中國土地政策在宏觀政策中的作用效果分析

申婷婷 金燦 付妙

摘 要：為了滿足房地產(chǎn)市場對土地的需求，充分利用土地資源，需要深入分析土地政策的宏觀調(diào)控效用，基于此通過具體闡述，進(jìn)一步討論提高實(shí)現(xiàn)土地資源的有效性管理，提高對于政府在房地產(chǎn)市場中處于關(guān)鍵角色的認(rèn)識，從而進(jìn)一步促進(jìn)土地資料合理利用，助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地政策；宏觀調(diào)控；有效性管理；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一、土地政策與土地資源管理概述

（1）土地政策

土地政策，是指國家根據(jù)一定時期內(nèi)的政治和經(jīng)濟(jì)任務(wù)，在土地資源開發(fā)利用、治理、保護(hù)和管理方面規(guī)定的行動準(zhǔn)則，它是處理土地關(guān)系中各種矛盾的重要調(diào)節(jié)手段。在一定程度上，不同的國家根據(jù)本國的土地占有、階級關(guān)系，實(shí)行不同的土地政策。我國是社會主義發(fā)展中國家，在土地政策上采用國有土地和農(nóng)村集體所有土地，所以土地歸國家所有，人民有土地使用權(quán)，而現(xiàn)實(shí)中的土地買賣的對象也只是土地使用權(quán)。

改革開放以來，由于工業(yè)的發(fā)展和城市人口的增加，環(huán)境污染和建設(shè)事業(yè)占用農(nóng)田成為尖銳的社會問題，于是又制定了有關(guān)防治污染、保護(hù)農(nóng)田的政策。使得土地政策除了有關(guān)土地所有、占有、使用制度方面的內(nèi)容以外，還有土地經(jīng)營、墾殖、開發(fā)、管理、課稅等方面的政策，使得土地政策更系統(tǒng)、更完備。

（2）土地資源管理

土地資源管理，是國家相關(guān)部門使用法律手段和行政辦法對現(xiàn)有土地資源以及土地財產(chǎn)進(jìn)行有效管理。土地資源管理的實(shí)質(zhì)是國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律和行政手段， 提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，提高生態(tài)質(zhì)量，并且維護(hù)在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，從而進(jìn)行的計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制等綜合性活動。

土地資源管理政策影響著整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 同時影響著土地利用的轉(zhuǎn)型。從城市土地規(guī)劃就可以體現(xiàn)，我國城市土地規(guī)劃是以政府為主導(dǎo)， 具體由地方各級政府編制與管理，但在此過程中仍有體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)意志、追求政績思想的現(xiàn)象發(fā)生，這樣的局限性使得規(guī)劃意識和方法未能進(jìn)一步向適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)方面轉(zhuǎn)變。

二、土地政策在宏觀調(diào)控中的地位

就土地賦稅政策來說，土地稅收是國家運(yùn)用法律手段，以土地或者土地改良物的財產(chǎn)價值或財產(chǎn)收益或自然增值作為征稅對象，包括土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等。地稅是以抑制土地需求、增加土地供給為目標(biāo)，在防止地價上漲過快和抑制土地投機(jī)中發(fā)揮著重要作用。但對不同的用地需求應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待，同時土地稅收還能引導(dǎo)土地利用方向，促進(jìn)土地資源合理利用。

就土地金融政策而言，土地金融是以土地進(jìn)行抵押為融資提供擔(dān)保，并受政府政策干預(yù)或是政府補(bǔ)貼。一方面，城市規(guī)劃、農(nóng)業(yè)土地利用、土地資源合理配置、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等對土地金融有諸多限制；另一方面，政府通過各種獎勵、補(bǔ)貼或是稅收優(yōu)惠等手段，來支持購房貸款的發(fā)展，從而解決城市居民住房難買等民生問題，來穩(wěn)定社會的安定團(tuán)結(jié)。只有當(dāng)土地政策與財政、貨幣政策的配合下時，可以發(fā)揮最大的調(diào)控效果。

三、土地政策與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

（1）土地政策影響土地一級市場交易

我國城市土地市場為三級市場結(jié)構(gòu)模式。從我國土地制度可以看出影響土地一級市場交易的因素之一是土地供應(yīng)量，增加土地供應(yīng)面積是抑制房價上漲過快這一局勢的最直接的措施。另外，土地征收制度也是影響土地一級市場交易的因素之一，地方政府為了城市規(guī)劃更合理、土地資源利用最大化，對農(nóng)村土地或舊樓進(jìn)行拆遷，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和被征地農(nóng)民合理補(bǔ)償和妥善安置。隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，征地規(guī)模、征地速度、征地幅度都在急劇增長，因征地問題引發(fā)的社會矛盾不斷加劇，補(bǔ)償代價加大，而這些代價最終由開發(fā)商承擔(dān)，用地成本增大、地價貴使一級市場交易率下降，從而開發(fā)商住宅供應(yīng)減少，就會導(dǎo)致房價上漲。

（2）土地政策調(diào)節(jié)市場需求

近年來城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城市人口越來越集中，人們對住房的需求上升，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的一個重要原因是受每年土地供應(yīng)量的限制。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展，政府采取宏觀政策調(diào)控，對房地產(chǎn)市場的秩序加以規(guī)范。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)自然協(xié)調(diào)下，適當(dāng)干預(yù)市場運(yùn)作，比如增加住宅商品房面積的供應(yīng)，通過調(diào)整房貸款利率，貨幣供給量以及增加居民收入等來平衡住房空置率，使土地資源最大化利用。同時，政府要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的法律法規(guī)，對開發(fā)商開發(fā)過程進(jìn)行合理監(jiān)控，并建立好系統(tǒng)的土地稅收和補(bǔ)貼制度，有力地抵制違法行為。

（3）房地產(chǎn)市場反作用于土地政策

由于我國中低收入者占社會的絕大部分，無法承受所謂“天價”的房地產(chǎn)價格。消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)特點(diǎn)和年齡比重是影響城市土地用途規(guī)劃的重要因素，根據(jù)目前實(shí)際情況，政府鼓勵加大對經(jīng)濟(jì)適用房、改善性住房、人才公寓和廉價出租房的建設(shè)力度，滿足中低收入者的需求，從而減少住房空置率。

三、結(jié)論

生態(tài)效益、社會效益，經(jīng)濟(jì)效益是土地政策對三大效益的選擇順序，也就是說保證土地資源的可持續(xù)利用，保護(hù)人類的生態(tài)環(huán)境尤其是堅持公共利益優(yōu)先原則是最主要的。在總體建設(shè)規(guī)劃中，目前需要重點(diǎn)解決問題是土地征用制度，國家提出了規(guī)范土地征收程序，建立社會穩(wěn)定風(fēng)險評估制度，要求合理完善農(nóng)村宅基地制度。國家不斷加強(qiáng)深化土地改革，建立好城鄉(xiāng)用地中的市場體系，同時重視在土地征地制度的改革中進(jìn)行試點(diǎn)的工作，探索出適合本地區(qū)域的政策方針，全面的實(shí)現(xiàn)我國的土地深化改革工作。

參考文獻(xiàn)

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