淺談投資性房地產公允價值計量問題

饒馨予

摘要：新準則的引入注目的一點就是重新引入公允價值計量，這一謹慎而又大膽的應用是我國與國際會計接軌的風向標。公允價值最真實的反映了交易的本質，我國的投資性房地產準則中也涉及到公允價值計量模式。但大部分上市公司卻依然選擇成本模式計量投資性房地產，而非公允價值。因此，本課題通過研究采用公允價值計量投資性房地產的優點及其遇冷原因等問題，為促進公允價值會計計量的發展，對完善公允價值會計計量的理論體系提出了一系列的具體措施。

關鍵詞：公允價值;投資性房地產;計量屬性;問題

一、采用公允價值計量投資性房地產的優點

有利于與國際會計準則趨同。隨著我國經濟的發展，企業市場越來越需求與國際接軌，由于國際會計準則對投資性房地產一般采用公允價值模式計量，因此國內的會計準則也應逐漸與國際接軌。

有利于反映企業真實情況。在公允價值模式下，企業投資者可以清晰的了解公允價值變動損益的大小改變，以及占公司總收益的百分比，從而幫助投資者獲得真實客觀清楚的資產信息，對企業狀況有全面的了解，準確及時地做出更有利于投資者本人的投資決策。

有利于反應管理者受托責任履行情況。投資性房地產采用公允價值計量，將高于賬面價值的差額計入“投資性房地產——公允價值變動”，從而增加企業資產及所有者權益的賬面價值。通過會計政策的轉變，及時準確的反應管理層受托責任的履行執行情況。

二、采用公允價值計量投資性房地產的問題

缺乏適應我國國情的理論體系和易操作的具體方案。雖然在18項具體準則中應用到公允價值，但沒有成立一個具體的公允價值準則，只是零散的分布在各個準則當中;此外，業內學者對于公允價值的相關理論還有許多分歧意見，準則對于公允價值的實際操作方法等內容并沒有詳細闡述。

缺乏成熟有效的市場環境和市場信息。在我國當前的市場環境下，政府的宏觀調控在市場經濟中占據重要地位;中國的房地產市場仍然充斥著泡沫，政府壟斷土地，房地產開發商壟斷行業，房地產資源壟斷嚴重，在這種市場環境下房地產資源供需失衡，房地產資源的價格與其真正的價值不匹配。同時，我國還沒有形成活躍的二級市場，難以通過公開的信息渠道查閱到房地產資源公允價值的相關信息，投資性房地產的公允價值仍然難以取得。

公允價值計量模式自身的障礙。在投資性房地產中應用公允價值一方面減少了成本支出;另一方面，在近些年我國房地產市場前景比較看好的情況下，采用公允價值計量方式，每年都需要對房地產進行重新評估，由于房地產自身價值較高以及我國房地產資源供求不平衡，房地產價值在未來幾年的時間內仍會不斷上升，這會導致企業利潤增加。

缺乏高素質的復合型人才。投資性房地產公允價值不易取得，即便能夠得到也難以檢驗其是否真實。在會計工作中，會計人員不僅要熟練運用會計知識，還需要豐富其他學科知識，包括統計學、運籌學和財務管理知識，不斷提高綜合技能水平。

三、對我國采用公允價值計量投資性房地產的建議

（1）制定和完善相關法律法規體系，加強監督檢查

建立健全會計規范體系和懲罰機制，完善資本市場運行規則，加強會計犯罪打擊，加強對投資者特別是中小投資者權益的保護勢在必行。充分發揮證監會，會計師事務所，國家審計部門聯合督查企業公允價值的濫用的作用，對濫用公允價值的企業和授意者、執行者進行嚴肅處理。不斷完善與公允價值相關的法律”為公允價值的實施創建一個良好的環境來編制公允價值報告。

（2）建立公允價值可靠性監證的第三方機構

當投資性房地產的市場價格無法觀察到時，企業有兩個方法：一是依靠自己的內部會計人員估計，二是由獨立機構來評估投資性房地產的價值。所以，外部機構的獨立性和誠信度決定著評估價值的可靠性和相關性。國外實踐表明，如果評估機構具有一定的權威，獨立機構評估的價值比內部評估獲得的價值更可靠。

（3）加大信息披露力度

企業必須加大對企業投資性房地產的披露。有關管理層的判斷、公允價值計量采用的數據，是企業需要詳細披露的內容，財務報表使用者可以根據附注內容，依靠自己的風險偏好和經濟狀況來判斷，作出預測決定，從而得出完整可靠的信息。目前的財務報告是歷史成本和公允價值并存的財務報告制度，這種因現實局限所做的謹慎選擇，并不會長久存在，我們的目標是建立一個完全以公允價值為核心財務報告體系的模式。

四、結語

正如國際會計準則理事會主席David·Teddy于2008年10月9日在北京所說，“公允價值仍是當前不可替代的資產價值計量方法，有助于真實地反映企業的資本情況”。我們要對投資性房地產的公允價值的計量問題進行了深入的研究，密切關注不斷變化的社會和經濟環境，在適當的時候大膽采用公允價值計量，準確的判斷、準確地反映財務狀況和盈利能力。

參考文獻

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