營改增后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃探討

趙曉雯

摘要：營改增政策的實施標志著我國稅收制度的進一步完善，對各個行業(yè)都會帶來一定程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要做好營改增背景下的應對工作，提高稅收籌劃的重視程度，在合法的范圍內(nèi)尋求降低稅負的空間。本文對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃進行探討。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);增值稅籌劃

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（1）對企業(yè)稅負的影響

營改增總體目的是避勉重復征稅，減輕企業(yè)稅負。雖然在目前宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，政府致力于減輕稅負，但這并不意味著所有企業(yè)稅負都降低。在很多情況下，單個企業(yè)的稅負是受其自身增值稅管理情況，以及其與客戶、供應商的商業(yè)談判能力影響。行業(yè)稅負總體下降不代表每一個公司、每一個項目的稅負都會降低，大城市、好地段、精設計的房地產(chǎn)項目，稅負可能會不降反增。

（2）對企業(yè)現(xiàn)金流的影響

我國的營業(yè)稅對預售收入的要求是當期交稅，營改增后，房地產(chǎn)項目在前期開發(fā)階段會產(chǎn)生大量的進項稅額，大多數(shù)時候進項稅額比銷項稅額多，這樣減少了開發(fā)前期流動資金的占用。

（3）對企業(yè)管理的影響

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，上下游產(chǎn)業(yè)鏈眾多，管理難度大。在繳納增值稅時，在增值稅專用發(fā)票認證、管理和計算等方面都會對企業(yè)提出一些比較嚴格的要求，因此企業(yè)需要適應新政策、新形勢的要求，加強對企業(yè)涉稅人員的培訓，提高他們的業(yè)務技能，規(guī)范業(yè)務流程，為企業(yè)減少不必要的成本費用。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃的策略

（1）合理選擇計稅方法

房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的老項目（指建筑許可證注明的房地產(chǎn)開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目）可以選擇簡易計法辦法按照5%的征收率計稅;也可以選擇一般計稅辦法，2018年5月1日以后增值稅稅率為10%，但進項稅額可以抵扣。

如某房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）2016年開工建設一小區(qū)，從政府受讓土地支付土地價款1000萬元，預計該項目2018年5月后全部完工能取得銷售收入5000萬元，預計建設過程中可取得進項稅額100萬元，該房地產(chǎn)公司應如何繳納增值稅合適？

方案1.對該房地產(chǎn)公司選擇簡易計稅辦法，則

應繳納增值稅=5000/（1+5%）*5%=238.09（萬元）

方案2.若選擇一般計稅方法，則

銷項稅額=（5000-1000）/（1+10%）*10%=363.64（萬元）

應繳納增值稅=363.64-100=263.64萬元

結(jié)論：選擇簡易計稅辦法可以節(jié)稅。

（2）避免成為價外費用

增值稅計稅依據(jù)的銷售額是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用。價外費用是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

如某房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）2018年10月銷售房地產(chǎn)取得收入900萬元（含稅），另外收取各項代收款項250萬元，包括水電初裝費、燃煤氣費、維修基金等配套設施費用。該房地產(chǎn)公司應如何做好納稅籌劃？

方案1.該房地產(chǎn)企業(yè)將各項代收款項和房地產(chǎn)銷售收人一并開具發(fā)票

銷項稅額=（900+250）/（1+10%）*10%=104.55（萬元）

方案1.該房地產(chǎn)企業(yè)將各項代收款項以委托方名義開具發(fā)票

銷項稅額=（900）/（1+10%）*10%=81.81（萬元）

節(jié)省增值稅=104.55-81.81=22.74（萬元）

（3）合理選擇收款方式

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時間較長，在銷售時可以采取分期收款的方式。現(xiàn)行增值稅對納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定是：納稅人提供應稅服務并收吃銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂銷售合同時，可以約定采取分期收欽的方式銷售，而不是直接在合同中約定總的銷售價款。這樣，可以通過分期收款銷售方式，在收到款項時再開具發(fā)票，而不是將要收取的款項一次性開具在一張發(fā)票上。這樣可以獲取遞延納稅的時間價值，間接減輕了企業(yè)的實際稅負。

