鄭州房地產融資現狀及對策

郝道青

[提要] 房地產業資金需求的高密集性和金融業對房地產的反向帶動作用促進了房地產業與金融業的融合，突出了金融市場與房地產市場密不可分的歷史特點。然而，房地產融資過程中銀行信貸比例過高，必須促進融資渠道的多元化，創造良好融資環境，降低潛在資產泡沫化風險。

關鍵詞：房地產;融資;金融

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2019年3月4日

一、緒論

（一）研究背景。房地產融資順暢能夠促進房地產產業鏈條的健康發展。房地產行業是國家宏觀經濟的基礎性、支柱性的產業，同時它也是宏觀經濟中的一個特殊產業，在土地獲取、房屋建設、設計開發以及房屋經營管理的過程中都需要巨額、長期的資金投入，可以看出房地產企業融資途徑的順利與否關系到房地產業能否持續健康地發展。

二者的良性融合可以發揮規模優勢應對市場風險。對近兩年來鄭州市房地產價格的快速上漲現象，得出了促進兩者的良性融資。不僅能夠在穩定房價不至于結構性上漲的同時，也能夠減少金融行業的風險，提高資金配置的效率。

（二）研究的主要內容。房地產行業的融資主要通過銀行信貸、股權投資、發行企業債券等方式，鄭州房地產市場也是銀行信貸占據很大比例，二者之間的良性互動有利于實現房地產行業的健康發展。本論文從銀行信貸的視角，提出控制銀行信貸的規模，弱化金融加速器的效應，并提出促進房地產行業與以銀行為代表的金融行業融合的辦法措施。

二、房地產融資原因與途徑

（一）融資原因。房地產行業的資金密集型、貨幣資金的高流動性的特點以及金融業對房地產產業以及相關上下游的產業鏈的經濟刺激作用，促使了房地產行業與金融行業的相互融資。一方面房地產業的資金運動特性促進了房地產與金融的融資。房地產再生產及其資金運動的各個過程中需要配置數額巨大的資金，具體表現為資金占用周期長、周轉速度慢。另外，不同的區域，房地產資金運動的影響因素也會不同，資金的運用和積累就會產生沖突。因此，為了實現房地產業資金活動的良性循環，必須要擁有雄厚資金實力的金融業作為保障;另一方面因為房地產屬于資金密集性行業，金融資本市場上吸附了大量的房地產業沉淀資金，這類資金為資本提供了保值增值的空間，即金融業也需要得到房地產業的支持。因此，房地產業與金融業是相互需要和相互支撐的。

（二）融資途徑。對于融資途徑的分類，從資金來源的構成角度分析，將房地產企業融資方式分為內生性融資和外生性融資。

內生性融資，指房地產企業所需的資金是指房地產企業將存留收益、折舊轉化為投資的過程。企業的利潤水平、凈資產規模、投資者預期以及宏觀經濟等因素決定了企業內生性融資能力的大小。

當內生性融資無法滿足房地產企業發展的資金需求時，企業才會轉向外生性融資。所謂的外生性融資即房地產企業吸收其他經濟主體的資金，以轉化為自己投資需求的過程。通常，外生性資金需要從金融市場上籌集，其中短期資本通過貨幣市場籌集，長期資本則通過資本市場籌集。

三、鄭州房地產融資發展現狀

（一）鄭州房地產企業資金來源構成。從1997年中國房地產市場化起步開始，國內貸款和其他資金來源（主要是定金及預收款）兩項所占比重超過房地產開發資金來源總量的50%，二者構成了房地產開發最重要的兩個資金來源。對鄭州房地產資金來源的構成來說，鄭州房地產的企業也具有房地產企業發展的普遍特點，資金的來源渠道也較為單一，大部分通過銀行貸款、股權融資、企業債券等，而銀行貸款所占房地產行業的資金構成比居高。

（二）鄭州房地產企業融資特點分析。隨著河南經濟的發展，以及房地產業、金融業市場化改革的進一步深入，經濟中的各種資金形態已越來越具備資本的特征，房地產與金融業資本相互融資也成為引人注目的一個問題。結合中外學者的研究經驗，現階段產融的結合通常具有以下幾個鮮明的特點：

其一，融資過程風險性。不規范的金融操作與產權不清晰的企業之間的合作是一把雙刃劍。在房地產企業效益好的情況下，不規范行為可得到克服，讓風險盡可能的降低。然而，在企業效益并不是很好的情況下，潛在不規范行為的增加，激化潛在的矛盾，房地產企業的信用可能會透支，影響企業的長遠發展。

