“營改增”對房地產企業會計核算的影響及對策探討

呂賢萍

[摘要]20世紀90年代中國的商品房買賣初具規模；21世紀初期房地產企業迅速發展壯大。在全國多數地區，房地產行業實現的稅收已占到總稅收的一半甚至一半以上，并呈上升趨勢。房地產企業財務核算的重要性。特別是在2016年5月1日我國實行營業稅改征增值稅以后，房地產企業由營業稅稅制轉型到增值稅稅制，財務會計核算發生了翻天覆地的變化。文章闡述了“營改增”對房地產企業的財務會計核算的影響，分析了在新稅制下房地產企業財務會計核算的變化以及遇到的問題，并探討應對措施。

[關鍵詞] “營改增”；房地產企業；財務會計核算

[DOI]1013939/jcnkizgsc201918139

“營改增”是我國加快轉變經濟發展，大力發展國民經濟大勢所趨，有利于完善稅制，消除重復征稅，有利于降低稅收成本，增強企業發展。在這次稅制改革中，建筑、房地產這兩個相關行業的財務核算受得了較大的影響，情況較之前復雜、煩瑣，同時也存在較大差異，下面以房地產開發企業一般納稅人為前提從以下幾方面來探討一下房地產開發企業的會計核算。

1房地產開發企業財務會計核算的特點

11房地產開發企業的會計核算周期較長

一般超過一個會計年度（12個月），在開發的房地產項目未達到完工（交付）條件前，售房收入計入“預收賬款”科目，不結轉收入及相關成本、稅費，前期根據預收賬款以及征收率、預計利潤率計算預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅，待項目達到完工條件時再根據已售比例配比結轉收入、成本及相關稅費并計算清算企業所得稅及土地增值稅。

12“營改增”初期需依據本企業所開發項目特點確定增值稅計稅方法

企業首先根據開發的各個項目“建筑工程施工許可證”上載明的開工日期，分別確定各個項目的增值稅計稅方法（一般計稅或簡易計稅），然后根據不同的計稅方法分項目進行財務會計核算，即同一企業可以適用兩種不同的計稅方式。

2“營改增”前后房地產企業財務會計核算的區別

21會計科目的區別，主要是與流轉稅相關的科目

在營業稅時代，主要使用“應交稅費—應交營業稅”科目；而在增值稅時代則使用“應交稅費—預繳增值稅”、“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）”、“應交稅費—應交增值稅（進項稅額）”、“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）”、“應交稅費—未交增值稅”、等科目；若開發的項目為房地產老項目并已申請了簡易征收，流轉稅的核算則通過“應交稅費—簡易計稅”科目核算。

22財務會計納稅核算方法的區別

“營改增”前房地產開發企業的各個項目的納稅核算方法是一致的；但實行“營改增”政策后，有相當一部分企業在稅款核算上要經過過渡期來完成“營改增”之前的房地產老項目的納稅核算，針對這一特殊情況，房地產開發開企業要按規定區分新老項目來選擇確定會計核算方法進行賬務處理，具體規定如表1所示。

23預收房款及流轉稅繳納方面的區別

在營業稅稅制下，房地產企業的預收房款為含稅收入，并且營業稅為價內稅，應交營業稅的計算是直接根據當期預收房款乘以對應稅率得出。而“營改增”后，因增值稅為價外稅，房地產企業的預收房款在前期計算應預繳增值稅時，需將含稅收入轉換為不含稅收入，以此來計算應預繳的增值稅稅額。

3“營改增”后對房地產企業的影響

31有利影響

（1）“營改增”后能降低房地產開發企業前期預繳稅款的比例。所有的房地產開發項目無論是一般計稅還是簡易計稅，會計核算周期均較長。“營改增”后，在銷售單價不變的情況下，銷售商品房收到的全部款項要轉化為不含稅金額，再根據預征率來計算應預繳的增值稅，具體計算如表2。

