“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析

葛巖惠

摘要：在“營改增”政策實施之前，我國稅收主要包括增值稅和營業稅，對企業來說稅負壓力較大。為了改善這一情況，促進市場經濟良好發展，我國政府開始全國實施“營改增”政策。而由于房地產企業的特殊性，其財務管理工作隨之發生了巨大的變化，如何在“營改增”背景下做好財務管理是房地產企業需要重點考慮的問題。基于此，文章就“營改增”對房地產企業財務管理的影響進行分析，并提出了幾點管理策略。

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；財務管理

隨著時代的不斷進步，社會經濟的高速發展，我國在稅收機制方面也做出了一系列的重大改革，其中“營改增”就是我國“十二五”稅制結構調整的主要內容。目前，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等已經全部納入“營改增”試點，在此背景下，“營改增”制度帶來的深遠影響是企業需要重點考慮的問題。該制度的實施意味著稅制結構的改變，必然會對企業的財務管理造成影響。因此，房地產企業必須對“營改增”帶來的影響進行深入分析，并采取有效的管理措施，未來才能獲得更好的發展。

一、“營改增”的定義

“營改增”是營業稅改增值稅的簡稱，指將以前繳納營業稅的應稅項目改為繳納增值稅。“營改增”制度是我國根據經濟發展的新形式，從深化改革的總體部署出發而做出的一項重要稅制改革決策。“營改增”政策的實施可以在很大程度上減少重復征稅，這對于降低企業的稅負壓力具有重要的作用。“營改增”制度也是加快我國財稅體制改革的重要措施，它可以在很大程度上促進社會形成良好、健康的循環，對推動社會經濟快速健康發展具有深遠的意義。現如今，“營改增”制度已經得到了全面的實行，一方面實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，另一方面實現了規范的消費型增值稅制度，這對擴大企業投資、增強企業經營活力具有重要的意義。因此，在“營改增”背景下，房地產企業應該捉住機遇，充分利用“營改增”的優勢和特點，創新財務管理工作方式，推動企業良好發展。

二、“營改增”對房地產企業財務管理的影響

（一）對負債表產生的影響

“營改增”實施后，房地產企業的負債表數據發生了明顯的變化。比如其固定資產減少，除去營業稅后，負債表中的期末余額也有所降低，這樣一來，導致房地產企業內部流動資產與負債比重上升。而企業資產一旦發生變化，必然也會使企業整體經濟結構發生變化。不過從長遠來看，“營改增”的實施能夠在一定程度上推動房地產企業擴大規模，對其持續發展具有重要的促進作用。

（二）對現金流量表產生的影響

現金流量表是企業財務管理中的重要組成部分，“營改增”政策的實施對其也產生了很大的影響。首先，企業的現金流量表數據與實施前相比會有一定的減少。其次，在“營改增”實施后，企業的成本水平有了明顯的下降，同時現金流水平會隨之提高。最后還會對企業的籌資活動產生影響。目前，房地產行業市場競爭越來越激烈，企業不斷加大投資范圍，而本金的借入、投資引入等都會導致企業內部現金流變大，進而使得房地產企業的負債壓力不斷提高。

（三）對項目利潤帶來的影響

“營改增”實施后，對房地產企業項目利潤也產生了較大的影響，拿企業新項目的利潤來說，金額方面會受到稅金及相關附加減少金額的共同影響。另外，新項目的利潤和管理人員的思路也有一定的關系，如果管理人員對新項目的現金流問題沒有高度重視，那么新項目的成本相對較高，如果選擇利潤最大化，就需要承擔部分增值稅進項的資金成本。

（四）對稅負產生的影響

在“營改增”實施前，由于房地產企業經營規模較大、范圍廣泛，需要承擔土地增值稅、營業稅兩大重要稅務，所以稅負壓力較大，從而導致房屋開發成本提高，促進了房價的上漲。而“營改增”實施后，不再對企業重復征稅，這在很大程度上能夠減輕房地產企業的稅負，從而降低房屋開發成本。這不僅有利于房地產企業的良好發展，同時對控制房產價也具有一定的作用。

三、“營改增”背景下房地產企業財務管理的策略分析

（一）完善及優化稅收籌劃管理工作

對于“營改增”制度的實施，房地產企業應該緊跟潮流，切實根據“營改增”制度的要求和內容，對財務管理工作進行調整和規劃，以此來更好的適應“營改增”制度的實施。在企業財務管理工作中，稅收籌劃管理是一項尤為重要的工作內容，合理有效的稅收籌劃管理對提高企業財務管理水平具有重要作用。因此，房地產企業要加強完善及優化稅收籌劃管理工作，比如企業可以根據“營改增”政策，做好稅收的減扣工作，合理調整會計核算方法，同時根據“營改增”的要求對財務人員做好統籌安排。

（二）提高財務管理人員專業水平

隨著“營改增”的實施，房地產企業的財務管理工作也發生了巨大的變化，比如在會計處理、發票開具、稅收籌劃方面與“營改增”之前都有很大的不同，相關的財務程序也更加復雜，這就對財務人員提出了更高的要求。作為財務人員，想要更好的完成財務管理工作，就必須對“營改增”相關的知識、規范等有所了解，進而才能夠根據其要求和規范開展財務管理工作。對此，房地產企業可以定期組織財務人員進行專業培訓和教育，包括學習“營改增”背景下的新知識、新內容、新要求等，提高財務人員的專業水平和技能。同時，房地產企業還需要加強人才引進，比如高新聘請專業、高水平、經驗足的財務管理人員擔任相關工作，提高財務管理人員的整體專業水平。另外，作為管理人員也應該不斷增加自身的稅務知識、管理能力，才能對企業財務管理工作進行更好的管理和監督。

（三）完善增值稅發票的管理

增值稅發票與傳統營業稅發票之間既有相似處也有差異性，相似處是增值稅發票具有營業稅發票的各項功能，差異性主要體現在增值稅發票增加了抵扣稅額的作用方面。增值稅發票會直接對后續整個企業的抵扣情況產生影響，所以在“營改增”實施背景下，房地產企業必須做好增值稅發票管理工作，形成一個完整的閉鏈條。比如在增值稅發票辦理過程中，要做好填開、領取工作，針對增值稅發票管理制定相應的發票管理制度、管理流程等，為增值稅發票的辦理、應用提供制度保障。另外，為了保證增值稅發票應用的科學性和嚴謹性，房地產企業可安排專業的財務人員對發票的開具、領取、申報、抵扣、保管等每個環節進行管理和控制，避免增值稅發票出現隨意更改、遺失等問題。這樣不僅能夠提高增值稅發票的管理質量和效率，促進企業財務工作順利開展，同時還可以在很大程度避免發生財務風險。

（四）加強成本管理

房地產財務管理中成本管理也是重要的組成部分，對此，就房地產企業應該根據“營改增”的內容和要求對其進行調整和規劃。比如可以根據“營改增”制度及時補充完善機制，防止資金鏈的斷裂。并且在管理中嚴格把關規范流程，保證成本管理工作的質量和效率，進而提高企業成本管理的發展效益。

四、結語

對于房地產企業而言，財務管理是一項尤為重要的工作內容，其管理水平將直接關系到房地產企業的經營與發展，因此，在“營改增”背景下，房地產企業應該順應潮流，對財務管理工作進行相應的調整和規劃，充分利用“營改增”制度的便利和優勢，對于制度帶來的影響和問題也應該積極應對，不斷的完善財務管理制度、稅收籌劃管理工作等，這樣才能提高企業的財務管理水平，促進企業良好穩定發展。

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（作者單位：西安灃東地產有限公司）