“以房養老”保險發展困境及對策

張妍 楊迪 張涵

[提要] “以房養老”保險作為補充養老的一種重要形式，目前在我國全面推廣，但是其實施效果尚不理想。對此，我們結合調查問卷數據，在原有“以房養老”保險探究基礎上做出分析，發現存在傳統觀念、法律政策制度不完善以及房地產市場、金融市場不健全等制約因素，并提出健全法律法規以及相關制度保障、強化參與主體地位、加大對“以房養老”保險宣傳力度等建議，以期為“以房養老”保險的進一步推進提供參考。

關鍵詞：“以房養老”保險;人口老齡化;傳統觀念

中圖分類號：F84 文獻標識碼：A

收錄日期：2019年4月1日

“人口老齡化”近年來在我國被越來越多的人所認知和了解，2018年底，我國的60歲以上的老年人已經達到2.49億人，占全國總人口的17.9%，遠超過了國際10%的老齡化標準，老齡化的加劇給我國社會帶來較大的壓力。目前，我國城市的主要家庭結構呈現“4-2-1”模式，老齡人口數量的不斷增多以及老齡人口增長速度的不斷加快使我國的養老問題亟待解決。從2003年起，我國開始部分提出“以房養老”保險這種廣泛發展于西方國家的養老模式，2014年在我國進行了城市試點，但是從其發展來看，所取得的效果并不顯著。本文基于補充養老保險模式欠缺，以房養老保險發展緩慢背景下，針對275份有效數據，結合我國社會客觀條件分析我國以房養老面臨的困境。

一、以房養老保險發展現狀

以房養老保險是指擁有房屋獨立產權老人將房屋進行出租、抵押或者出售給相關機構或者個人以獲得養老資金用以養老的一種補充養老形式?！耙苑筐B老”保險最早出現在荷蘭，而后在西方歐美國家進一步發展，最終成熟于歐美國家，形成較為完善的發展模式。目前，以房養老保險的主要模式有大房換小房、集中養老、以房換養、直接售房?！耙苑筐B老”保險對于西方發達國家養老問題的改善起到了重要的作用。（圖1）

圖1 以房養老模式圖

2003年，中國房地產開發集團公司提出作為以房養老重要形式的“反向抵押貸款”保險。自此，“以房養老”保險這一補充養老模式在我國出現。2014年7月，我國政府主導的試點工作在北京、上海、廣州、武漢這四座城市展開，其推出的主要形式是住房反向抵押貸款養老保險即將房屋抵押給機構以獲得養老年金，在老人去世后機構將房屋收回。但是從其結果來看，以房養老保險在我國并沒有得到社會的廣泛認可。在進行了4年的施行后，國內目前僅有幸福人壽保險公司開展了以房養老保險的相關產品和服務，參與老人總共99戶，139單相關合同，取得成效并不顯著。

二、以房養老保險發展困境研究

對于目前我國以房養老保險存在較大發展困境的原因我們針對不同城市進行了問卷調查，共獲取有效問卷275份。數據主要來源于京津冀地區以及重慶、杭州、上海等地。數據顯示子女對于以房養老保險的支持比率為57.99%，而子女認為他們不信任以房養老保險的主要原因是缺少政策和相關的法律保障，占比達到了58.82%。（圖2）

圖2 子女對“以房養老”態度分布圖

老年群體占受訪人群的44%，在調查中發現老人對于以房養老的支持程度僅為31.8%，說明在我國作為子女的社會年輕群體對于以房養老保險的認可程度遠高于老年人群體。老人群體認為制約他們選擇以房養老保險的主要原因也是以房養老保險沒有政策和法律的保障，同時子女和老人普遍認為傳統觀念對于一方養老保險的發展產生了影響。（圖3）

圖3 老人對“以房養老”態度分布圖

（一）受眾群體思想觀念的影響。在我們調查結果中發現老人和子女對以房養老的支持率并沒有體現出明顯的意向，尤其是在老人群體中，老人對于以房養老的支持僅占到了31.8%，在對于受眾群體的研究中我們發現其傳統思想是影響其對以房養老認可程度的重要原因。