（4）增加面對企業(yè)客戶的銷售。

由于目前我國住宅市場總體已呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢，消費者掌握著價格主動權(quán)，購買住宅物業(yè)的消費者不會接受開發(fā)商的無端提價，因此住宅開發(fā)企業(yè)的增值稅很難轉(zhuǎn)嫁。但對于商業(yè)物業(yè)，由于消費者獲得購買物業(yè)的增值稅專用發(fā)票可以作為其公司的進項稅進行抵扣，因此商業(yè)地產(chǎn)項目能夠向買家轉(zhuǎn)嫁增值稅稅負。

（5）合理選擇供應商

房地產(chǎn)企業(yè)采購時會面臨選擇～般納稅人還是刁、規(guī)模納稅人供應商的問題，可以通過價格上的折讓l臨界點幫助決策。

如果從一般納稅人購進含稅價格為A（增值稅稅率為16%），從小規(guī)模納稅人購進含稅價格為B（增值稅征收率為3%），當城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%時，則從一般納稅人購進貨物的利潤：

凈利潤額=（銷售額-購貨成本-銷售稅金及附加）*（1-所得稅稅率）

={（銷售額-A/（1+增值稅稅率）-[（銷售額*增值稅稅率-A/（1+增值稅稅率）*增值稅稅率]*10%*（1-25%）

從小規(guī)模納稅人購進貨物的利潤：

凈利潤額=（銷售額-購貨成本-銷售稅金及附加）*（1-所得稅稅率）

={（銷售額-B/（1+征收率）-[（銷售額*增值稅稅率-B/（1+征收率）*征收率]*10%}*（1-25%）

當兩者相等時，得出B=87.64%A

如某房地產(chǎn)企業(yè)購買鋼材時，一般納稅人報價為含稅價格為50000元/噸，可開具增值稅專用發(fā)票;小規(guī)模納稅人報價為含稅價格44000元/噸，稅務機關(guān)代開3%征收率的增值稅專用發(fā)票，問應否從小規(guī)模納稅人處購貨？

運用臨界點計算法B=87.64%A=87.64%*50000=43820（元/噸）<44000元噸

因此應從一般納稅人處購貨。

（6）增加扣除項目金額

1.加強發(fā)票管理，要盡可能獲得抵扣發(fā)票，應抵盡抵。

公司下列日常業(yè)務可獲得增值稅專用發(fā)票：

第一，購置辦公用品能取得增值稅專用發(fā)票。但是有的小經(jīng)營戶會要求加價，所以采購辦公用品去大型商場購買，容易取得16%的增值稅專用發(fā)票。成批購買要取得增值稅銷售清單。

第二，公司的交通車輛加油可以取得16%增值稅專用發(fā)票，車輛等保險費可以取得6%增值稅專用發(fā)票。

第三，公司的電話、寬帶使用費等能夠取得10%增值稅專用發(fā)票，前提是登記在公司名下。

第四，公司的電費可以取得16%的專用發(fā)票，水費的專用發(fā)票稅率為3%，物業(yè)費也可取得6%（物業(yè)公司為一般納稅人）或3%（物業(yè)公司為小規(guī)模納稅人，去稅務機關(guān)代開發(fā)票）的專用發(fā)票。

第五，住宿費可以取得增值稅專用發(fā)票。大酒店一般是增值稅納稅人，出差的住宿費可取得6%的專用發(fā)票。

2.提高“精裝修”項目的比例

將精裝修成本打人外包建筑安裝，抵扣的成本占比上升，項目檔次也會提高，房價也可以提升，從而降低稅負;此外，精裝修可以擴展至配置不動產(chǎn)家具，將家具與不動產(chǎn)打包一起出售，使得購置家具的成本在取得16%的增值稅進項稅抵扣的同時，只需要繳納10%的增值稅銷項稅，增加了企業(yè)凈利潤。同時，在裝修、家裝、家具等下游產(chǎn)能過剩的背景下，開發(fā)商規(guī)模化采購，具有較強的降低采購成本的談判優(yōu)勢，可以通過降低采購價格來獲得更多精裝修利潤。

參考文獻

[1]易鳳群.營改增下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究.財會學習