淺談企業外購商品房的房產稅合規管理

摘 要：伴隨社會發展，企業涉及房產稅相關業務愈加復雜，給企業稅務風險管理帶來挑戰。本文依據房產稅暫行條例及其補充、解釋，針對企業外購商品房的房產稅合規管理進行初步分析，并給出相應的管理建議。

關鍵詞：稅務管理；房產稅

一、納稅義務發生時間

對于企業外購的商品房，由于存在賬務中確認固定資產及辦理不動產登記等多個業務時點，實務中對于納稅義務發生時點存在認識不清的情況。

根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）規定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅；購置存量房，自辦理房屋權權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅。

可見對于購置新建商品房，納稅義務發生時間為交付使用的次月，購買存量房為辦理完成權屬證書的次月。財務人員在實務中應關注房屋接收過程中的驗收環節，獲取業務部門與房地產開發商簽署的驗收證明等資料，留存備查。

二、對外購商品房進行裝修

企業往往根據自己的需要對外購商品房進行裝修，外購商品房確認固定資產的時點以及裝修工程的會計處理需引起關注。

根據會計準則第四號《固定資產》及其應用指南、解答（財會〔2002〕18號），在初始計量中，只有自行建造的固定資產，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成成本。而企業購買商品房屬于外購固定資產，對房產的裝修屬于對固定資產的更新改造，屬于后續支出，在房產投入裝修后，應由固定資產轉入在建工程，待更新改造項目達到預定可使用狀態后再轉為固定資產。

外購商品房的裝修工程應當計入房產稅計稅原值，根據《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）第一條：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。第二條：對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第一條規定：對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

可見裝修工程是否計入房產稅計稅原值，應當根據房屋附屬設備和配套設施進行判斷，判斷不清的按照企業會計準則是否計入固定資產進行處理。企業財務人員切忌不要將房產裝修工程計入待攤費用科目，防止少繳房產稅的情況出現。

三、外購地下建筑房產稅問題

企業外購商品房往往涉及同時購買車位等地下建筑，地下建筑應當分清類別予以處理。

根據《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）第一、二條規定：凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。自用的地下建筑，按以下方式計稅：工業用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%-30%）]×1.2%；商業和其他用途房產，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產原值；應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%-30%）]×1.2%。房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

可見，一般企業購買的商品房地下車位與地上部分連為一體，不具備原值折讓條件。

四、企業稅務管理相關建議

（1）及時與業務部門溝通，掌握業務進展及相關資料。由于財務處理在企業往往處于后端環節，待生米煮成熟飯極易導致稅務風險，因此財務人員應及時通過總經理辦公會等決策環節知悉相關業務信息，并積極支持前端業務，提出財務管理建議，從業務源頭控制企業稅務風險。

（2）重視相應會計處理，夯實稅務管理基礎。相關會計核算是進行稅務申報及繳納的重要基礎，因此在財務管理部門內部，稅務管理要統籌好與會計核算的關系，提高會計信息質量是控制企業稅務風險的重要保障。

（3）及時在稅務征管系統中進行房產信息登記。由于房產稅采取按年征收，分期繳納的原則，大多數地方按季度或半年繳納一次，因此當滿足納稅義務發生時點時，應當及時在稅務征管系統中進行應稅房屋基礎信息的登記。

（4）收集房產稅優惠政策，做好稅企溝通。隨著我國房地產市場的迅猛發展，涉及房產稅的政策問題日益增多，加之房產稅的稅制體系建立時間較早，相關稅收政策散落在財政部、國家稅務總局及地方人民政府相關政策文件中，企業財務人員應當通過多種渠道全面收集房產稅優惠政策，在具體政策應用上，要主動向主管稅務機關咨詢，增加政策適用的確定性。

作者簡介：戴重輝，1983年9月，男，北京人，本科，會計師，稅務管理、財務信息化方向