由此可見，用于計算應納增值稅的稅基明顯減少了，預繳的流轉稅也較營業稅時代大大降低了，這種預繳稅款的方式非常有效的降低了房地產開發企業前期的資金壓力。

（2）房地產企業的差額計稅（僅限于一般計稅項目）。“營改增”后，按一般計稅核算的房地產項目可以憑合法的抵扣憑證抵扣其購入的貨物或勞務的進項稅額，但其取得的土地價款（支付給政府部門）是無法取得合法的抵扣憑證的，針對該情形新稅法規定房地產企業在銷售開發產品時，可以將全部價款和價外費用減除支付給政府部門的土地價款后的金額作為銷售額來計算繳納增值稅，通過此項處理，合理的將土地價款由收入中扣除，避免了重復交稅。

32不利影響

（1）財務會計核算難度加大。“營改增”后針對稅制改革的行業稅收政策變化較大，財務會計核算較營業稅稅制下難度有所增加。在日常核算中，財務人員不僅要注意收集真實合法的票據，而且每月要網上勾選或認證進項稅額發票，財務核算工作變得更為復雜。

（2）票據收集要更為嚴謹。在收集各項成本增值稅專用發票過程中，要格外注意銷貨方發票記載業務的真實性、發票開具的規范性和完整性（如需在備注欄注明的信息是否按規定注明等）、以及稅率或征收率是否準確等。只有取得的發票符合規定，才是合法有效的憑證，才能用于會計核算、增值稅抵扣和稅前扣除。

（3）“營改增”后新購入固定資產對利潤的影響。在“營改增”之前房地產企業購入的固定資產的入賬成本是含稅價；而“營改增”后，購入固定資產的入賬成本則需換算為不含稅價入賬，這樣用于計提固定資產折舊的原值就會大大降低，從而降低了計提固定資產折舊的基數，企業計提的折舊減少了，會導致企業利潤的增加。

4房地產開發企業針對“營改增”的應對措施

41加強對財務工作人員的業務培訓

由于“營改增”后，稅收政策較之前有了很大的變化，國家稅務總局不斷下發相關稅收文件，財務會計人員必須及時組織認真學習政策導向，與時俱進跟上稅制改革的節奏，提高自身業務水平，使財務會計核算能夠準確無誤反映企業的經營數據。另外，企業還應該對內部管理層、開發部、工程部等非財務人員進行基本稅收知識普及。樹立全員納稅意識，最大限度規范財務會計核算。

42房地產企業在前期訂立合同時應充分考慮增值稅稅率及發票等對合同價款的影響

在合同中應與乙方明確約定提供發票的類型（增值稅普通發票或增值稅專用發票）以便后期進項稅額的歸集順利進行。另外對于發票傳遞責任的區分、發票的真偽、開具時間等方面也應在合同中列明。

43嚴格規范票據管理

票據是企業財務會計核算的重要原始憑據。我國稅收管控主要以“以票管稅”為主，所以財務人員在日常票據的收集過程中，要嚴格審核涉及各個環節票據的規范，如：審核收到的“建筑工程服務發票”、“出租不動產發票”、“貨物運輸服務發票”等稅法規定必須在備注欄注明的經營業務信息的，應按規定予以備注，未按規定填寫的，予以拒收。特別是在審核增值稅專用發票時，要求發票聯與抵扣聯同步獲取，票據字跡清晰、內容完整，不能壓線、涂抹、污損等，票據上的印章要符合規定（需加蓋企業財務專用章或發票專用章）。另外，企業應指定財務部門專業人員負責管理增值稅專用發票的開具、獲取、使用、傳遞、保管等。

5結論

綜上所述，我國通過這次稅制改革實現了增值稅征收環節鏈條的完整性，有效地避免了重復征稅現象。“營改增”給房地產企業的財務會計核算帶來了很大的影響，特別是在流轉稅方面，相信通過財務人員的積極面對，認真學習相關業務知識并加以實踐，一定會將該行業的財務核算趨向正規化。

參考文獻：

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