房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理和控制

楊妮

[摘要]近年來，隨著社會經(jīng)濟水平的不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)項目也隨之快速發(fā)展。為促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，需要加強對企業(yè)開發(fā)項目的成本管理。本文首先分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在的問題，然后立足于問題現(xiàn)狀，提出了促進房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的有效策略，以期取得拋磚引玉的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā) 項目 成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)為我國國民經(jīng)濟的增長貢獻了重要的力量，在市場經(jīng)濟中占有重要的地位。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有效的成本控制，可以節(jié)約房產(chǎn)企業(yè)的資金投入，提高企業(yè)的經(jīng)濟利益，是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理中加強內(nèi)部控制最有效的手段。隨著房地產(chǎn)行業(yè)密集度越來越高，傳統(tǒng)的成本管理模式存在的問題日益凸顯。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理存在的問題

由于近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)規(guī)模的不斷增加，房產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部的成本管理控制越來越重視，原有的成本控制理念已不再滿足市場環(huán)境發(fā)展的要求。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項目傳統(tǒng)的成本管理模式進行探討具有重要的現(xiàn)實意義。

首先，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方面存在著管理制度和管理體系不健全的現(xiàn)象。成本管理范圍不夠全面，缺乏對相關(guān)項目的全過程管理。部分企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，缺乏開發(fā)經(jīng)驗和足夠的資金投入，且專業(yè)的人才隊伍建設(shè)健全，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制缺乏重視程度。對相關(guān)內(nèi)部控制體系和管理制度的建設(shè)不全面，且缺少現(xiàn)代化的管理經(jīng)驗，致使企業(yè)在項目開發(fā)過程中，成本居高不下。對成本的控制主要集中在房地產(chǎn)施工階段，缺少對項目施工前和施工后的成本管理體系。

其次，在成本管理方面缺乏細節(jié)處的控制，對成本控制存在一刀切的現(xiàn)象。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項目的成本管理作為單項的會計賬目進行統(tǒng)一核算，缺乏對各項成本支出的精益管理，對企業(yè)項目開發(fā)的各項費用缺乏精細化的控制，如項目開發(fā)前的規(guī)劃成本，相關(guān)配套設(shè)施的使用成本以及土地管理成本等。在項目的具體施工前，由于缺乏精細化的控制體系，使得項目的方案設(shè)計、項目的擬建選址以及項目的市場定位存在問題，在施工前對相關(guān)預(yù)案的反復(fù)更改，也在一定程度上增加了企業(yè)的管理費用投入。

最后，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對成本的動態(tài)管理機制，在我國目前的房地產(chǎn)成本管理體系中，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會選擇在項目的決算環(huán)節(jié)進行對成本投入的具體分析，對項目建設(shè)的全過程缺乏有效的成本管理手段，進而使得成本管理的效果不夠明顯。雖然企業(yè)最后對項目建設(shè)進行了必要的成本費用投入總結(jié)，但是由于缺乏動態(tài)的管理手段，致使成本的真實性大打折扣，項目的賬目費用很難反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真實的成本投入。

此外，由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用的是以工時為標準進行開發(fā)項目成本的計算體系，在此過程中由于動態(tài)管理模式的缺少，使得一些非相關(guān)的制造費用也進入了成本的核算體系中，影響了成本數(shù)據(jù)的真實性。

二、控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的策略

（一）強化成本管理觀念，健全管理制度體系

為強化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的全過程管理，相關(guān)的管理人員應(yīng)增加自身成本管理觀念，并健全成本管理制度體系，對企業(yè)開發(fā)項目進行多個環(huán)節(jié)進行有效的管理。企業(yè)應(yīng)注重引進先進的管理人才，加強對企業(yè)人員有關(guān)成本控制方面的培訓(xùn)，并建立有效的激勵制度，引導(dǎo)企業(yè)人員積極參與成本管理工作之中。

在培訓(xùn)的過程中，應(yīng)注重加大資金投入，以此引進科學的成本管理經(jīng)驗以及先進管理技術(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以施工單位成本控制能力為基礎(chǔ)，進行項目的委托和建設(shè)，并對項目的全過程進行合理的預(yù)算和評估，在成本投入，資金使用、費用管理等多個方面加強控制力度。以目標效益的達成為切入點，建立項目施工前后的全過程管理體系。同時，項目管理人員應(yīng)提高對優(yōu)秀建設(shè)項目的學習力度，對優(yōu)秀項目的成本控制方案進行實地探討和研究，提高自身的成本控制經(jīng)驗，以此健全房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理制度體系。

（二）引入市場競爭機制，加強成本精益管理

為增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本細節(jié)處的控制，避免成本控制出現(xiàn)一刀切的現(xiàn)象，需要在項目成本控制中引入市場競爭機制。對項目建設(shè)中的材料投入和相關(guān)設(shè)施的使用進行綜合考量，選擇最優(yōu)的建設(shè)方案。在建設(shè)材料的選購環(huán)節(jié)，通過市場競爭機制選擇質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品，以此增加項目施工前的成本控制。并對相關(guān)的費用投入，建立分類的會計核算賬目，加強成本的精益管理體系建設(shè)。在項目施工中，應(yīng)充分利用市場機制的有效性，對施工單位進行招投標，選擇成本控制觀念強，施工建設(shè)口碑好、項目開發(fā)能力強的施工單位，并對施工企業(yè)的項目建設(shè)計劃加強成本核算和精細化管理。

對項目開發(fā)中的成本規(guī)劃、配套設(shè)施的使用等方面進行合理的控制。在項目建設(shè)中，因突發(fā)情況產(chǎn)生的費用支出，進行事前的合同描述，以此劃分雙方的責任，避免因突發(fā)事故造成的項目開發(fā)成本增加的情況。在施工建設(shè)完成后，應(yīng)注重對成本投入的全過程考核，完善對項目成本投入的精益管理體系。

（三）建立信息管理系統(tǒng)，強化對成本投入的動態(tài)管理

為強化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程管理，還需建立一套完整的信息管理系統(tǒng)，對成本產(chǎn)生的各環(huán)節(jié)進行動態(tài)的管理和分析。房地產(chǎn)企業(yè)施工項目的成本管理信息體量巨大，范圍廣泛。相關(guān)企業(yè)需要從施工材料的供應(yīng)商、市場競爭對手、業(yè)主客戶、政府組織等多個渠道進行成本管理信息的收集總結(jié)，為保證信息的多樣性和準確性，需要實時更新信息系統(tǒng)并綜合考量外部市場競爭環(huán)境以及企業(yè)自身的發(fā)展目標。在企業(yè)部門內(nèi)部建立成本信息管理平臺，通過員工的自主參與，加強對成本核算的動態(tài)管理。

此外，加強對成本信息的動態(tài)管理應(yīng)注重成本信息的真實性，通過科學有效的信息完善成本管理體系。對企業(yè)的內(nèi)部信息和外部信息進行合理的比較和查驗，保障項目成本管理工作的有效性，避免額外管理費用的增加。同時，對成本信息的變動應(yīng)積極地做出反應(yīng)，及時更新成本管理信息系統(tǒng)，以此保證房地產(chǎn)開發(fā)項目成本信息的可靠性，形成對企業(yè)成本控制的動態(tài)管理機制。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強化相關(guān)人員的成本控制觀念、健全管理制度體系，在施工材料的采購上引入市場競爭機制，以及建立完善的信息管理系統(tǒng)的策略，加強了對成本控制的精益管理力度，強化了對成本的動態(tài)管理，是解決目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本管理問題的有效手段。