房地產企業經營模式轉型趨勢探析

劉旭原 王順和

[摘要]在過去的數年時間里，我國房地產行業得到了前所未有的蓬勃發展。如今，隨著房地產市場的發展與政府政策的推動，房地產企業也面臨著產業轉型的挑戰。縱觀當今房地產行業，許多房地產企業呈現出由傳統重資產運營模式向輕資產運營模式轉型的趨勢。因此，文章通過分析當前房地產行業現狀，探究房地產企業轉型原因，展現轉型途徑，為進一步完善房地產企業經營提出合理化建議。

[關鍵詞]房地產企業；重資產經營模式；輕資產經營模式；轉型趨勢

[DOI]1013939/jcnkizgsc201917087

隨著房地產市場的快速發展，房價急速攀升成為人們關注的焦點。我國政府對房地產行業的調控力度也不斷增大，致使房地產企業在融資方面困難增大，利潤空間逐步縮小，房地產企業的重資產經營模式面臨著巨大挑戰。重資產指的是企業自身所持有的廠房、原材料、機械設備等有形的固定資產。輕資產是指企業緊緊抓住自身核心業務，而將非核心業務進行外包，也是一種以價值為驅動的資本戰略。輕資產的核心是充分利用外界資源和平臺，將自有資源集中在優勢區域，降低經營風險，提高企業的盈利能力。

1房地產行業經營現狀

11政府調控持續保持高壓態勢

為了控制炒房現象，各地政府不斷加大房地產市場調控力度。全國多個城市先后出臺了房地產調控政策，防止房價急速攀升。調控政策中明確規定，要求加強對購房人的資格審查，對于不符合政策規定的不予以辦理相關購房手續，堅決遏制投機炒房。對于利用炒房獲取自身利益的行為，應堅決抵制。此外，仍需加大住房庫存緊張地區的土地供應，做好房地產市場的開發、建設工作，確保房地產市場穩定供應。在沒有積極實施“去庫存”政策的城市，一旦市場出現供需不平衡的情況，極易引發房價上漲風險。因此，我國政府在宏觀調控方面持續保持高壓態勢。

12行業競爭激烈

在近幾年房地產行業蓬勃發展的過程中，房地產企業如雨后春筍般涌現。房地產市場集中度驟升，而多數市場份額被巨頭企業牢牢占據。房地產行業的巨額利潤，受到了關注，但行業內部的并購程度也愈發激烈。隨著房地產企業資產規模的迅速擴張，單個企業收購金額也逐步上升。隨著越來越多的土地被開發利用，土地資源的稀缺性進一步突顯。巨頭企業為保持競爭優勢，搶占行業資源，不斷“以大吃小”，掀起收購風潮，使房地產企業面臨著巨大的生存壓力。

13存在金融風險

研究發現，當前多數房地產企業擁有大量銀行貸款，并且銀行貸款在房地產開發中占有較大比重。同時，購房者在繳付房款時銀行貸款也占據了一定比例。無論是市場供給者還是需求者，都出現了依賴信貸資金的狀況，部分地產企業擁有自由資金較少，而總投資中銀行貸款、占用建筑商和購買者的資金比重過高，這就等于把開發商自己應承擔的經營風險轉移到了銀行、建筑商和購買者身上。如此一來，房地產過量供應或房地產泡沫破滅則會使房地產價格大幅度下跌，而有關商業銀行的不良貸款比例也會迅速上升。

14呈現合作并購的趨勢

近年來，土地資源的稀缺性日益突出。隨著土地價格不斷攀升，有關土地的招標、拍賣競爭日趨激烈。聯合取地、合作開發也成為房地產企業擴大銷售規模、分散經營風險，實現優勢互補、合作共贏的重要方式。除合作開發外，房地產巨頭企業還利用自身在資金和規模上的優勢，在二級市場中積極尋找并購標的，以獲取價格相對低廉的土地資源，而并購在機制較為靈活的房地產民企中應用更為普遍。

2經營模式轉型原因分析

21資金占用量大

房地產企業在重資產經營模式下需要運用大量資金進行項目的開發和建設，這不但形成了沉重的融資壓力，也帶來了巨大的經營風險。在重資產經營模式下一般房地產企業擅長用債務融資的方式獲取資金支持，這種方式會導致企業資產負債率的提升，不利于企業規避財務風險。

22土地依賴程度高

土地是房地產企業重資產運營模式的根本，如今土地的稀缺性與不可替代性成為制約重資產經營模式下房地產企業發展的重要因素。由于對土地的依賴程度之高，當土地供需不平衡時，會使企業的土地購置成本迅速上升，而房產庫存數量居高不下又讓其銷售價格提高受到制約，導致土地增值空間和溢價水平受到限制。然而，在輕資產的經營模式下，可以使企業在不持有土地的情況下，通過其他方式參與地產項目開發，減輕了企業對于土地資源的依賴。

23庫存積壓

近年來，隨著我國政府對房地產行業的調控力度不斷加大，持續出臺相關政策，保持高壓態勢。因此，我國房地產市場也漸漸從供不應求的狀態轉變為供大于求的狀態，從而形成了部分的商品房庫存積壓。由于房地產產品具有成本投入大、周期性長等特點，當前在建的房地產項目數量巨大，致使我國房地產行業面臨著庫存積壓的困境。