1、傳統的養老觀念根深蒂固。我國傳統的儒家文化講究百善孝為先，千百年來我國主要以家庭養老為主，“養兒防老”更是作為養老的主要途徑。而以房養老保險這一西方舶來品其主要的思想是老人自助養老，老人依靠自有房屋的處置獲得養老資金，在這種模式下弱化了子女的養老責任。對于子女來說，在孝道和責任上來說都是對于傳統思想的一種沖擊，使得選擇以房養老家庭的子女可能面臨著道義以及社會輿論上的壓力。對于老年人來說，自己有房屋有子女，而將房屋留予外人，顯然房屋出售所得到的經濟報酬遠不能達到老人情感需求。在實際的調查中，也發現子女和老人都認為傳統觀念對以房養老保險在我國的推進產生影響，數據顯示，在眾多影響因素中，傳統觀念占比30%，說明傳統觀念是我國以房養老保險發展受阻的重要原因。

2、房產人格化現象的沖突作用。房屋在我們民族的傳統思想文化中占據著重要的地位，自古就有安土重遷的傳統觀念，房屋并不僅僅是財富的象征，同時也是情感的寄托。很多時候，老人所居住的房屋不僅僅是用于居住，更多的包含了一個家庭中許多珍貴的回憶，老人習慣于居住原有房屋，使得老人年齡越大越會不愿意搬家，更換新的居住環境。而對于子女來說，老人居住的房屋更是被賦予了家的情感，老人在世時，不愿意將房屋單純地作為一種價值衡量而使老人更換住所，在老人去世后，子女將原有房屋作為懷念的一種信物來寄托自己的情感。

（二）房地產市場尚不完善

1、房屋產權非永久性的阻礙。我國的房屋產權僅有70年的產權期限，而老人所居住的房屋在70年產權之中可能所剩的產權年限相對較少。對于70年產權年限之后我國規定產權的確定是自動續期，其對于經營以房養老的主體機構來說，70年房屋產權加劇了房屋所有權的不確定性，增大了經營機構的經營風險，使得經營主體在經營中不得不考慮由此帶來的房屋二次變現問題。降低了機構參與者的積極性，阻礙了眾多金融機構加入到以房養老保險的組織建設中來。

2、房價市場波動性大影響人們的積極性。我國房地產行業近20年來得到了迅速的發展，房價不斷飆升，在調查中發現對于房價的較大波動性而擔心利益受損的客戶群體占到了67.4%的比重。房地產二級市場價格的較大波動性極大地打擊了客戶群體的積極性。對于以房養老保險的經營機構來說，其持有的房屋產權年限較長，無法預估老人去世后房地產市場的變動情況，較長的時間跨度，增加了經營者的房屋持有風險。使得眾多機構主體不愿意參與經營這一產品。根據實際調查數據顯示，同樣老人和子女都認為房屋價格波動影響了他們對以房養老保險的認可度，數據結果顯示超過17.8%的人認為房屋價格波動是他們對以房養老保險產生懷疑的原因，而且相對于子女來說，老人群體認為房價波動的影響更大。

（三）政策性法規及制度保障程度不夠

1、相關法律法規尚不健全。以房養老保險在2014年才在我國正式提出試點，目前還處于探索階段，針對于以房養老發展的僅有一個指導意見，而相關法律支持程度尚屬未知。雖然已經在全國進行推行，但是法律保障顯然落后于其發展。在對于受眾群體的調查中發現，子女對于法律的缺失而產生擔憂的比例達到了一半以上，而對于老年人來說更是達到了78.9%的比例。另外，對于機構主體來說，法律保障的缺失，使得市場上的眾多主體對于該政策實行的持續周期以及允許程度產生了懷疑。宏觀法律政策環境的缺失，使得雙方主體彼此都處于觀望的態度。在實際的調查過程中，也證實了相關法律制度的不健全使得以房養老保險發展得不好。數據顯示，法律法規不健全占比25.4%，而且子女和老人普遍認為法律法規不完善。

