北京市共有產權住宅設計要點研究*
——以綠城水岸蘭庭項目為例

文/中國建筑標準設計研究院有限公司 石 明 金銀實

0 引言

我國實行住房改革以來，城市居民住房狀況得到極大改善，在房地產繁榮發展的同時，也存在供求失衡、房價上漲過快、居民負擔不足等問題。為貫徹中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”這一精神，北京于2017年9月30日開始實施《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，同時也對共有產權住房提出高品質建設的要求，這就需要設計師掌握共有產權住房特有的設計要點，滿足裝配式需求，并在提升居住品質方面有更深入的思考。

1 共有產權住宅設計要點

根據《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則》及住宅設計現行規范，總結其設計要點如下。

1.1 總平面規劃設計

推行街區制，按照“大開放，小封閉”模式規劃建設，封閉組團內實現人車分流。城六區內項目容積率不應高于2.8；城六區以外項目容積率原則上不應高于2.5。城六區以內停車指標不低于1.0輛/戶，以外不低于1.1輛/戶；地下車庫的人行出入口應設置電梯。

1.2 配套設施

需標配健身房、圖書館、咖啡館，面積不作強制要求，可設置于地下1層，但需保證良好的采光通風，建議采用下沉廣場或窗井等形式，并設置電梯；菜市場屬于必配項目，不宜設置在地下。

1.3 住宅單體設計

住宅單體設計應滿足以下原則：城六區內項目層高不應低于2.8m，城六區外項目不應低于2.9m。建筑平面外墻凹口深度與寬度比不宜＞2:1；戶內主要開間滿足300mm或200mm的模數；廚衛模塊化設計，凈尺寸滿足150mm或300mm的模數。

1.3.1 住宅公共空間

住宅大堂面積宜≤15m2，將門禁設在大堂第2道門，信報箱則設在大堂內門禁外；可視對講機優先設置在門右側；住宅標準層樓梯間門洞與管井門不宜正對電梯門；電梯前室凈寬應≥2.4m；樓座地下室宜設置儲藏間和非機動車停車庫，且二者不能超過樓座投影范圍。

1.3.2 戶內單元設計

1）戶內走道凈寬應≥1.0m，戶內門洞設計形式要求統一，以非地面熱輻射采暖為例，如表1所示。

2）客廳沙發通常布置在長邊墻一側，電視機柜布置在短邊墻一側，沙發宜面向入戶門；電視機所在墻面不宜小于3m；每戶進門處應設置玄關，并設置深度≥350mm的玄關柜。

3）廚房開窗避免與水龍頭碰撞，平面布置要考慮洗菜盆、燃氣爐、抽油煙機的放置尺寸要求（見表2）。

4）衛生間應干濕分離，提高使用效率；開門不宜正對馬桶；洗手臺長度≥800mm；開窗避免與隔斷相互影響，也不應影響淋浴噴頭安裝。

5）共有產權住宅按要求必須設置南向或西向的封閉陽臺，進深≥1.2m；室外空調機位宜根據單雙機統一尺寸，便于裝配式預制（見表3）。

6）陽臺推拉門宜根據房間開間統一尺寸，當開間尺寸為3000mm時，門洞寬度為1500mm；當開間尺寸為3300mm時，門洞寬度為1800mm；當開間尺寸為3600mm時，門洞寬度為2100mm；門垛≥600mm。

表1 門洞口凈尺寸

表2 廚房內各部位凈開間尺寸

表3 室外空調機位一般尺寸

1.3.3 精裝修設計

建筑設計方案應以全裝修成品交房的完整產品為目標進行方案策劃，嚴格執行一體化設計；精裝修設計應與建筑方案設計同步進行，宜采用現代簡約風格，材料選取提倡簡約，降低吊頂、線腳等造型復雜性，減少裝飾性照明，突出色彩及材質，達到以少勝多、以簡勝繁的效果；室內家具、廚衛及設備的布置、尺寸選取應考慮最大限度空間利用的需要；廚房、衛生間裝修后凈尺寸滿足150mm模數，廚衛保證模塊化，以節約裝修材料。

1.4 地下車庫設計

基于節省成本、方便施工、高效利用場地的原則，地下車庫邊界線盡量平整，在滿足面積要求的前提下，應減少全埋地下室層數。必須設置多層地下車庫時，應盡量減少底層車庫面積，如圖1所示。

圖1 地下車庫布置方式比較

決定地下車庫層高的因素包括覆土厚度、結構厚度、設備管線布置高度及建筑面層。控制柱網形式，調整柱間尺寸，可有效減小結構梁高；有梁樓板體系下的設備高度最大控制為600mm，無梁樓板體系下的設備高度最大控制為750mm。

1.5 綠建及裝配式要求

共有產權房應全面實施裝配化建造，并執行綠色建筑二星級及以上標準。

2 綠城水岸蘭庭項目設計要點

2.1 項目概況

綠城水岸蘭庭項目位于北京順義新城第13街區，東至乾安東路，南至智源街，西至和安路，北至馬場西路。項目地塊總用地面積41663.44m2，容積率1.7，限高30m，建筑密度30%，綠地率30%，地塊性質為共有產權住房。

2.2 設計理念

結合建設規劃要求和各項規范進行本地塊共有產權住房設計。遵循城市設計理念，與周邊環境協調，與城市整體風貌融合。滿足共用產權住房功能的同時，注重創造宜人的外部空間，注重建筑文化內涵和品質，提升建筑設計質量，體現中國特色、古都風云和時代風貌。

2.3 規劃設計

本案由19棟住宅樓和相關配套樓組成，限高30m，為7～10層，每棟底層設單元門廳入戶，在住宅樓北側設置消防撲救場，部分住宅樓南側入戶，因此在這些住宅樓南側相應設置消防撲救場。本案容積率僅為1.7，居住環境舒適、寬松。在規劃形態上設計組團空間，采用2個單元塔式住宅和3個單元板式住宅，結合用地條件進行規劃設計，營造豐富的組團空間，充分利用地塊，使之布局緊湊，如圖2所示。

共有產權住房規劃設計應為老年人、殘疾人的基本生活和社會活動提供便利。因此本項目住宅樓室內外高差為100mm，門廳用5%坡道連接車行道和消防撲救場，局部室外地坪落差較大的單元門廳用12%的坡道相連。

2.4 配套設計

共有產權住房將“健身房、圖書館、咖啡館”作為標準配置，本案將其設在地塊東南側配套樓地下1層，結合下沉廣場、無障礙室外樓梯設置，提高便捷性。

按要求，垃圾資源回收站、公共廁所不得設置在住宅底層，故本案垃圾資源回收站單獨設置在地塊北側次入口，公共衛生間設在配套1層。

2.5 單體設計

本案所設計的共有產權房全部為裝配式建筑，預制率滿足40%，裝配率滿足50%；套型設計基本單元及基本開間采用模塊化、標準化和系列化設計（見圖3）。

廚房、衛生間均采用模塊化設計，凈尺寸滿足150mm模數，節省材料，降低施工難度（見圖4）。

3 結語

隨著共有產權住房逐漸進入市場，在一定程度上緩解了房價上漲。北京市全年推出的新增地塊項目中共有產權房項目比例較高，政府陸續推出相關細則，保障共有產權房的居住品質。本項目在共有產權房的框架下，從規劃、立面、套型、環保到精裝修等方面，全方位按高標準深化設計，用項目品質消除人們對政策房的疑慮，打造生態與文化氣息濃郁的宜人住區。

圖2 綠城水岸蘭庭項目鳥瞰效果

圖3 戶內模塊化設計

圖4 廚衛凈尺寸模數