24融資難度變大

在傳統的重資產經營模式下，房地產企業主要以銀行貸款和部分預收款作為主要融資來源，融資結構單一、融資風險較大。隨著政府部門對房地產行業調控力度的加大，限貸限購政策中提高了房地產企業的貸款要求，致使房地產企業貸款審核越來越嚴格，融資難度不斷增大。

25巨大的稅收壓力

稅收作為國家宏觀調控的基本手段之一，在房地產行業中發揮著重要作用。據調查發現，與其他行業相比，房地產行業面臨著巨大稅負壓力。當前我國稅法中與房地產行業相關的稅種有十多種，其中包括企業所得稅、土地增值稅、契稅、房產稅、印花稅、城市建設維護稅與城鎮土地使用稅等。沉重的稅收壓力不僅形成了企業的成本壓力，也為企業的經營模式產生重要影響。

26盈利模式過于簡單

在以往的重資產的經營模式下，多數企業過于依賴資產增值取得收益，而土地與房產始終是房地產企業的主要利潤來源。在這種經營模式下，單一的盈利模式會面臨風險，持續經營能力較差，受市場波動與宏觀調控的影響較大。由于當前房價增速放緩以及國家對土地資源的進一步把控，傳統的盈利模式已無法再為房地產企業帶來巨大的利潤。

3經營模式轉型的途徑

31售后回租

售后回租是房地產企業常用的一種融資方式，與房地產企業通過質押、分期貸款、抵押貸款等方式與銀行進行交易，到期時償還本金的方式相類似，只不過對象是租賃公司而不是銀行。通過售后回租的方式，企業可以將持有的固定資產變成流動資金，也無須再計提折舊等費用，極大增強了企業的資產流動性。而且通過售后回租的方式也可將固定資產移出資產負債表外，把資產變“輕”。

32商業信托

從融資角度而言，商業信托是一種理想的金融工具，具有很高的靈活性。商業信托可以幫助房地產企業完成從重資產經營模式到輕資產經營模式的轉型，并協助企業以輕資產的方式擴大規模。對于當前缺乏資金、發展尚未成熟的地產企業來說，可以通過商業信托的方式獲取資金支持，實現規模擴張。一方面，商業信托對利潤分配沒有強制規定，對投資人的要求相對較小。另一方面，商業信托允許開發中的物業與待開發的物業相結合，靈活度更高。商業信托面臨著法律監管的問題，目前我國還未有明確的法律表示商業信托從法律角度而言是否可行，但隨著法律體系的日趨完善與監管力度的加大，也會為商業信托方式帶來新的挑戰與機遇。

33房地產信托投資基金

房地產信托投資基金是一種利用發行收益憑證籌集資金，之后將資金交給專門的投資機構統一管理并進行房地產投資，最后將投資收益按照投資比例在投資者間進行利潤分配的方式。房地產升值溢價與租金是房地產信托投資基金方式的主要收益來源，多數資金用于購買可以帶來穩定現金流入的物業資產。由于房地產信托資金具有稅負輕、流動性強等優勢，許多中小型投資者利用這種方式提高資金使用率的同時降低風險。

34合作開發

為了盡快實現經營模式的轉型，許多房地產企業選擇通過與專業投資機構合作的方式來實現。通過合作開發，雙方可以實現優勢互補，提高資金使用率，縮短項目周期，加快企業運轉，降低經營風險。利用這種途徑，房地產企業可迅速解決資金困難，拓寬融資渠道，提高資金靈活度，實現輕資產運營模式的轉型。

4完善經營模式建議

41實現多元化經營

房地產企業在打造核心業務的同時，也可以進一步向服務增值業務拓展，擴展增值業務范圍。實施多元化經營戰略：一方面可以分散經營風險，依托現有項目，精心打造多個產品系；另一方面，可以創造新的盈利增長模式，提高經營業績。進而持續提升品牌價值，加快項目周轉。從房地產開發價值鏈的設計、采購和施工等關鍵環節實施綠色化、智能化產品戰略，同時進一步提高物業服務品質和附加值。

42提高資源整合能力

在輕資產經營模式下，企業把一些不再具有高附加值的業務進行外包，將高附加值的業務留在企業自身。通過這種方式，企業既可以把握更多的發展機會，也可以進一步提升資源整合的能力，選擇理想且適合自身發展的外包商和良好的供應鏈企業，合理分配各方利益。

43提升持續運營能力，實現良好資產收益

房地產企業是涵蓋科技、人才、管理等多方面的綜合性企業，核心競爭力包含軟硬實力兩方面的體現。通過由重資產經營模式到輕資產經營模式的轉型，所以持續運營能力逐步成為企業必備的核心，這其中包括管理組織、創新能力、運作資本、品牌經營等。通過轉型輕資產經營模式，使企業逐步金融化，調整資金配置，加快資金周轉率，提高企業應對財務風險的能力。但企業仍需進一步提升持有型項目的運營能力，完善地產業務產品體系。不斷提高存量資產的租金收入水平，充分發揮其融資功能，平衡現金流和利潤貢獻。同時，企業要根據資金持有狀況，穩步增加優質持有項目，實現良好資產收益。

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