房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風(fēng)險控制策略探析

葛穎

摘要：在當(dāng)前的經(jīng)濟市場中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)著非常重要的位置，在經(jīng)營發(fā)展的過程中通常會采用融資方式解決資金問題，但是卻會帶來一定的風(fēng)險。基于此，筆者從房地產(chǎn)企業(yè)融資策略中存在的不足及面對的困難入手，給出了解決融資風(fēng)險的控制策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)開展融資提供理論幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資策略;融資風(fēng)險;風(fēng)險控制

在房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)項目的復(fù)雜程度越來越高，地皮的價格也在不斷上漲，增加了企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的難度。在此基礎(chǔ)上，有些房地產(chǎn)企業(yè)會通過融資方式籌集更多的發(fā)展資金，用于企業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計、建設(shè)。但是，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟下滑的現(xiàn)象，或則房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)明顯波動，就會導(dǎo)致企業(yè)無法獲得利潤，進而造成融資風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高對融資風(fēng)險的重視，制定完善的策略規(guī)避融資風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略的現(xiàn)狀及難點

（一）企業(yè)融資渠道較為單一

在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，大部分經(jīng)營管理工作都需要資金的支持。但是就目前的狀況而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著融資渠道單一的問題。這樣的融資形式，實際上很難解決房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)、項目重大支出，因此會在很大程度上帶來融資風(fēng)險，限制房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在市場經(jīng)濟良好發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有了很大的擴展，如ABS方式、供應(yīng)鏈融資、自有資金、銀行信貸、債券融資等融資方式，但是有85%以上的企業(yè)都在使用銀行信貸的融資方式，很少會有企業(yè)采用其他的方式實現(xiàn)融資。

（二）企業(yè)財務(wù)工作風(fēng)險較高

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的項目需要大量的資金，加之企業(yè)過度依賴銀行信貸，所以就會增強財務(wù)風(fēng)險，即凈負(fù)債率明顯提高。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，房地產(chǎn)企業(yè)的平均財務(wù)負(fù)債率大約為70%，這一統(tǒng)一中涵蓋一定數(shù)量的大型房地產(chǎn)企業(yè)，這類大型房地產(chǎn)企業(yè)的凈負(fù)債率要遠大于當(dāng)前的平均水平，在很大程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險。除此之外，在政府部門的宏觀調(diào)控之下，出臺了很多調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展出現(xiàn)顯著的不確定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的出現(xiàn)[1]。

（三）企業(yè)融資成本明顯提高

就當(dāng)前的現(xiàn)狀來說，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中因為融資的影響，所以經(jīng)營成本也明顯提升，增加了企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，在2017年度，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本都呈現(xiàn)出增長趨勢。因此，相關(guān)專家及研究學(xué)者均指出，房地產(chǎn)企業(yè)開展的短期融資模式，其利率依然會持續(xù)提升，基本上能夠達到12%左右。另外，與短期融資相比，長期融資的利率也會呈現(xiàn)上漲的趨勢，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來風(fēng)險。在2018年后，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增長速度仍舊處于增長趨勢，在很大程度上阻礙了房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)。

（四）財務(wù)管理工作不到位

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)管理工作與其融資風(fēng)險聯(lián)系密切。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都屬于中小型企業(yè)，和大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)制度及財務(wù)管理方面存在較多的不足，如財務(wù)部門制定的融資計劃缺乏科學(xué)性及合理性、盲目擴張企業(yè)規(guī)模，提升企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比例，從而導(dǎo)致企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險，進入負(fù)債經(jīng)營→債務(wù)償還→負(fù)債經(jīng)營的惡性循環(huán)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，嚴(yán)重時將會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在融資預(yù)算方面也存在不足，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都按照領(lǐng)導(dǎo)指示→財務(wù)核算→銀行借貸流程開展融資預(yù)算，這種預(yù)算模式過于簡化，導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果不具備科學(xué)性，難以為房地產(chǎn)企業(yè)開展融資提供指導(dǎo)，很容易引發(fā)融資風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的策略分析

