同，但對空間的使用要求基本相似，故項目具備改造為老年人照料設施的條件（見圖1，2）。

圖1 項目區位

圖2 現狀照片

圖3 基礎加固方案

圖4 承重墻加固方案

2 改造措施

項目改造后的總建筑面積約1.07萬m2，含老年人居室約200間，于2017年5月開始改造設計，目前已進入施工階段，回顧整個設計過程，主要從4方面進行改造設計。

2.1 結構評估和加固設計

因建設年代久遠，原設計圖紙嚴重缺失，僅能找到最近2次改造的部分圖紙，根據現場情況和現有圖紙分析，本樓1～3層承重墻體主要為青磚，4層承重墻體主要為紅磚，84年加建的5層為混凝土柱、鋼梁的混合結構，結構形式和材料多樣，剛度差異大，部分結構構件老化，不利于抗震。

依據本次結構檢測鑒定報告評定，該房屋的綜合安全性等級為Deu級。其中，該房屋的安全性等級為Dsu級，不符合DB 11/637-2015《房屋結構綜合安全性鑒定標準》的安全性要求，已嚴重影響整體安全性能；該房屋的抗震能力等級為Dse級，不符合GB 50023-2009《建筑抗震鑒定標準》和DB 11/637-2015《房屋結構綜合安全性鑒定標準》的抗震能力要求。建議使用方對該房屋采取抗震加固措施。

針對本樓的現狀結構特點和缺陷，根據結構計算復核，本次結構加固改造主要采取以下措施：①對結構基礎單側加固，提高整體承載力（見圖3）；②對承載力不足的墻體，在其兩側增設鋼筋混凝土板墻或鋼筋網水泥砂漿面層，提高受壓承載力及抗震性能（見圖4）；③對局部承載力或材料強度不滿足要求的框架柱及梁加大截面；④在2～4層的樓板底粘貼碳纖維網片，提高樓板整體性；⑤對因建筑功能需求造成的洞口、墻體等尺寸或位置的修改進行局部加強。

2.2 平面功能改造設計

本樓平面呈反“C”字形，整體分3段：南北兩端為3.5m×5.5m標準開間的磚混結構，原始功能為標準旅館客房，受現狀結構條件限制，承重墻無法移位，改造后作為老年人標準間居室；東側為磚混加局部框架結構，原始功能為旅館客房及附屬用房，空間布置相對靈活，改造后作為公共活動空間，首層結合東側主入口設置大堂接待區，首層南側設置醫療康復區；西側內院現狀是一些單層和局部加建的2層，改造將其全部拆除，新建1層半高的康復大廳，其余部分改造為內庭院，供老年人室外活動使用（見圖5，6）。

基于此，將非致死性心肌梗死與非致死性腦卒中這兩個轉移狀態之間的轉移概率假設為0，心肌梗死后與腦卒中后這兩個轉移狀態之間的轉移概率也假設為0；無事件、心肌梗死后、腦卒中后這三個轉移狀態轉移到自身的轉移概率由1減去其他分支的轉移概率獲得；由心肌梗死后/腦卒中后轉移至心肌梗死后出血/腦卒中后出血的轉移概率等于無事件狀態轉移至嚴重不良出血事件的轉移概率；其余狀態之間的轉移概率則來源于其他已發表的CVD臨床試驗結果。部分狀態轉移概率參數見表2；其余狀態之間的轉移概率由表2中參數推算獲得。

作為1棟供老年人使用的建筑，設計重點是要結合老年人的生活方式和行為特點，合理組織功能空間，使活動流線盡可能清晰、便捷，并在全樓及場地范圍內考慮無障礙設計，以保證老人安全、舒適地頤養天年（見圖7）。如在老年人經過的主要出入口均設置輪椅坡道和無障礙臺階、現狀室內有高差的部位改為坡道、增設1部擔架電梯以改善垂直交通狀況、室內通道和公共空間設置靠墻的無障礙扶手等（見圖8，9）

圖5 改造后首層功能分區

圖6 改造后標準層功能分區

圖7 室內外無障礙設計

平面改造的重難點是對本樓的核心功能——老年人居室的改造，因現狀客房尺寸狹窄、內部衛生間過小，不利于適老化改造。

本樓面向介助型和介護型客戶群，以介助型客戶群為主，如何在有限空間里滿足介助型老年人獨處時的生活需求，幫助其實現“自立支援”，是設計需著重思考的問題。通過對相關養老項目的案例分析和養老設施、設備的調研，參考實驗室數據，設計中進行了多方案對比分析，結合現狀結構條件，最終確定2種標準套型，即標準單間和雙人套間（見圖10，11）。

