淺析房地產行業成本核算

高峰

[摘要]房地產業是我國經濟發展的重要產業，其上下游帶動的行業更是廣泛，為中國經濟的快速增長做出了重大貢獻。房地產業從黃金十年到了行業的白銀時代，雖然這兩年在棚改貨幣化補償的背景下，房地產業又呈現短暫的繁榮，但從行業中長期看利潤水平中樞下滑已是業內不爭的事實，過去一味地追求高毛利而導致庫存積壓的模式無法持續。在利潤率下行趨勢下，高杠桿、快周轉的模式曾一度大行其道，但隨著行業調控手段的多樣化和嚴格化，一味追求高杠桿、快周轉又受到了限購限貸和融資收緊等調控手段的打壓。文章分析了房地產行業在成本核算方面存在的問題和對策，提出在這種利潤和規模的平衡之下，如何追求“有質量的增長”、對房地產進行成本核算力求降低企業成本、追求資產回報率的提升。

[關鍵詞]房地產行業；成本核算；成本控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201918062

1房地產業進行成本核算的意義

房地產成本核算在房地產企業成本管理的過程中至關重要，房地產成本管理應包括成本預測、成本核算、成本分析、成本控制和成本決策，成本分析、成本控制和成本決策是建立在準確及時的成本核算基礎上得，是后面各個環節的數據支撐，所以準確、及時成本核算數據將為決策者的管理和決策提供關鍵有效的數據支持。

房地產成本核算是對企業在房地產開發過程中發生的各種成本費用按照一定的分配方式在不同品類之間進行分配和歸集，以計算出項目的總成本和品類的單位成本。房地產在成本核算時應以會計核算為基礎，以貨幣為計算單位，以前期企業所做的項目成本預算為對照標準，進行比對分析從而進行有效的成本控制。企業通過制定合理的成本控制目標，反過來調動企業管理人員及員工的積極性促使企業各部門更加重視成本控制，以提高投資收益率，達到“有質量的增長”，從而促進企業的持續穩定發展。

2房地產業成本核算的對象及成本核算的項目

對于房地產企業而言，其成本也應分為廣義成本和狹義成本。狹義成本由開發成本構成，一般通過“開發成本”一級科目進行核算其主要涉及土地費用、前期費用、建安成本、基礎設施費、公共配套費、資本化的利息、項目部費用、間接費用等。廣義成本則是在狹義成本的基礎上加上企業發生的各種期間費用、各項稅費等。房地產企業的成本核算應該對其廣義上的成本進行核算，具體實施過程中以項目為單位進行成本核算，項目中核算的具體內容包括住宅、商鋪、別墅、公寓、寫字樓、物業配套用房、幼兒園等公配用房。

3房地產企業會計成本核算中常見的問題

31會計成本核算對象劃分不細致

房地產企業開發項目一般都是分期開發的，所以在會計成本核算時也應該分期進行，在一個項目或一期項目中往往有多種品類，如住宅、商鋪、別墅、公寓、寫字樓、物業配套用房、幼兒園等且同一品類都有面積不同的具體劃分，如住宅會有多種戶型。在這種情況下只有確保成本核算對象劃分明確才能保障會計核算的順利進行。然而在現實工作中，大部分中小房產開發企業由于劃分太細致會導致大幅增加成本會計核算的工作量，所以都存在核算對象劃分粗糙、隨意、不精細（特別是公共配套費的劃分問題突出），但這樣就不能準確反映開發項目品類的實際成本狀況，進而影響企業的成本分析和成本控制，最終影響企業的決策。

32期間費用歸集不合理

在房地產企業的會計成本核算中，期間費用的歸集也很重要。特別是總公司的期間費用的歸集劃分將對房地產企業成本核算的嚴謹性以及準確性造成很大的影響。但是目前大部分中小型房地產企業的期間費用歸集還存在很多的問題。主要體現在：將房地產企業層面經營管理中的費用不劃分或隨意劃分，但是無論不劃分或隨意劃分都不合適。如總公司機構運營中的管理費用、總公司對外為提升公司形象和知名度所做的廣告費用、在項目實施前提前借入的借款產生的利息無法資本化的財務費用，但這些支出目的也是為了促進項目的銷售，但大部分中小房企在內部核算成本時并沒有將這部分支出歸入成本進行合理分攤。

