房地產內部控制關鍵節點研究

張愛華

[摘 要] 內部控制作為現代企業強化管理的重要手段，近年來備受企業經營者與管理者的重視。房地產企業在面臨激烈市場競爭的同時，應將更多工作與關注點放在強化內部管理、提升管理效能及從管理要效益方面。文章以房地產企業內部控制執行現狀入手，結合房地產內部控制具體情況，談談如何通過規范化、科學化內控體系建設，抓住關鍵節點，增強管理質量。

[關鍵詞] 房地產企業 內部控制 關鍵節點

中圖分類號：F275.1 文獻標志碼：A

內部控制作為現代企業重要的管理工作手段，能夠充分起到保護企業資產安全性與完整性、保證企業會計信息真實性與可靠性，以及為企業決策者制定科學發展決策提供有效數據支持等諸多重要作用。同時，其還能幫助企業管理者均衡企業內部管理平衡，有效落實各項管理制度的執行。房地產企業相對于一般生產經營性企業而言，內部控制具有更多自身特點與把控關鍵點，需要企業開展更加深入的系統性分析。

一、房地產企業內部控制成績與問題

我國房地產市場在過去數十年間經歷了突飛猛進的發展，房地產企業從生產經營到內部管理都更具規范性與高效性。目前，隨著我國經濟建設進入新常態發展階段，在國家對房地產市場及房地產企業加強宏觀調控的同時，房地產企業面臨著更加嚴峻的市場挑選，以及來自同行業企業的巨大競爭壓力。因此，越來越多房地產企業經營者與決策者開始將管理工作的重心從過去一味擴大市場份額的粗放式經營管理模式，轉為對內部管理的“深加工”，力求從更加規范化、精細化以及精益化的管理中獲得更多實際效益，而強化內部控制自然成為企業經營者十分重視的管理重點之一。國內房地產企業在內部控制方面的研究與嘗試已經初步取得成效，也在相當程度上增強了企業內部管理的協調性及資源利用的效率提升，但同時存在的一些典型問題同樣值得關注。首先，由于房地產企業面臨激烈競爭，許多企業為了追求眼前效益，在項目建設上缺乏足夠的計劃性與預測分析，從而讓企業生產建設失去科學目標與方向，甚至因此陷入同質化競爭的漩渦無法自拔。此外，由于早期房地產企業更多偏向于外部擴展，無論是領導層還是執行層都對內部管理及內部控制重視不足，因此，在內部控制目標體系、管理網絡建設方面也缺乏足夠經驗，往往容易照搬照抄其他企業的模式，無法契合房地產企業自身的生產經營特點與管理需求，從而造成管理資源浪費、管理效能低下等突出問題。此外，管理工作與業務開展相脫節的現象也比較明顯，管理人員與業務部門矛盾重重，甚至一些業務人員認為內部控制的強化只是在拖自己的后腿。這種認識上的偏差十分深刻地影響著房地產企業內部控制的科學化建設。

二、房地產企業內部控制側重點

前文對房地產企業當前的內部控制工作開展現狀進行了分析，在充分肯定內部控制工作取得積極成績的同時，也認真分析了當前仍然存在的諸多問題。因此，房地產企業應當充分結合自身特點，尋找內部控制科學推進的側重點，為具體工作開展指明方向。

（一）明確內部控制工作方向與目標

相對于一般生產經營性企業而言，將項目建設作為主營業務的房地產企業，在內部控制上必須明確兩個工作方向。首先，財務控制。通過財務管理控制，能充分保證企業各項資金的充分利用避免浪費，提升企業的經濟收益。同時，要重視對項目建設本身的管理及質量監督控制。質量控制不僅是項目施工建設的基本要求，還是房地產企業在市場立足和提升企業品牌形象的重要一步。所以，房地產企業的內部控制應當充分重視這兩方面的具體工作，不可失衡。

（二）細化內部控制管理內容

許多企業之所以未能通過內部控制幫助企業取得更好的管理效果，不在于不了解內部控制的重要，而在于無法在具體工作中對內部控制管理內容進行充分細化，從而出現管理與實際脫節的現象。管理與實際的脫節，不僅無法體現管理的作用，還可能因為簡單粗暴的管理方式和模糊的管理目標而讓執行層無所適從，以及對內部控制產生錯誤理解，造成內部控制的執行質量低下。所以，房地產企業必須從企業自身特點及管理需求出發，切實細化內部控制的管理內容，構建科學化的內部控制管理體系。

