全球房地產業面臨“大考”

云賀

近幾年，雖然全球政治和經濟形勢不確定性加強，資本市場面臨巨大挑戰，房地產業卻仍發揮著資本注入的磁吸效應，彰顯出強大的號召力。不過，普華永道房地產研究部在今年4月發布的報告《房地產業的未來趨勢——2019年全球展望》中預測，未來全球房地產市場將面臨一場“大考”。

總體而言，在主要區域市場辦公和住宅需求發生深刻變化的情況下，這場“大考”主要來自技術創新、人口結構變化趨勢等多重力量的驅動。例如，在移動互聯網支持下，未來千禧一代不僅獲取房產信息的渠道更加多元，還將推動共享住宅、聯合辦公等新理念逐步走向成熟，從而改變傳統的辦公模式和住宅模式，并可能會重塑房地產業的經營模式乃至產權劃分方式。

報告認為，緊跟社會變遷的步伐、精準捕捉消費者實際需求是未來房地產從業者需要完成的重要課題。在這一過程中，未來房地產業的價值重心可能將從“磚塊與水泥”的實體買賣，轉向提供具有創新性的優良服務。

仍具高歌前行的底氣

過去一年，全球政治與經濟形勢充滿了不確定性。這一情況很可能會延續至2019年整年，甚至更長時間。投資者們對全球金融市場波動和經濟前景疲軟的預期，會讓未來金融市場走勢充滿挑戰。

據統計，2018 年，全球收益性商業地產收購總額達9837億美元，同比增幅為3%左右。

盡管如此，普華永道的分析師們認為，在未來一段時間，房地產業依然是投資者眼中最具吸引力的資產類型。不動產資本分析公司（Real Capital Analytics）的數據顯示，2018年，全球收益性商業地產收購總額達9837億美元，同比增幅為3%左右。這一數字在歷史上排名第三位，僅次于2007年和2015年。

可是，全球各區域的市場表現在不同因素作用下，可能會有所差異。

在北美，2018年的房產投資總額同比勁增19個百分點，給全球房地產市場注入了一劑“強心針”。

亞太地區的房地產市場盡管普遍經歷了利率上升、信貸渠道收緊以及商用和住宅地產價格高企引發的購買力疲軟等一系列挑戰，但過去一年的市場基本面依然強勁，2018年的總交易額達1591億美元，僅比上年的峰值低2%。

而歐洲房地產市場，在英國脫歐等原因的作用下卻大幅走低，交易額同比下降10%。

在調查采訪了全球主要投資機構的負責人后，報告提出，盡管在諸多原因的催動下，全球一部分投資人正在尋求減持資產，但房地產領域依舊是巨額資金的首選歸宿之一。

可以預見，未來一段時期內，金融市場的其他指標或許會出現逆轉，但主要地區的房地產業仍具高歌前行的底氣。

顛覆房地產經營模式

在調研過程中，普華永道的分析師們發現，“過時”“淘汰”成為全球房產所有人的共同擔憂。

不可否認，房地產業雖有投資屬性，但房屋畢竟是消耗品，隨著時間推移而發生折損也是必然現象。如今更重要的是，在技術創新、人口結構變化趨勢等的驅動下，人們使用房屋的模式已經發生轉變。

美國紐約一處待售的房產。

移動互聯網等新技術的發展，讓房地產市場的消費者們擁有了更廣闊的視野和更多的選擇比較空間。同時，未來千禧一代將成為市場主力軍，他們所倡導的共享經濟、“在家辦公”等理念，都有可能在新技術的支持下變為現實，從而顛覆傳統房地產企業的經營模式，乃至產權劃分方式。

對此，報告里特別引用了一位投行經理的觀點：“人們都不知道5年后他們的工作會變成什么樣，更不用說10年、15年后了，那他們為什么還要簽訂長期租賃合同呢？”

普華永道的分析師們認為，辦公領域可能將成為率先點燃房地產業變革的那把“火”。以WeWork等為代表的這些專門從事小微團隊辦公室租賃業務的公司，讓靈活辦公、聯合辦公的理念風靡全球。根據全球知名房地產咨詢機構仲量聯行（Jones Lang LaSalle）的預測，到2030年，類似的辦公空間將占到商業辦公房產市場的30%。而如今這一數字只有5%。

產業價值重心轉移

不僅是商業地產，住宅模式的變化也可能會在潛移默化中影響全球房地產市場的未來走向。

以亞太地區房地產市場為例。隨著通勤人口向大中城市不斷集中，主要市場住房成本持續上升，開發商不斷縮小單套住宅面積。由此，在某些城市地區已經出現了共享公寓。這些共享公寓通常包括一個酒店房間大小的生活區，與廚房、起居室、娛樂休息區等其他功能房間相連。

目前，共享公寓的租戶一般是年輕人群體，他們對住宅的要求已經與父輩大不相同。他們不僅會考慮成本問題，還十分注重生活的便利性、安全性和時尚性。

此外，其他多種多樣的房產模式也在全球遍地開花。

歐洲盛行的“25小時酒店”正在模糊辦公、住宅和娛樂場所的界限。

在印度，“云廚房”項目讓多個餐館通過共享廚房設施、放棄堂食模式，平攤傳統餐飲模式下高企的房屋租金成本壓力。同時，這個項目還致力于收購經營不善的地塊，讓閑置的購物中心和停車場等在改造為廚房后得以重新煥發生機。

無論是聯合辦公還是共享公寓，對房地產開發商而言，一個關鍵的問題是：這些會成為未來主流住房或辦公的模板，抑或只是年輕人一時興起追逐的“實驗性”潮流？這一問題的答案，將決定未來全球房地產市場的形態與走向。

畢竟，共享生活空間一般由酒店等改造而來，改造成本并非小數字。而聯合辦公的可持續性也面臨著諸多挑戰。比如，很多采取聯合辦公的企業都是科技浪潮下成長起來的初創型公司，財務狀況并不明朗，資金鏈也不穩固，能否在低迷的市場環境中存活下來還是個問題。這些都給房地產業的發展帶來了未知風險。

不過，報告認為，可以肯定的是：未來房地產業的價值重心會從“磚塊與水泥”的實體買賣，轉向提供具有創新性的優良服務，而房地產市場的消費者也將漸漸從“租戶”或“房屋使用者”轉為“服務購買者”。

無論如何，房地產業想一直“吸金”，就要改變觀察社會變遷和人們生活變革的角度，真正從消費者的實際需求出發，與時俱進。