33成本會計賬簿沒有設置或設置不合理

雖然我國關于房地產企業方面的會計法規在不斷完善，但對于房地產公司成本會計這方面的會計制度卻鮮有規定。在實際工作中絕大多數的小型房地產公司都沒有設置成本會計賬簿，也沒有成本會計人員。其原因一方面是我國的房地產市場在以前年度處于成長階段，房地產業盈利較好，企業決策者不注重成本核算，大部分企業是粗放式管理，這是經濟規律發展的必經階段。另一個原因是有些會計從業者業務素質不高，無法向企業決策者提供有效的意見或建議來設置成本會計崗位進行成本會計核算。有些房企即使設置了成本會計崗位，但由于種種原因，賬簿設置粗放，且成本會計不能站在企業管理者的角度，進行成本核算和成本管理。無論是成本賬簿沒有設置還是設置不合理，都無法進行準確的成本核算，更不可能對項目成本進行事中調節和控制。

34會計成本核算周期長且具有成本具有不確定

眾所周知，正常的成本核算具有周期性，也就是要按生產周期核算，這樣企業才能及時算出要交的稅金以及企業的利潤，進行經營業績的評價，進而對后續項目成本控制進行改進。然而房地產企業的開發周期一般都在兩年以上，且由于開發期間受制于資金、地方環境、工程進度、宏觀環境等因素影響，（如在不能取得凈地的情況下，對地上建筑或青苗的各種補償談判等，導致開工延誤；國家環保政策的執行導致的間歇性停工損失；由于甲方或設計院的原因導致的工程已驗收完工，但后期又出現的維修或局部改造，最終導致成本歸集嚴重滯后等。開發周期長且具有不確定性，從而導致成本核算周期長，成本總額也具有不確定性。

4房地產行業成本核算的改進對策

41對會計成本核算對象品類進行仔細劃分

雖然房地產企業開發項目中品類繁多，但還是應該進行仔細劃分。在當今智能化軟件廣泛應用及大數據發展的今天，借助科技的力量（如引入ERP管理系統）完成品類繁多、核算量大的工作，變得極其容易可行。對于公配等公共支出的部分應按照合理方法如建筑面積法、造價法或受益原則進行分攤。從而對項目中不同品類進行單獨核算，以此確保成本和收入相配比。

42加強對企業費用類支出特別是期間費用支出的歸類和分配

在項目成本核算中費用支出整理和歸類建議使用直接成本法和間接成本分類法進行分類。項目部的直接支出和可以明確歸屬于某個項目的借款利息支出及銷售部費用支出直接列入項目成本進行核算，但總公司層面的費用類支出在成本會計進行成本核算是應予以考慮，因為這部分支出雖然不是項目上的直接支出，但它是為了保證公司整體運營及項目順利運營的必須支出，如公司發生的無法準確計入項目的宣傳費用、廣告費用、公益性捐贈費用的支出，雖然不是為某個項目做的宣傳，但在項目推廣及銷售時確實起到了很大的作用，有時都會產生一定的商譽進而產生一定的銷售溢價，所以對于這部分支出應該按照受益比例在各個項目之間進行合理的分配，這樣才能更好地體現配比性原則。

43加強會計成本賬簿的設置

在我國的房地產業經過了黃金十年的發展以后，房地產業也遵循經濟發展的規律慢慢的進入了成熟階段，在行業發展的成熟階段必然會有大量的小企業倒閉破產從而進入相對寡頭時代。那么加強企業的成本控制發展壯大自己成為了企業的唯一出路。企業應加設專職的成本會計核算崗位、聘用優秀的會計人員設置合理的成本賬簿。在成本賬簿的設置時應充分與企業決策者進行溝通，以便以更高的視野來進行成本的核算和管理。

44明確會計成本核算周期合理預計成本支出

首先，在房產企業進行成本核算時應該與有關部門進行充分的溝通（如拆遷辦等）、對國家宏觀方面的政策應進行充分的學習和了解（如環保政策、金融政策等）在此基礎上合理的預計項目的核算周期。其次，應結合現實情況對無法進行準確核算的成本支出，如因環保因素造成的損失等提前進行成本預估，再根據實際的情況進行隨時調整，這樣一方面可以提高成本核算的效率做到及時性，另一方面也對成本進行了總體預測，提高核算的準確性。

5結論

房地產企業成本核算比較復雜，每個項目實際情況不盡相同。提前進行成本預算，在項目進行過程中嚴格按照成本預算進行成本控制和核算，才能及時地為決策者提供準確的數據支持為企業的發展壯大做出應有的貢獻。

參考文獻：

[1]楊靜 房地產成本核算與控制措施探析[J]. 當代會計， 2017（8）：18-19

[2]石東華 基于房地產成本核算及其信息披露的研究[J]. 財會學習， 2016（10）：101-102

[3]張芳銳 房地產開發企業成本核算存在的問題及對策分析[J]. 中外企業家， 2016（19）：81