（三）加強信息溝通

許多房地產企業都存在執行層對內部控制工作產生誤解，致使工作無法順利推進的現象。這不僅是因為管理內容細化程度不足，執行層無法準確把握內控要求，還在于信息不對稱造成的溝通不暢、部門間信息壁壘現象嚴重等原因。所以，內部控制管理人員不僅需要切實加強管理監督，也肩負著組織協調、提升部門間溝通效率與質量的重要職能。

三、房地產企業內部控制措施

房地產企業內部控制需要從方向確定、目標確定、管理內容細化、管理體系構建及組織行之有效的溝通協調機制等幾個重要方面著手。

（一）加強組織管理與協調

內部控制雖然已經不是一個新鮮名詞，但在許多企業的具體工作開展中，內部控制并不擁有完全的獨立性與權威性。許多企業的內部控制遵循領導層與決策層定目標，財務管理部門負責執行監督這種模式。也就是說，內部控制隸屬于財務管理部門，受財務管理部門負責人制約。這就容易造成內部控制缺乏獨立性與權威性，容易受到企業內部利益小團體影響的問題。同時，財務部門分管內部控制工作，不僅無法保證內部控制的專業性，也給財務管理人員增加更多工作負擔，難以保證內部控制工作的質量。所以，加強組織管理是提升內部控制質量的第一步，企業應當組建專門的內部控制管理小組，并從財務管理部門脫離出來，直接對企業最高領導層負責，并以制度的形式保障內部控制管理小組的獨立性與權威性。內部控制管理小組人員應當包括財務管理人員、業務部門主要負責人及企業高層分管領導，同時推行分管領導、中層管理、執行人員層層遞進的責任體系。此外，明確內部控制管理小組具體工作職責，將溝通協調與組織工作也列為重要工作內容范疇，使部門溝通、組織協調制度化、規范化，以利于工作落實，避免流于形式。

（二）落實內部控制目標及方向

房地產企業需要建立完善的分析機制，從自身所處市場位置、市場需求及企業未來發展目標出發，充分分析企業各項管理工作需達到的預期目標，同時充分考察企業自身財務狀況及管理工作現狀，為財務管理控制、項目建設質量控制兩方面的內部控制工作制定科學目標，為后續具體工作的開展指明方向。內部控制目標的確定不僅需要學習借鑒成功企業的成功經驗，也必須尊重企業自身狀況的事實，切記盲目照搬照抄。

（三）建立完善的內部控制管理體系

為了充分實現內部控制與具體工作的有效結合，發揮內部控制重要作用，房地產企業必須進行內部控制管理體系的全面建立與完善。

1.財務管理控制體系

房地產企業財務管理工作主要分為財務管理、稅務管理、核算及財務系統管理、費用報銷幾個主要內容。第一，財務管理方面，內部控制應側重于對預算管理的控制，加強預算編制科學性、合理性的監督把關，并通過預算執行的過程監督，切實增強財務預算與業務預算的有效結合，避免預算管理假大空。同時，在預算調整上，加強對預算調整的嚴格審核，實現預算科學管控。此外，加強財務分析工作的監督指導，狠抓專項財務分析的有效性與規范性，確保財務分析工作的有序。第二，稅務管理方面。特別重視回款管理中的回款情況記錄與分析控制，加強按揭管理與特殊回款方式的科學性與推行情況管控，避免回款管理風險。此外，要特別重視稅務籌劃的科學性與合規性管理，增強企業稅務籌劃風險管控質量，避免陷入稅務籌劃誤區。第三，核算及財務系統管理方面。加強財務報告編制的合規性、合理性與有效性管控，并堅決推行層層問責，確保財務報告的真實有效。此外，加強財務審計，特別要重視項目財務審計，對項目財務審計報告進行反復核查，對相關問題責任人嚴肅追責。第四，費用報銷方面。重視費用事前審批，最大限度確保審批流程的時效性與合規性。同時，對于借支預付款，也要加大監督審查力度，避免腐敗問題。

2.質量內部管控體系

針對房地產項目建設方面的內部控制，質量管理內部控制尤為重要。項目建設質量內控分為立項階段、設計規劃階段、招投標階段、項目施工階段及竣工驗收階段，這些階段都需要切實加強過程控制，尤其需要加強項目施工流程控制與檢查，并積極進行流程優化，提升施工及管理質量。

參考文獻：

[1]蔣英英.房地產企業內部控制存在的問題與對策探討[J].財會學習，2018（35）：241.

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