（一）豐富融資渠道

首先，政府應(yīng)該對股票融資的限制，進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，降低股票融資的準(zhǔn)入門檻，同時使用不同的工具完成對資金的引入。通過這樣的方式，能夠吸引房地產(chǎn)企業(yè)對股票融資的重視，從而在一定程度上提高資本結(jié)構(gòu)的合理性。其次，相關(guān)部門應(yīng)該對債券市場進行合理的完善，適當(dāng)放寬對房地產(chǎn)企業(yè)的限制。在這一基礎(chǔ)上，還應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整債券的額度，積極向房地產(chǎn)企業(yè)提供高額的長期債券，從而解決企業(yè)在資金方面的壓力。再次，需要對與證券相關(guān)的法律法規(guī)，進行合理的完善、細化，保證各項資源都能夠?qū)崿F(xiàn)合理的配置，提高資源的利用率。通過上述的方式，能夠豐富房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，打破以往單一的融資方式，進而實現(xiàn)對融資風(fēng)險的控制。總的來說，豐富的融資渠道可以有效分散房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險，還可以為社會中的閑散資金提供利用孔空間，有助于金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）降低財務(wù)風(fēng)險

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，在融資的過程中應(yīng)該對凈負(fù)債率進行合理的控制，同時對權(quán)益、債務(wù)之間的關(guān)系進行合理的安排，最大程度降低對銀行信貸的依賴。結(jié)合上文所提及的不同融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇風(fēng)險最小的方式，以此來提高資本結(jié)構(gòu)的合理性、科學(xué)性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對財務(wù)風(fēng)險進行合理的控制、預(yù)算，對項目進行全周期的成本預(yù)算管理，同時加大對財務(wù)工作的監(jiān)督力度、執(zhí)行力度，積極健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)制度，從而保證效益可以達到最大化[2]。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)國家政策的調(diào)整趨勢，充分認(rèn)識到政府調(diào)控的目的與價值，以此來做到與時俱進，增強自身風(fēng)險防御的能力。

（三）減少融資成本

通常來說，不同的融資方式會產(chǎn)生不同的融資成本，如果將各種方式的成本進行從大到小排列，其結(jié)果為：股權(quán)私募、股票、銀行貸款、企業(yè)債、ABS、短期融資券、金融券、國債。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中，其實不可能只單純的依靠一種融資方式，所以可以適當(dāng)增加債務(wù)融資的額度，以此來降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。但是，如果債務(wù)融資所占的比例較大時，就會進一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，而一旦出現(xiàn)這種問題后反而會增加融資成本。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對融資方式進行合理選擇，同時調(diào)整好融資的比例，通過這樣的方式降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中，必須結(jié)合自身的實際選擇融資方式，制定科學(xué)的融資規(guī)劃，為自身的發(fā)展提供保障。

（四）加強財務(wù)管理

通過上述分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的不足主要體現(xiàn)在財務(wù)制度及融資預(yù)算方面。對于財務(wù)制度而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建完善的財務(wù)管理制度，通過制度約束并指導(dǎo)財務(wù)人員的工作，并定期開展財務(wù)人員的培訓(xùn)工作，提高財務(wù)人員對財務(wù)管理及融資管理的重視，確保財務(wù)人員可以主動按時向出資方出具相應(yīng)的信息，塑造良好的房地產(chǎn)企業(yè)形象，有助于企業(yè)融資成功率的提升。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員需要定期向銀行等信貸機構(gòu)介紹企業(yè)的實際發(fā)展?fàn)顩r，重點介紹企業(yè)的進步與近期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，塑造誠實守信、良好經(jīng)營的企業(yè)形象，有助于房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的控制及融資渠道的擴展。

對于融資預(yù)算工作而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目實際狀況，制定科學(xué)合理的融資規(guī)劃，確保融資規(guī)劃的內(nèi)容與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相符，規(guī)劃中制定融資目標(biāo)與房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)濟狀況與經(jīng)營狀況相符，這樣才能夠在保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營的狀況下，獲取充足的資金。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的簡單預(yù)算工作模式，而是要將預(yù)算管理工作覆蓋到整個房地產(chǎn)企業(yè)中，通過多個職能部門與財務(wù)部門的通力配合、團結(jié)協(xié)作，提升房地產(chǎn)企業(yè)融資預(yù)算的準(zhǔn)確性及科學(xué)性，確保房地產(chǎn)企業(yè)的所有職工認(rèn)識到融資管理的重要性，有助于房地產(chǎn)融資資金的最大化利用，在很大程度上避免了融資風(fēng)險的出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的實例分析

