南京首創“園中園”破解主城區用地難

夏自釗

因改革紅利明顯，南京市雨花臺區全國首創的“園中園”模式，得到國務院督查組和相關部委的點贊。

2018年以來，南京市雨花臺區一項名為“園中園”的工作創新，相繼得到國務院督查組的督察激勵、國家雙創示范基地評估組的好評以及國家發改委和工信部等部委的點贊，并作為典型經驗向全國推廣。

對于“園中園”模式，國家雙創示范基地評估組第三方評估意見指出，“對于產業集中度高，分工明確但用地緊張的區域示范基地，該項政策非常值得推廣。”

“園中園”究竟是怎樣一種模式？有何創新之處？

逼出來的創新

“我們公司是‘園中園模式的受益者，今年就能搬進自己的辦公樓了！這種模式至少幫我們節省了一個團隊的人力成本開支，也讓企業能更專注于創新發展。”2018年10月，在國務院第十督查組的座談會上，南京市雨花臺區軟件企業誠邁科技相關負責人高興地說。

原來，隨著企業的發展壯大，該公司想自己修建辦公樓，卻在具體操作時遇到拿地、資金和工程技術等方面的各種難題，企業發展一時受阻。針對一批有同樣需求的成長型中小企業，南京軟件谷園區在全國首創“聯合拿地、統一規劃、聯合建設、分割出讓、統一配套、集中托管”的“園中園”模式。

與絕大多數地區一樣，改革創新都是源自發展中難題的倒逼。近年來，雨花臺區堅持把軟件和信息服務業作為主導產業，以中國（南京）軟件谷為核心載體，著力打造南京國際軟件名城建設的排頭兵、核心區。通過不斷優化戰略定位、產業結構和功能布局，實現了區域產業集聚規模、結構層次、綜合實力的多向提升。目前已集聚各類軟件企業超2300家，涉軟從業人員24.4萬人，軟件產業建筑面積總量達到826萬平方米。2018年實現軟件和信息服務業收入2500億元。

隨著產業爆發式增長，企業發展也遇到了一些瓶頸問題：一方面，企業用地需求持續增加與園區產業用地趨于飽和的矛盾日益凸顯，尤其是軟件谷核心區域已是“一平方米難求”;另一方面，一些中小企業進入成長期，特別是有著輕資產特點的軟件企業，既想擁有自己的研發中心和辦公地點，又缺少建設資金和工程建設力量。

為緩解企業用地的矛盾，吸引更多企業落地，雨花臺區在土地集約利用上積極探索，首創了“聯合拿地、統一規劃、聯合建設、分割出讓、統一配套、集中托管”的“園中園”建設運營模式，在寸土寸金的主城區走出集約式用地新路。該模式由軟件谷發展公司牽頭，入園企業聯合簽署項目投資協議、委托代建協議、聯合競買協議。園區建成后，由軟件谷物業公司統一管理，既為成長期企業節約了運行成本，又緩解了產業高度集聚和土地資源緊缺之間的矛盾，這一多贏經驗贏得國家發改委、工信部及《人民日報》點贊。

巨大的改革紅利

2018年10月，南京市發布第二批獨角獸、瞪羚企業榜單，雨花臺區集聚獨角獸企業1家，培育、關注獨角獸企業7家，瞪羚企業4家。截至目前，雨花臺區兩批共計上榜30家，數量達到南京全市總量的20%，總數再次位列全市第一。雨花臺區軟件產業的快速發展，離不開“園中園”的改革紅利。

“園中園”建設運營模式主要采取“聯合拿地、統一規劃、聯合建設、分割出讓、統一配套、集中托管”的模式，其核心是以“中小企業聯合拿地”的方式打造特色“園中園”，其最大紅利是提升了項目的集聚程度、運作效率。以云密城項目為例，“園中園”的創新做法和成效主要體現在以下幾點。

首先是聯合拿地、統一規劃，極大提高了項目運營效率。云密城項目所在地塊為138畝，按照傳統模式僅能容下4-5家企業，而軟件谷內誠邁科技、嘉環科技、中新賽克等8家高成長性軟件企業急需自建辦公樓宇。土地供需壓力下，該區探索中小企業聯合開發方式，由軟件谷發展公司牽頭與8家企業，采用聯合拿地、委托軟件谷發展公司代建的模式，進行統一規劃設計、統一工程建設管理。9家單位聯合簽署項目投資協議、委托代建協議、聯合競買協議等，就項目工程建設投資估算、企業用地分布、項目議事規則等作出明確約定。按照企業員工人數（每人建筑面積20平方米）計算企業所需建筑面積，每個企業可預留5000平方米的未來發展空間。相比傳統模式，該模式可節省近70畝建設用地和大量城市配套建設費，有效節約了政府資源，切實減輕了企業負擔。

