碧桂園：強身健體 已成房地產新標桿

青云

日前，作為中國房地產產業龍頭之一的碧桂園公布了2018年年報，向投資者交出一份亮麗答卷。在報告期內，碧桂園的營業收入約為3790.8億元，同比增長約67.1%，此數據高于中期預測的3518.9億元。實現毛利約為1024.8億元，同比增長約74.3%;凈利潤約為485.4億元，同比增長約68.8%。股東應占利潤約為346.2億元，同比增長32.8%。

精準定位，逆流而上

2018年是房地產調控政策最為密集的一年。尤其是在7月份“堅決遏制房價上漲”的輿論基調確立后，新房銷售額增速大幅下降。但是，碧桂園在2018年的經營業績繼續逆流而上。按照第三方統計機構克而瑞的數據，2018年碧桂園全口徑銷售金額7287億元，同比增長32%。同萬科、恒大公布的6069.8億元、5513.4億元銷售金額相比，碧桂園已經成為中國地產行業的NO1。

這得歸功于碧桂園強大的基因。資料顯示，碧桂園創立于順德，逐步向周邊廣州、佛山及珠三角其他城市拓展。2007年上市后開啟大規模的全國化布局，至2013年時已實現全國范圍重點省市的覆蓋，并將業務進一步拓展至馬來西亞和澳大利亞。公司創立了獨特的大盤運營模式，同時也配合發展小面積的產品線，產品線完善，十余年的時間已經發展成為一家規模領先，布局廣泛完善的多業態綜合企業，更在2018年地產行業競爭中脫穎而出，成為中國地產行業的新標桿。

財務健康

擁有應對行業波動的高主動權

在經營業績高歌猛進之時，公司的財務數據也愈發健康。一是現金流大幅提升，為未來發展提供了充足的資金儲備。在資金密集型的房地產行業，現金儲備始終被企業視作最重要的財務指標。但過去十幾年時間，國內房地產行業中大部分企業因為高速擴張而處于現金流緊繃狀態，多數公司凈經營性現金長期為負，依賴外部融資輸血以平緩資金鏈條的壓力。市場上，僅有少數運營能力較強的企業，能夠讓現金流在內部良性運轉。

碧桂園就是這樣的優勢企業，在過去三年，公司經營規模穩步提升的同時，實現凈經營性現金流為正，在一定程度上折射出碧桂園在財務上極強的內控能力，公司對外部融資的依賴相對下降。截至2018年12月31日，公司賬面擁有現金余額2425.4億元，占總資產比例14.9%。另有約3017億元銀行授信額度尚未使用。

其次，公司債務結構持續優化，應付行業變化的主動權更為突出。房地產行業最受關注的負債問題，是中國多數房地產商頭上的“達摩克利斯之劍”。拋開5628億元的合同負債，截至2018年12月31日，碧桂園實際資產負債率約為55%。合同負債為預收賬款，開發商在物業最終交付前，這些資金在財報上列入到負債類，物業交付后即被列入到營收項。同時，再剝開來看碧桂園的有息負債。截至2018年末，碧桂園的有息負債總額為3284.75億元（含銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可轉股債券）。業內人士指出，如果把中國前30家房企做一個統計，碧桂園的有息負債明顯低于行業平均水平。在此其中，須于一年以內償還的短期有息債務為1261億元，占總有息負債之38.4%，碧桂園現金余額對于短期有息債務的覆蓋比例達到1.92倍，經營狀態較為穩健。

由此可見，在取得可觀的現金流與回款背后，碧桂園在運營中動用的是經營杠桿而非有息杠桿。碧桂園在行業中排名持續躥升的核心驅動力之一就是在較低的凈負債下完成了銷售額的高速增長。行業分析師認為，未來地產行業的波動對碧桂園的業務發展影響力遠遠低于其他高負債杠桿經營的房地產企業，這也使公司在應對產業政策波動過程中握有主動權。

基石扎實 成長猶可期

較佳的財務結構，意味著公司未來的財務負擔較輕，這其實也是公司高盈利能力的來源之一。最具代表性的考量指標則是凈資產收益率（ROE），這也是巴菲特選擇標的最為看重的一項指標。2015年至今的四年里，碧桂園的凈資產收益率分別為15.21%、17.01%、31.82%、32.2%——持續提升的ROE水平顯示出公司強大的盈利能力。又由于財務狀況的健康，低負債率的運行態勢，公司在2019年的實現高盈利仍可期待。

與此同時，土地儲備依然豐厚，將成為未來發展的強勁基石。2018年財報數據顯示，截至2018年12月31日，碧桂園在國內已簽約或已摘牌的權益土地儲備達到約2.4億平方米，其中未售權益可售貨值約1.7萬億元，可滿足集團未來三到四年的銷售量。其中，在2018年獲取的土地中，目標一二線與目標三四線的地塊按金額劃分的比例為40∶60。如此較佳的區域匹配，支撐起公司未來業務發展的基石。更為重要的是，我國的城鎮化趨勢仍然在進行中，這也是房地產市場最大的利好支撐。