SOHO中國房地產企業財務管理風險分析

徐勝利

摘要：伴隨著我國經濟的持續發展，房地產行業作為典型的資金密集型行業，在我國各地也迅速發展起來，房價也迅速上升我國的房地產產業起源于80年代中期，由于起步晚，管理基礎相對薄弱，很多企業并沒有實現財務風險管理的規范化，因此企業蒙受著巨大的財務風險，為了改變民生，國家對房地產市場宏觀調控也不停加大力度，在愈加激烈的市場競爭中，SOHO中國作為房地產企業想要健康可持續發展，就必須重視企業財務風險管理，提高警惕并且盡可能的防范風險，從而獲取更大的收益。

關鍵詞：SOHO;財務管理;風險分析

中圖分類號：F275

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2019）010-0293-01

一、SOHO中國財務風險管理機制

SOHO中國房地產企業制定了詳細的內部管理控制制度，對企業運營的各個方面制定了系統、全面的制度和程序，將其以公文的形式上傳至公司內部網，并且要求所有職工按照其管理控制制度執行。公司成立風險管理委員會履行風險管理職能，負責建立全面的風險管理體系，管理公司的風險計劃、風險識別并且分析風險，定期舉行會議匯報企業的重大風險。合規部門協調在會議上商討企業風險管理活動并檢討企業風險管理的重要方向，適當減低或者轉移已識別的風險。董事會確認其有責任監察本集團風險管理及內部監控系統，并透過審核委員會至少每年檢討其成效。審核委員會協助董事會履行其監察及企業管治職責，涵蓋本集團的財務、營運、合規、風險管理及內部監控，以及財務資源及內部審計職能。

二、籌資風險分析

傳統財務理論認為企業籌資風險就是債務風險，是因為負債給企業財務帶來的不確定性。籌資活動風險就是指因為企業舉債經營而導致資金流動性不足，產生償債能力的風險，或者因為企業舉債后資金使用不當導致企業遭受損失的可能性。SOHO中國采用多種渠道進行籌資主要包括向銀行借款、可轉換公司債券和優先票股等方式進行融資。根據企業2015年11月13日、2016年1月6日和2016年1月22日的公告，SOHO中國全資控股的一家子公司，在境內發行三年期票面利率為3.45%的境內企業債券，本金為人民幣3，000百萬元。于2016年12月31日，企業債券共計約人民幣2，989百萬元，銀行貸款共計約人民幣12，447百萬元。銀行貸款中的約人民幣2，955百萬元將于一年內到期，約人民幣641百萬元將于一年以上二年以內到期，約人民幣2，679百萬元將于二年以上五年以內到期，約人民幣6，172百萬元將于五年以上到期。于2016年12月31日，SOHO中國約人民幣12，447百萬元的銀行貸款以本集團的土地使用權、物業以及有限制銀行存款，優先票據、企業債券與銀行貸款共計約人民幣15，436百萬元，占總資產比率約為23%（2015年12月31日：約25%）。由于企業不存在還本付息的財務風險，所以，我們對SOHO中國企業籌資活動風險分析主要對其債務籌資風險進行分析。由上述的數據可以得知SOHO中國主要的籌資手段是向銀行貸款，銀行貸款占籌資總額的80%以上，對銀行借款嚴重依賴，隨著銀行對房地產企業的緊縮政策，巨大的資金需求量給企業籌資帶來了極大的壓力。

1.SOHO中國短期償債能力分析

速動比率和流動比率兩個指標都可以用來反映企業的短期償債能力，這兩個指標過高過低都不好，過高說明企業在流動資產上占用資金過大，增加了企業投資的機會成本，過低說明企業短期內還債能力較弱，不能保證流動資產可以償還流動負債。

2.S房地產企業長期償債能力分析

對于上市房地產企業來說，長期償債能力指標可以進一步分析出項目建設中現金流能否得到保障，是否有能力按期償還長期借款，為以后的籌資活動做好準備。最重要的指標是反映資本結構的資產負債率，資本結構是指企業各種資金構成和比例的關系，保持怎樣的資本結構是企業籌資決策要考慮的核心問題。資產負債率越低，表明企業長期負債能力越強，籌資風險越小;反之，則風險越大。SOHO中國的資產負債率始終保持在較低的水平，且近五年來有下降的趨勢，該比率一直比行業平均值低，這說明資本結構比較合理，企業長期負債能力強，籌資風險小，但是在長期融資過程中依舊要保持警惕，防止長期償債風險增加。

三、投資風險分析

投資風險是指對未來投資收益的不確定性，投資風險一般主要指對金融產品的投資和對房地產的投資，在投資過程中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風險，是一個潛在的財務風險，必須足夠重視并且對其加強管理與分析，以免陷入財務危機。由于SOHO中國的財務報表中沒有交易性金融資產、可供出售金融資產、持有至到期金融資產科目，因此不存在對股票債券等金融產品的投資，其投資風險主要來自房地產項目的投資。由于投資房地產開發是SOHO中國的主營業務，因此在投資風險的分析也就是對其盈利風險的分析。

SOHO中國2016年毛利潤約為人民幣1，242百萬元，較2015毛利潤約人民幣734百萬上漲約69%，變化主要因企業在2016年內租金收入有了顯著上漲，毛利潤率約為79%（2015年：約74%）。2016年息稅前利潤約為人民幣1，999百萬元，較2015人民幣1，407百萬元上漲約42%。2016年營業額約為人民幣1，577百萬元，較2015年約人民幣995百萬元上漲約人民幣582百萬元，上漲約58%。主要原因是本期間光華路SOHOII、外灘SOHO、虹口SOHO、凌空SOHO等項目的出租率有了一定的提高，導致租金收入相對2015年有了顯著上漲。

參考文獻：

[1]王亞楠.財務風險管理與財務工程[J].現代企業教育，2011（1）：45.

[2]曹元坤.企業風險管理發展歷程及其研究趨勢的新認識[J].當代財經，2011（2）：298.