菏澤“取消限售”影響有多大？

2018年12月18日下午，山東省菏澤市拋出了一枚“深水炸彈”——取消限售措施，包括此前對(duì)新建商品住房和二手住房的限售。這被解讀為，全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)打響“調(diào)控松綁”第一槍，還引起了全國(guó)范圍內(nèi)的持續(xù)關(guān)注。

對(duì)此，菏澤市住建局回應(yīng)稱，近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭。為了防止商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局決定取消已出臺(tái)的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

早些時(shí)間，山東省住房和建設(shè)廳也明確表態(tài)，山東省住建廳和國(guó)家調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施，但政策方面不是“一刀切”，由各城市根據(jù)自身情況決定，省住建廳會(huì)進(jìn)行總體把控，“不干涉各地方住建部門的具體政策。”

動(dòng)態(tài)

菏澤住建局：“取消限售”是市民迫切需求

看到取消限售的消息，張輝（化名）一下子興奮了，“很快成交量就能上去了，”張輝是山東省菏澤市一家房產(chǎn)中介公司的工作人員，昨日下午，他告訴北京青年報(bào)記者，政策落地的第一天，僅他一個(gè)人就接到了十幾個(gè)咨詢買房的電話，“本地的、外地的都有。”

18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號(hào)），通知第六條明確規(guī)定：取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。

通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào)）中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

從2017年11月限購、限售政策出臺(tái)之后，這一年多以來，張輝的業(yè)績(jī)特別不好，“有時(shí)候幾天都接不到一個(gè)電話。”張輝說，不僅如此，還有大量因限購、限售政策無法過戶的房源一直被擱置，“現(xiàn)在都可以解放了。”

實(shí)際上，在菏澤住建局的最新回應(yīng)中，也特別提到了這一點(diǎn)，“2017年11月份，菏澤限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻瘢虿荒苻k理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切”。

影響

當(dāng)?shù)刭彿空哌€在“觀望”

不過與張輝的興奮不同的是，菏澤的一些購房者則相對(duì)冷靜，盡管取消限售的政策已經(jīng)正式落地，但他們認(rèn)為整個(gè)市場(chǎng)還尚需要“觀望”。

市場(chǎng)的冷靜，讓菏澤的另一名中介李強(qiáng)（化名）頗為意外，“原以為會(huì)特別火爆，但今天我只接到了一個(gè)咨詢電話。”李強(qiáng)覺得，一項(xiàng)政策的出臺(tái)，市場(chǎng)還需要一些時(shí)間去“消化”。

值得注意的是，目前菏澤的二手房?jī)r(jià)相對(duì)限售之初，還是有了不同程度的上漲。安居客有關(guān)資料顯示，2018年1月-4月，菏澤二手房均價(jià)每平方米在6000元以下，5月起就有了明顯的上漲，其中11月均價(jià)為6662元/平方米，12月的均價(jià)為6581元/平方米。僅從12月均價(jià)來看，環(huán)比11月下跌1.21%，同比去年同期上漲7.01%。

由此，菏澤市住建局稱，近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭。為了防止商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局決定取消已出臺(tái)的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

北青報(bào)記者注意到，目前有關(guān)網(wǎng)站能看到的菏澤在售的數(shù)十個(gè)新房項(xiàng)目根據(jù)位置的不同，價(jià)格也有所不同。其中最高的為9000元/平方米，最低的僅為3200元/平方米。

也正是在此情況下，2018年12月14日，菏澤市住建局根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。

觀點(diǎn)

菏澤新政帶來的購買力有限

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限售是房住不炒最典型的政策，菏澤在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)取消這一政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期管理影響非常大，應(yīng)該被叫停。張大偉稱，限售政策是過去兩年樓市調(diào)控的標(biāo)志性政策，也是房住不炒最典型的政策，該政策的出臺(tái)降低了房產(chǎn)的投資需求，對(duì)抑制市場(chǎng)過熱起到很大作用。從全國(guó)層面看，在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)取消限售，會(huì)對(duì)市場(chǎng)心理產(chǎn)生影響，也會(huì)帶來很強(qiáng)的示范效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期管理的影響非常大。“限售政策主要針對(duì)投資投機(jī)購房，取消限售，給市場(chǎng)的信號(hào)是鼓勵(lì)投資投機(jī)及短期交易。因此，菏澤的這個(gè)政策應(yīng)該被叫停。”

不過，在張大偉看來，經(jīng)過兩年多的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“五限時(shí)代”，即限購、限貸、限價(jià)、限售及限商住。對(duì)市場(chǎng)影響最大的政策是限貸，其次是限購、限價(jià)。限售對(duì)市場(chǎng)的直接影響不大，特別是菏澤僅對(duì)本地人限售兩年，外地購房者限售三年，這一政策即使松綁，給菏澤帶來的購買力也有限。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝看來，菏澤市這次出臺(tái)的“取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”很大膽，或會(huì)給一些開發(fā)商帶來極大的信心，“可謂是一劑興奮劑。”

宋清輝認(rèn)為，從菏澤市的情況來看，取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施的原因可能是為了加快去庫存的速度，以便配合當(dāng)?shù)氐呐锔恼哒{(diào)整等。“菏澤的調(diào)控松綁恐會(huì)對(duì)全國(guó)樓市造成羊群效應(yīng)，從而引發(fā)其他城市的仿效。但在當(dāng)前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控基本面下，預(yù)計(jì)仿效的城市不會(huì)增加太多。”

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廣州：“330新政”前出讓土地的商服類物業(yè)可賣個(gè)人

就在山東菏澤取消限售引發(fā)市場(chǎng)熱議的昨日晚間，廣州也出臺(tái)了放松商服類物業(yè)的限制：2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，個(gè)人購買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉對(duì)全國(guó)樓市產(chǎn)生的心理影響要大于山東菏澤取消限售。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)19日發(fā)布了相關(guān)文件明確，2017年3月30日后土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認(rèn)書或經(jīng)公告確認(rèn)土地出讓成交日為準(zhǔn)）房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)的銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位。而此前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，個(gè)人購買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。文件還明確，2018年12月19日24：00前已簽訂認(rèn)購書或購房合同，并且完成購房合同網(wǎng)簽的，按原政策執(zhí)行。目前，北京自去年4月26日新政后，新建商服類物業(yè)禁止賣個(gè)人。