房地產企業現金流風險管理研究

鄭巧華

[摘 要]房地產行業屬于資金密集型行業，開發每個項目都需要投入大量資金，資金鏈斷裂將逼停項目開發，甚至導致企業破產。可見現金流管理是房地產企業必須關注的一個重要問題。文章分析房地產行業的發展趨勢，發現多個問題，并在此基礎上提出一定建議。

[關鍵詞]房地產;風險管理;現金流

[中圖分類號]F235.91

1 前 言

2015年年底， “去庫存”在中央經濟工作會議被定為2016年經濟工作的一個重點任務，“去庫存化”成為經濟社會的熱門話題，房地產市場可分為“去庫存”和“去杠桿化”兩個過程。政府引導市場，地產庫存正在逐漸穩定地下降。能夠去庫存的一個有效政策是降低個人住房貸款的利率，以及降低個人住房貸款的首付比例。此后房地產市場發生地域層面分化。例如，一線和二線城市的一些熱點價格飆升，土地拍賣價格同步上漲，遏制經濟泡沫的呼聲正在增長，而在較不發達的三線等城市，房地產的去庫存仍然承受著巨大的壓力。 由于市場和政策監管的誤判，許多房地產企業無法持續項目的正常運營，最后宣布破產。很多大型房地產公司順勢加速并購整合，改變擴張模式，從而有機會實現跨越式發展。

房地產業與國民經濟和民生息息相關，地產市場的監管是常態，它不但涉及土地、鋼鐵、水泥等的基礎設施項目，還包括家居裝修等消費相關產業。在不同的國家和地區，房地產業涉及貨幣政策、地方城市規劃等，由于其廣泛的覆蓋面和重大影響，這方面的問題是國民經濟的關鍵環節，是經濟調控的關鍵目標。對于房地產企業來說，在頻繁的政策調控中保證資金鏈，確保環境戰略資金尤為重要。

2 現金流風險的理論

（1）現金流風險。現金流是指現金或現金等價物的流入以及流出，它以從流量、時間點、流向和流程四個方面來刻畫。流量用貨幣進行現金等價物的計量，包括流入量和流出量，這是現金流的一個基本屬性。時間點是用現金或等價物進行交割的具體時間點，影響企業活動的執行，關系到企業運營，可以是權利義務產生變化的點、發生盈虧的時間點。以企業流出還是流入進行劃分，現金流的流向指的是現金流從流出到流入流動的方向和相關企業之間的關系。流程是在價值創造時不同主體現金流關系和不同主體現金流動路徑。它能夠表示現金流穩定程度和安全程度。如果這四個指標達不到企業運營的標準，意味著企業將遭受財務困境甚至破產。

（2）現金流管理。具體而言，對現金流的管理是企業管理的重要任務，與業務活動、投資活動和籌款活動密切相關，是對歷史現金流量的分析，包括當前和未來現金流量的時間和數量的收入和支出的預測和計劃的信息，包括計劃、預測、控制、實施、信息傳遞報告、評估和分析等。

財務管理中有必要綜合考慮企業的經營和投資活動，平衡資產的盈利情況，并考慮資金的權益性質。許多企業不重視現金流管理，因為流動性不足導致企業破產清算。公司的盈利不僅可以反映在資產的增加上，還應該充分考慮各個方面的資產結構，同時保留足以應對未來可能遇到風險的資源。因此，公司的現金流量管理是公司正常運作之間的平衡，以獲取利益和緩沖區域的保留。

現金流如果斷了將對企業構成嚴重的威脅，現金流預警系統能有效預測現金流量潛在問題。在大多數情況下，分析企業現金流的技術的模型可應用于金融領域。一是由于金融機構擁有大量數據，因此可以有效地得出實用的現金流風險預警模型。二是事先識別現金流風險，在風險增加時給公司施加壓力，對金融機構有經濟利益。對于單個企業來說，使用模型進行現金流風險警告的重要性要小得多。一是企業很難為建模生成足夠的數據。二是現金流風險預警系統只能給公司帶來大概的風險水平，無法為企業提供實用建議。

（3）風險管理。風險管理過程一般可分為以下四個步驟：風險識別、評估、管理和有效性評價。以房地產企業的現金流風險為例，四個步驟的主要內容包括以下幾方面。

風險識別主要是根據企業的業務流程判斷可能存在的風險，根據風險的關聯、主要原因和可能造成的潛在損失程度對風險進行分類，以便識別風險的性質。

根據風險產生環節不同，房地產企業的現金流風險可分為項目擴張風險、項目開發風險、項目銷售風險和項目退出風險。根據風險原因不同，房地產企業現金流風險可分為債務違約風險、信用違約風險、連帶責任風險、流動性風險和經營風險，并在每個類別下有更詳細的劃分。不同的風險原因涉及業務流程中的特定流程，每個流程都有其獨特的特征，對應于風險生成的獨特背景和自身的管理措施。因此，風險原因是一個重要維度。根據風險造成的損害程度不同，風險可分為次要風險、中等風險和重大風險。

風險評估是指收集和分析大量已識別風險的信息，評估風險發生的概率和風險造成的損失。評估的兩個關鍵是判斷風險發生的概率大小和風險發生時的損失多少。在房地產企業的實際運作過程中，風險評估通常通過數據測量進行。以房地產企業的擴張為例，新開發的項目通常作為衡量主體，以土地價格、項目投資額、權益比、項目價格等當作變量，整個項目根據變量的不同組合進行測量。決策者根據相關數據來判斷發生概率。

風險管理基于風險評估的結果，再結合公司自身的情況，決定是否應對潛在風險以及如何處理風險。風險管理方法分為預先控制法和事后財務金融法，通過采用一些手段來降低概率和損失，避免風險發生時對業務的消極影響。

有效性評價是指業務完成后對流程中應用的風險管理技術的反饋，評估其適用性和盈利能力，并分析和評估風險管理的技術。風險管理者應隨著環境的發展，動態地檢查和評估風險管理的績效，并進行修正和調整。

3 房地產企業現金流特點分析

（1）資金需求量大。房地產開發涉及土地和建筑物等資產，規模大，價值也很高。房地產開發項目，無論是從土地拍賣開始還是從外國項目收購開始，經常需要開發的公司都會在項目的早期階段投入大量資金來獲得土地使用權，項目建筑物和其他資產用于開發。它對企業的資本運作能力提出了很高的要求。資金不斷聚集住房企業，房地產企業將逐步從單一項目開發擴展到多項目開發，從單一區域布局逐步擴展到多個地區，每個擴展將對房地產公司的現金流管理提出更高的要求。