房地產企業并購融資風險及對策研究

朱念

摘要：在國家去庫存、去杠桿的調控政策影響下，近年來房地產行業并購案例逐漸增加，并購金額也是越來越大。并購作為一種優化資源配置、實現產權重組的有效手段，就當前行業發展形勢來看，是房地產企業應對嚴峻挑戰和適應復雜形勢的必然選擇。但是在房地產企業并購融資過程中，也伴隨著潛在的風險。如果房地產企業不能及時識別并做好風險應對，輕則影響并購的順利進行，嚴重時還會因為融資困難導致企業破產。本文在分析當前房地產企業并購融資風險成因的基礎上，就具體的應對策略展開了簡要分析。

關鍵詞：房地產企業;并購;融資風險;對策

一、房地產企業并購融資中的風險成因

（1）房地產融資機構的風險防控意識不強

融資風險始終伴隨在房地產企業并購融資的各個工作環節中，特別是在國內房地產領域融資監管體系尚不完善的大環境下，一方面是許多房地產企業受到自身運營機制和發展歷程的影響，沒有形成強烈的內部控制意識，沒有立足于房地產企業融資的實際需要，提前做好風險分析和制定應對策略，導致在并購融資中一旦遇到風險，不能及時應對和控制，造成損失擴大化;另一方面，由于缺乏強有力的外部監控手段，對房地產企業一些不規范的融資行為沒有及時指出，后期也會面臨嚴重的隱患或問題。

（2）房地產企業采取的融資方式較為單一

從房地產行業發展比較成熟的發達國家來看，房地產企業走“多元化”融資模式是提高風險應對能力和永葆企業發展動力的關鍵。但是就我國房地產行業來看，現階段主流的融資方式還是以商業銀行貸款、發行股票等傳統模式為主。由于融資方式比較單一，特別是對于商業銀行貸款過度依賴，一旦后期融資渠道不暢，將會直接導致房地產企業的流動資金大幅縮水，甚至因為短期內資金周轉不開，導致企業運營受阻，引發嚴重的融資風險。除了融資方式單一化之外，在融資風險防控技術手段上也不夠多元。

（3）存在拿地準和融資難的兩難局面

從去化和收益的角度出發，開發商重點開發一二線熱點城市的住宅或商住類項目，剛好與政策相左（如《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》》），導致拿地難和融資難的兩難局面。

（4）融資雙方立意溝通困難

投資拓展部門的融資知識（如涉及資金如何匹配、交易方式如何嵌人資金方的角色、如何設計融資方案和風控措施、如何根據收購節點有效解決放款等）和實操經驗無法一蹴而就，導致仍然使用投資的思路跟資金方溝通，且無法有效理解資金方的顧慮和要求，最終導致雙方合作空間變小或拉長談判周期。

二、房地產企業并購融資風險的基本類型

（1）權益性融資風險

權益性融資是通過稀釋原有投資者對企業的控制權為代價，獲取資金的一種融資形式，主要以股票融資為主。引發權益性融資風險的原因主要是發行新股選擇的時機不當，導致新股對投資者的吸引力不強，不能獲得預期融資金額。此外，房地產企業新發股票的數量不當，也會帶來一定的融資風險?，F階段股票融資的類型有2種：一是股權再融資，能夠保證房地產企業獲得較為穩定的現金流，風險來說相對較小;二是首次公開上市，由于融資周期偏長，可能會因為市場波動或政策變動，帶來不可預知的風險。

（2）債務性融資風險

債務性融資風險主要有銀行融資風險和債券融資風險。銀行融資風險是指房地產企業通過商業銀行渠道獲取貸款后，在還款期限內由于銀行利率升高或其他融資條件發生調整，導致房地產企業需要承受比原來更多的利息，由此引發的風險。這些風險的特點是具有較強的客觀性，特別是受到宏觀調控政策的影響，近年來商業銀行關于房地產企業的貸款審批更加嚴格，限制條款也隨之耐曾加，進一步增加了房地產企業的融資風險。債券融資風險是指企業利用債券方式籌集資金時，由于債券發行時機、發行價格、票面利率、還款分式等因素考慮欠佳，使企業經營成果遭受損失的可能性。