其二，政府干預不可忽視。我國金融機構的建立和發展離不開國家的引導和支持，銀行本身又具有很強的行政色彩，房地產企業必然要花費大量的精力搞好與政府的關系。因此，在房地產企業與金融行業的融資之初，可能形成一種行政推力，但是在具體的結合中，政府推行的各種機制適應不了市場的發展，不能接受市場的檢驗，會導致這種結合的失敗。

其三，運行態勢良好的金融資本不能忽視。表面上看，房地產對金融資本的追求熱情高漲，從實際上來看，金融資本具有實際上的主動性，而房地產具有表面上的主動性。這大概反映了中國現階段包括鄭州本市金融行業組織和制度供給的相對不足。根據西方發達國家房地產發展軌跡看，這種現象在我國是一個必然的現象。房地產成熟后，比如成長為資產規模較大的公司后，可能會成為金融資本的追逐對象。

（三）鄭州房地產企業融資風險分析。貸款需求無彈性是中國房地產信貸市場較為典型的特點。隨著愈發明顯的房地產企業信貸活動差別，效益好的企業資金寬松，效益差的企業資金緊張。同時，商業化改革后的銀行業之間競爭加劇，競相爭取對效益好的優勢房地產企業貸款機會，直接導致優勢房地產企業貸款供給大于貸款需求，而對中小型房地產企業則進行貸款限制，致使其貸款供給嚴重不足。

從銀行信貸的角度來看，優勢房地產企業貸款供給大于貸款需求，這就可能會導致大量的資本流入，誘使房地產企業擴大資金的投入，這會加速貨幣資金的流動，間接地吸進更多的社會閑置資本，這就會推動房價的上漲。更多的房產投機者進入該領域，金融加速器機制慢慢地被放大，房地產有潛在的金融風險。

四、鄭州房地產融資途徑探析

（一）建立良好的促進房地產發展的環境。面對鄭州房地產市場近兩年發生的巨大變化，面臨房地產產業經營中有可能出現的新風險，在正確科學合理的理念指導下，從提高市場競爭力和風險防范能力的角度出發，創造一個良好的外部環境，有利于房地產業的健康、平穩發展，有利于房地產業產融結合的順利推進。首先，建立房地產市場的風險調控機制。在房地產市場出現波動的情況下，金融行業可以通過調控機制提前判斷市場走勢、分辨潛在風險，從而降低市場波動給自身帶來的潛在損失;其次，保護投資人權利。完善相關法律，保護銀行債權，為房地產金融業的健康發展創造有利的外部環境;最后，健全房地產信貸政策。信貸政策上要做到“發展”與“風險防范”兩手抓。金融企業要正視房地產信貸的潛在風險，要有防患于未然的意識和措施，不斷提高風險防范的手段和技術，使房地產貸款管理更為科學化。

（二）促進金融業的規范和完善。房地產業與金融行業結合的實現是基于金融業的規范和完善基礎上的，即金融業應該按照市場經濟要求進一步規范，要深化銀行和各類金融機構的改革，產權要明晰，盈虧問題要解決，綜合效益要提升，投資決策要有風險規制。反之，如果融資建立在不規范的基礎之上，那么，產融結合只會增大金融風險，影響企業家主管能動性的發揮，降低房地產企業的效益。但我們需要注意的是，不能過度地發展房地產，要明確離開實業發展金融，可能會造成泡沫經濟，最終釀成金融危機。因此，我們要防止產業資本在產融結合中，失去對發展實業的興趣而圖短期金融獲利的傾向。

（三）建立防范產融結合風險的機制。通過組合投資方法平衡風險，合理控制不同產業之間的風險。企業投資于房地產行業和金融行業應讓兩個行業的周期與投資回收期形成良好的配合，使得各個行業形成嚴密的互補關系從而使資金鏈處于穩定狀態。政府相應的政策支持也是房地產業產融結合順利推進過程中不可或缺的重要條件之一。什么樣的房地產與金融行業的融資在政策上應該支持？什么樣的結合在政策上應該加以規制？這是宏觀經濟政策指導者應該重視的問題。

五、結論及展望

全行業高速發展的浪潮中，鄭州商品房銷售數額和房價的不斷上漲使房地產企業不斷加大房地產開發的投資力度，因而房地產企業比以往要求更多的銀行貸款支持其加快發展。正是在以銀行為代表的金融行業的支持下，房地產企業才逐步成長起來，但房地產項目投資具有金額巨大而且投資周期較長的特點，房地產企業與金融產業的融資就顯得尤為的必要。一方面它為房地產企業開拓了新的融資途徑，使過度集中于銀行體系的風險可以得到有效的轉移配置;另一方面它又豐富了金融市場的產品品種，滿足了投資者多樣化的投資需求。

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