租房簽約前，你應該注意什么？

文/劉華健 編輯/小丁

流動人口數(shù)量的增加及房價的高漲，推動著房屋租賃市場的持續(xù)升溫，尤其是在一線城市，這種現(xiàn)像尤其明顯，企業(yè)的設立和擴大同租房也是息息相關。因此，無論是有住房需求的年輕人，還是開啟事業(yè)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，亦或是擴張商業(yè)版圖的中小企業(yè)，都存有租房需求。作為一名訴訟律師，在工作中處理了大量的租房法律糾紛，其中有不少的糾紛都是因為租客在簽署房屋租賃合同前沒有盡到審慎的看房義務所引發(fā)的，因此，租房前必要的看房程序以及核實與租房有關的事實是每位租客應做的規(guī)定動作。在此，僅以本文為各位租房者提供一些簽署租房合同前應當核實的要點，為防范和控制租房法律風險提供一些視角和方向。

要點一：核實房屋情況與使用目的是否一致

在處理過的幾起租房糾紛中，發(fā)現(xiàn)有租客并不會仔細地實地查看房屋情況，甚至都不會去實地查看房屋，導致入住后發(fā)現(xiàn)房屋不符合自身用房要求，但此時若要放棄租賃則會比較被動。

在此，提醒各位租房者切記一定要實地仔細查看房屋情況，核實是否符合自己的用房要求，例如，對房屋的環(huán)境（噪音、光線等）、附屬設施（供水、供電）及家私電器（空調、冰箱、爐灶）等基本情況進行詳細了解，如果是商業(yè)用途的房屋，最好要向物業(yè)了解一下自己的經營業(yè)態(tài)是否符合物業(yè)的要求。

要點二：核實出租人是否有出租權限

在簽署租房合同前，務必仔細查看出租人的權利證明材料，確保出租人有出租房屋的權限，以避免因為出租人沒有出租權限而引發(fā)糾紛，在此列舉幾種最為常見的需要核實出租人權限的情形。

1.若房屋的產權人為多人共有，僅一位產權人洽淡出租事宜的，租房者應當確認全部產權人均同意出租房屋。

2.若洽談出租事宜的是出租人的代理人的，租房者應要求代理人提供“授權委托書”并留存代理人身份證復印件。

3.若出租人是轉租人的，就是俗稱的“二房東”，那么應要求轉租人提供產權人同意轉租的相關證明材料。

要點三：注意識別違章建筑

根據(jù)相關法律規(guī)定，租賃合同中存在違章建筑的部分，則違章建筑部分的租賃合同是無效的，通常認為的違建，是指沒有獲得行政部門批準而存在的建筑物。因此，租房者應當要識別所租房屋是否是違章建筑，或者是否存在違章搭建的部分，否則可能會面臨該部分租賃合同無效的情況。

通常租房者在簽署租房合同前要查看房屋產權證明文件，并對房屋地址、房屋用途、戶型圖等進行對比確認，特別留意租賃面積是否在產權證記載范圍內，如果租賃面積與產證記載面積不一致的，則會存有違建可能。如果發(fā)生此情況，應當了解面積不一致的原因，確認是否存在違章建筑，以避免不必要的糾紛。

要點四：核實房屋是否存在權利限制的情況

在租房過程中，房屋受到權利限制也是容易引發(fā)租房糾紛的一個重要原因。因此，租房者在簽署租房合同前，應當對房屋是否存在權利限制進行了解，了解此情況的最直接方法就是要求出租人提供由房地產交易中心出具的《不動產登記簿》，在這份文件中會詳細記載房屋是否有權利限制的情況。一般的權利限制是指，有法院查封、房屋存在抵押等。如果發(fā)現(xiàn)房屋存在權利限制的，在此建議租房者要仔細問詢相關情況，及時向專業(yè)機構或專業(yè)人員咨詢相關風險，再確定是否要簽署租房合同。

要點五：商業(yè)用房的特別核實事項

如果租賃房屋用于企業(yè)生產經營的，多數(shù)時候需要在租賃地辦理經營所需的各類證照，如工商營業(yè)執(zhí)照、食品安全生產許可、企業(yè)環(huán)評、消防等手續(xù)，如果無法辦理或者有其他重大障礙，則可能會造成承租方的企業(yè)公司無法正常開展經營，同時還極有可能被政府相關部門處罰或者責令停產、遷出等重大損失。

因此，如果承租房屋是用于企業(yè)經營的，建議提前到相關部門了解清楚相關證照的辦理流程，以及需要哪些同房屋有關的證明材料，或者在房屋租賃合同中對于無法辦理相關證照的后果進行一個清晰的約定，這樣可以最大限度降低風險。

以上是對于房屋租賃合同簽署前，租房者應當要核實的房屋和出租人情況的要點整理，當然，租房對于承租人和出租人其實都存在法律風險，這些法律風險也是貫穿于房屋租賃合同的建立、履行和終止的全過程中，無論是出租人還是承租人都應當留意每個可能發(fā)生法律風險的事實和行為，如對于風險無法確定或者判斷的，建議盡早向專業(yè)人員和專業(yè)機構進行咨詢。