三、房地產企業并購融資風險的應對策略

（1）“投資+融資”的聯動拓展思路

2018年以來，很多開發商把融資職能和工作合并劃入了投資拓展部（部分開發商仍保留融資部門，部分開發商已經兩者合并），職能的合并也讓投拓部門的壓力和工作思路發生很大變化，甚至一個項目變成了重點關注融資的事情，而不是投資的事情。雖然國內金融市場的起步較晚，但是近年來發展迅速，基本上形成了體系完善、監管到位的金融市場，為各個行業尤其是近年來房地產的發展提供了巨大的幫助。雖然國內金融市場體量較大，但是金融產品的創新能力后勁不足，不能滿足當前各個行業的融資需求。此外，從房地產企業角度來說，由于金融市場中提供的融資方式單一，也會進一步增加企業并購融資的風險。基于這一問題，今后要嘗試拓寬融資渠道，例如近年來興起的“投資+融資”的聯動模式可以在并購融資過程中起到分散風險的效果。

（2）靈活調整拿地方式或合作方式

針對城市更新項目和仍處于前期的項目（即已經圈地但尚未最終拿到土地證），開發商傾向與項目方捆綁合作開發，前期通過小投人和設置更為嚴格的合作條件，從而實現風險轉移和確保資金使用率和資金安全。合理的融資結構，是降低房地產企業并購融資風險的一種有效策略。房地產企業可以通過以下幾種途徑，實現企業資金結構的優化調整。例如某地區的村企合作，其中包含城市更新、非農指標和征返地指標合作、土地整體籌備利益統籌的留用地合理開發等等。這種賣方市場的現象使得土地報價居高不下。因此對政策的理解不能過于表面，領會調整拿地方式和合作方式，雖然短期來看融資成本偏高，但是房地產企業有更多選擇權，對風險的控制力度較強，從而將風險控制在可控范圍之內。

（3）嚴格遵循并購流程

房地產企業實施并購融資是一項專業性、復雜化的工作，要想達到有效預防融資風險、確保并購順利進行的目的，就必須遵守相關章程，按部就班的完成并購融資工作。首先，房地產企業要結合自身情況和并購需要，制定一個明確的并購目標。這樣一方面能夠為下一步并購融資提供參考，又能夠實現企業效益最大化。其次，還要制定符合房地產企業的并購策略，包括進行自我測評、自我分析、可行性報告等。具體明確房地產企業的納稅信息、財務信息、資產負債信息等。在完場上述工作的基礎上，制定最終的并購方案，同時開始籌措并購資金。

（4）加強對當地政策和流程的解讀和市場分析

房地產企業內部要自上而下的樹立起并購融資風險的防控意識，作為企業管理者，要做好頂層設計與宏觀指導，加強對當地政策和流程的解讀，為并購融資工作的順利開展提供支持;作為企業各部門工作人員，也要將并購融資方案落到實處，從源頭上防范風險的發生。只有全員提高防范意識，才能在并購融資過程中，做好風險的提前識別、有效預防和及時止損。此外，房地產企業還要結合以往工作經驗，或是借鑒其他國家、其他企業的成功方法，建立起風險預警機制，這樣才能夠在遇到融資風險時，采取有效的應對策略，也是將風險降到最低的一種有效方法。

（5）做好相關法規制度的完善工作

完善的法律法規也能夠起到規范并購融資行為、有效預防融資風險的目的。關于完善制度方面，需要各方共同努力：首先，政府方面要通過出臺政策和宏觀引導，為房地產企業并購融資創造良好的環境。例如進一步完善證券法，通過走房地產資產證券化的方式，解決融資問題;其次，要引進中介結構，發揮監督作用。要給予中介機構一定的自主權和獨立權，保持客觀和公平，在保障并購融資透明化和規范化過程中起到實質性的幫助。

三、結語

我國房地產行業改革已經進入“深水區”，并購逐漸成為企業謀求生存和實現發展的有效渠道。但是并購融資中客觀存在的風險，也不得不引起房地產企業的高度重視。要結合自身實際情況、房地產行業發展形勢，提高風險認識，并提前做好全方面的應對措施，才能讓房地產企業順利的并購融資，提高自身的市場競爭力。

參考文獻

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