為了明確房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制策略的有效性，筆者將某企業(yè)作為研究對象，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合上述融資風(fēng)險控制策略，制定了符合該企業(yè)的融資方案，在有效規(guī)避融資風(fēng)險的同時，為該企業(yè)籌集了充足的資金。

（一）企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

該房地產(chǎn)企業(yè)主要通過直接融資及間接融資方式籌集資金。直接融資涵蓋股權(quán)融資及債券融資這兩個方式;間接融資涵蓋銀行貸款及信托融資這兩個方式。為了在較低融資風(fēng)險下，籌集中充足的發(fā)展資金，該房地產(chǎn)企業(yè)選擇債券融資方式中的資產(chǎn)證券化方式，將多媒體生活廣場進行抵押，通過抵押貸款證券化的方式獲取資金。其中，債券融資方式由證監(jiān)會、發(fā)改委及交易商協(xié)會共同負(fù)責(zé)。證監(jiān)會通過交易所及企業(yè)資產(chǎn)證券化的方式，實現(xiàn)債券融資方式的有效監(jiān)管;發(fā)改委主要負(fù)責(zé)企業(yè)債券的管理工作;交易商協(xié)會將會對房地產(chǎn)企業(yè)的短期融資券、中期票據(jù)、超短期融資券以及資產(chǎn)支持票據(jù)等內(nèi)容進行監(jiān)管。在明確債券融資方式的監(jiān)管機構(gòu)及相關(guān)理論后，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的實際狀況進行融資方案的具體設(shè)計。

該房地產(chǎn)企業(yè)位于上海市中山公園，包括寫字樓及商鋪兩個部分，該房地產(chǎn)企業(yè)的辦公樓目前尚有1億元經(jīng)營性物業(yè)貸，將于明年到期，商場經(jīng)營性物業(yè)貸余額約為3-4億元，剩余期限較長。因此，在制定資產(chǎn)證券化融資方案之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要與相關(guān)銀行協(xié)商提前還款事宜，并獲得抵押權(quán)人的同意，同時約定在信托設(shè)立后一定期限內(nèi)解除抵押。該部分權(quán)利負(fù)擔(dān)所承擔(dān)的負(fù)債可以通過資產(chǎn)證券化融資的募集資金進行解除，不需要房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用現(xiàn)有資金償還。

（二）企業(yè)融資方案制定

在進行融資方案制定時，首先要進行融資預(yù)算，一般來說，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款證券化的抵押率為50%-70%，假設(shè)該房地產(chǎn)企業(yè)的多媒體生活廣場估值為40億元，按照6-6.5折的抵押率計算，則該房地產(chǎn)企業(yè)可以募集資金約為26億元;然后，交易結(jié)構(gòu)的選擇，證監(jiān)會明確指出，CMBS產(chǎn)品需要按照“信托計劃+專項計劃”的雙SPV結(jié)構(gòu)進行交易結(jié)構(gòu)的制定，所以該房地產(chǎn)企業(yè)選擇“財產(chǎn)權(quán)信托結(jié)構(gòu)”作為交易結(jié)構(gòu);最后，該房地產(chǎn)企業(yè)申請儲架，將兩份物業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)證分別入池，分為兩期進行證券的發(fā)行，具體的發(fā)行規(guī)模根據(jù)物業(yè)資產(chǎn)的估值決定。在上述融資方案實施之后，該房地產(chǎn)企業(yè)有效募集了經(jīng)營所需的資金，企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營狀況穩(wěn)定，不存在融資風(fēng)險，表明本文提出的融資風(fēng)險控制策略具有一定的可行性。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)開展融資工作時，仍舊存在很多不足，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要受到房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重視，所以必須針對融資問題制定行之有效的策略。在這一基礎(chǔ)上，豐富了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，對融資風(fēng)險進行了合理的控制與防范，同時降低了融資的成本，對于促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。因此，結(jié)合本文的分析發(fā)現(xiàn)，文中所提及的融資風(fēng)險控制策略，其具有較強可行性與必要性。

參考文獻：

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[2]謝勇.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新及競爭優(yōu)勢問題探析[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2018 （21）：14-15.