通過合理的平面布局和細部的精細化設計，在狹小的居室空間里設置了休息、會客、閱讀、洗漱、料理、收納等多個功能，以滿足老年人的生活和精神需求，使其能健康、舒適地頤養天年（見圖12，13）。

3 消防設施改造設計

按照現行規范和標準，本樓現狀的消防設施、設備均已無法滿足消防要求，改造將原消防設備、設施全部拆除重做，并按最新的防火規范要求，在2～5層每層的樓梯間附近各設3個避難間，以保證老年人的緊急疏散要求。

本樓現狀有3部疏散樓梯間，因建成年代早、后期違規加建等原因，樓梯存在問題較多，主要有：①1、3部樓梯的梯段寬度均不足1.2m，不能滿足老年人照料設施的疏散要求；②相鄰梯段甚至是同梯段內的踢步高低不一，高度差異明顯，影響日常使用的舒適度，存在安全隱患；③東側主入口處的樓梯僅能通達1～4層，5層東側的疏散距離不滿足規范要求；④梯段和休息平臺多處凈空高度不足2m，不符合規范要求；⑤樓梯間防火門開啟后影響樓梯間疏散。

圖8 室內高差處采用無障礙坡道銜接

圖9 室內通道設置無障礙扶手

圖10 標準單間平面

圖11 雙人套間平面

圖12 標準單間效果

圖13 雙人套間效果

圖14 改造前現狀

圖15 改造后效果

圖16 閱覽室

圖17 公共活動空間

圖18 休息區

本次改造將3部現狀樓梯全部拆除重做，以提高樓梯的使用舒適度和安全性，因現狀條件限制，樓梯間內不具備鋼筋混凝土樓梯支模的條件，最終采用鋼結構樓梯，鋼梯段上表面采用地磚鋪貼，梯段下表面采用防火涂料噴涂。

4 立面形象重塑和環境改善

本次改造結合老年人特點，對建筑室內、外的環境進行綜合整治，從整體上改善了老年人的居住環境品質，主要包括以下方面。

1）西側內庭院現狀存在大量違建，雜亂無序且內部交通組織混亂，既存在消防隱患又影響環境品質。本次改造將其全部拆除，臨東側主樓部分新建1層半高的康復大廳，其余部分改造為景觀內院，供老年人室外活動，為其提供良好的室外環境。

2）為營造良好的居住氛圍，豐富老年人的日常生活，平面設計將老年人居室分割成多個養護單元，單元之間設置多處開敞的公共活動空間，既促進老年人交往，又改善過道采光和通風環境，有效提升室內環境品質。

3）根據居住與交往空間的不同使用性質，采取不同的空調形式，居室部分采用分體空調，公共空間采用分體VRV并設置新風系統，既提高設備使用效率，又保證不同空間的舒適度。

4）地塊南側道路的交通噪聲對本樓影響較大，且有1處公交車站位于地塊南側中部，距建筑南立面外墻約5m，現狀外窗為雙玻單層中空塑鋼玻璃窗，窗框存在開裂破損、密封不嚴的情況，原外墻保溫層較薄，經實測室內隔聲無法滿足老年人對居室使用要求，本次改造對外立面保溫材料和外窗統一更換，有效改善了建筑節能和隔聲狀況。

5）通過設置趣味化空間，為老年人提供多樣化的交往活動場所，豐富其日常生活，營造便捷、舒適、健康、溫馨的生活環境（見圖16～18）。

我國逐漸進入老齡化社會，老年人照料設施建設是國家的一項重要民生工程，尤其是社會效益明顯的社區養老，值得推廣和發展。社區居家養老實質上是家庭養老的擴展，是其所需的支持資源向社區的延伸。社區居家養老具有必要性，不僅可節約集中建設養老機構的公共開支，符合傳統養老文化，而且可充分利用家庭支持，保證老年人家庭自身的獨立性［2］。

本項目將成熟社區周邊的老建筑改造為養老設施，服務于周邊居民，實現在家門口養老，使老年人更有安全感，更好安度晚年。老舊建筑改造既能提高建筑的資源利用率，又能使老年人老有所居、老有所樂，對改善人居環境、提升社會生活幸福指數，推動和促進社會和諧發展具有積極意義。

5 結語

在建筑行業向綠色、低碳發展的環境趨勢下，在城市發展過程中對老舊建筑的開發再利用是城市更新的重要方式之一，相較拆除重建，其對環境的保護和歷史人文的傳承更有利。如何合理利用舊建筑，發掘其潛在特質，使其充分發揮自身價值，是老建筑改造需認真思考的問題。