企業負擔減輕之后，得到了更快發展;發展空間解決之后，園區招商有了更多“子彈”;企業壯大和招商突破的結果就是產業的高度集聚，這是“園中園”模式的第二大紅利。

在云密城項目實施過程中，原有的8家企業的規模進一步擴大，誠邁科技和中新賽克先后成功上市。同時，雨花臺區聚焦軟件產業細分領域，明確了云密城項目以信息安全為主題，輔以科技、金融、商務、生活服務等業態，對軟件谷發展公司自持的園區4幢研發載體統一招商。招商重點圍繞信息安全產業鏈上下游企業，通過主題鮮明的統一招商，進一步推動信息安全產業的集中集聚，實現全鏈式產業發展格局。截至目前，園區入駐企業約40家，吸引軟件人才約3000人，園區稅收超1億元。

在享受到巨大的改革紅利后，雨花臺區在全區推廣“園中園”，在軟件谷南園片區打造16家骨干企業聯合拿地共建的“南園總部經濟園”。該項目占地215畝，按照傳統模式劃塊后拍賣、交付，僅可滿足5-6家企業用地，或只能供給單個企業進行大型項目開發建設，且企業拿地耗時長、建設成本高的痛點難以解決。

采用“園中園”模式開發建設，項目分為兩期，一期建筑面積約20萬平方米，預計2019年上半年掛牌，已與邁特望、新立訊等16家企業簽署項目投資協議。該項目重點聚焦人工智能、醫療科技、互聯網電商等新興高端產業及新型互聯網企業，項目建成后可集聚軟件人才約2萬名。園區委托軟件谷發展公司進行整體設計規劃、施工建設，各單位之間無需進行用地邊界退讓，極大提高了土地利用率，降低了建設成本。

國家評估組再三點贊

對于“園中園”模式，國家雙創示范基地評估組第三方評估意見指出，“對于產業集中度高，分工明確但用地緊張的區域示范基地，該項政策非常值得推廣。”評估組對“園中園”模式的精髓，也做了非常好的提煉，認為“園中園”模式以下三點，值得大力推廣復制。

首先，以“多樣化”運作模式激發市場活力。企業的痛點，既是制約企業成長的瓶頸，也是抑制市場活力的關鍵。政府應發揮主導作用，注重在運作模式上的探索創新，變“供血”為“造血”，解決企業面臨的用地、資本等難題。“園中園”建設運營模式，正是雨花臺區在土地集約利用方面創新探索的縮影。按照傳統方式分割出讓產業用地，可以快速回籠資金，但是存在諸多弊端，如對拿地企業實力要求高、土地利用效率低等。“聯合拿地再分割出讓”，政府提供服務“多跑腿”，企業共同參與“少負擔”，國資平臺軟件谷發展公司通過自持樓宇的銷售出租、園區樓宇的代建代管，引進更多上下游軟件企業，獲得穩定收益，為產業發展提供強有力的支撐。園區、企業、政府三方獲益、一舉多得。

其次，以“集約化”發展思路提高運營效率。云密城項目的138畝土地如果按照傳統模式，最多只能入駐4-5家企業。根據規范要求，建筑用地建設時需對用地邊界進行退讓，退讓距離一般不少于5米。聯合拿地后，各單位之間無需進行用地邊界退讓，僅需進行建筑之間退讓。園區按照一個項目進行整體設計，統一建設相關基礎設施和服務設施，實現功能共享，不僅提高了土地利用率，也大大降低了建設成本，為企業減輕建設和管理負擔，讓本土企業輕裝發展。

第三，以“個性化”特色園區推動產業集聚。近年來，為實現軟件產業全鏈式集聚發展，雨花臺區聚焦軟件產業細分領域，突出“一園一主題”，打造了一批特色鮮明、主業突出、優勢明顯的“園中園”。目前已形成以人工智能為主題的楚翹城，以“互聯網+”為主題的科創城，以信息安全為主題的云密城，以科技孵化為主題的創業創新城，以大數據為主題的南京大數據產業基地“四城一基地”的特色園區發展格局。通過特色“園中園”建設，推動特色產業集聚發展，助力本土企業發展壯大。

（部分資料來源于南京市雨花臺區委改革辦）