2、缺乏政府補貼扶持政策。目前，我國的養老問題愈加嚴重。而參與以房養老保險的眾多機構主體需要面臨著房價波動、政策導向、長期持有房屋變現的風險、長期現金流出且回收期長等長期的不確定性，這些不確定性都加劇了相關機構經營的風險。養老問題不僅是家庭問題，如今也是我國一個重要的社會問題。在此背景下，降低參與主體風險，加大政府財政對于以房養老保險推行機構的補助及扶持，是推進以房養老保險進一步發展以及解決社會養老問題的一個重要舉措。

（四）金融市場體系發展不成熟

1、責任主體不明確。以房養老保險的實施需要政府、銀行、保險、資產評估以及監督機構等眾多機構主體以及廣大老年客戶群體的參與，然而較多的參與主體增加了其推行的難度。如果沒有一個主導機構就會導致這項政策實施的混亂，從而影響參與以房養老保險的客戶群體的利益損失。而我國以房養老政策的推出，并沒有形成關于這項政策推行的主導機構，使其在發展過程中沒有指導性的方向，也沒有自律性組織以及其他監督機構的產生，沒有明確的運行規章和明確的推行主體，難以確保在以房養老保險運作中維護老人利益。

2、運作難度大。以房養老保險會給機構主體帶來較長時間的現金流出，其長期性決定其所受房地產市場、金融市場利率波動性的影響較大。其經營需要長時間的經營，作為主要的可經營主體如銀行和保險機構其主要是短期逐利性經營，在面對較長時間的現金流出使得經營主體的資金負擔加大的同時，與市場內傳統的經營理念也不盡相同。目前，我國的信用評級機構以及資產評估機構發展并不完善，而以房養老的推行很大程度上借助于市場信用，而多主體的參與加大了利用金融工具運作的難度，使得老人和銀行或保險公司都面臨較大的風險，在技術上尚不具備完善的運作條件。實際的調查數據顯示，超過23.7%的子女和老人認為我國的金融市場發展不成熟，使他們對以房養老保險的認可程度低。

三、以房養老保險發展建議

（一）健全法律法規以及相關制度保障。以房養老保險政策的推行，不能離開法律制度環境的支持。目前，我國以房養老保險的相關法律政策缺失，難以保障其正常運行。缺乏法律的保障是被訪者同時也是金融機構對以房養老產生疑慮的一個重要原因。相關立法部門應該加大對于以房養老的立法程度，完善其在推行中，對于開展機構、受眾群體的保護力度。對于金融參與主體可以給予財政上的補貼支持，例如對于以房養老保險所得稅收的減免等。使得無論是保險企業還是投保者都能獲得制度上的保證，增強相關參與主體的信心。

（二）強化政府參與主體地位。以房養老保險的開展涉及多主體的參與，應堅持以市場為主導，多方機構積極參與，政府提供保障的多主體參與結構。以房養老保險不僅僅是金融保險產品的一種，同時也是解決社會養老問題的一個重要途徑，在充分考慮金融產品的營利性的同時，需要考慮其社會性作用。強化政府在其中的參與程度，除通過政策上的財政支持外，可以設立相關公益性機構，用于受眾人群的咨詢服務，以及對于相關參與主體的監管。加強市場服務機構的建設，例如信用評級機構以及資產評估機構的建立和完善，確保服務型機構的中間服務地位，避免相關主體聯系下對于受眾群體利益的損害。

（三）加大對以房養老保險的宣傳力度。目前，制約我國以房養老保險發展的主要因素還是觀念上的制約，所以應積極利用多樣化的現代信息傳媒手段，加大對以房養老保險的宣傳力度，增強社會尤其是老年群體對于以房養老保險的認同。以房養老保險是現代社會的一種補充養老模式，是為了更好地實現福利社會的舉措，所以應該減少受眾人群對于以房養老的抵觸心理。同時，強化以房養老和社會養老的區分，降低受眾人群對于以房養老就是替代社會養老保障的錯誤認知。

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