新形勢下房地產企業面臨的財務風險及其防范策略

梅瑰

摘 要 房地產是我國國民經濟的支柱行業，其拉動性強、關聯度高，對國民經濟有著較大的影響。進入21世紀以來，國家房地產行業得到飛速發展，各地房價紛紛上漲，變成國家宏觀調控的主要目標。隨著國家宏觀調控政策的深入實施，房地產熱在一定程度上得到有效控制，用地結構趨于合理，經適房的比例也逐年提高，住宅樓價格漲幅變緩。房地產企業具有投資額度高、周轉期限長、回收與變現能力差等特點，在國家政策調控頻繁及宏觀經濟形勢變化的影響下，造成其經營中存在較大的財務風險。基于上述情況，本文從新形勢下房企財務風險的內涵切入，對房地產企業的財務風險目前狀況進行分析，進而提出相應的防范策略，以期為房地產企業防范財務風險提供有益的借鑒與參考。

關鍵詞 新常態 房地產 財務風險 防范策略

隨著經濟的快速發展，我國各地出現了房地產過熱跡象，因我國房地產行業起步晚、成熟度不高、精細化水平低，還未形成整體精細化、規范化運營模式，與國外成熟的房地產市場還有較大的差距，多數房地產企業的資產負債率過高，再加之國家宏觀調控政策的影響，導致房企普遍面臨巨大的財務風險，這已成為當前房企亟須解決的難題之一。

一、新形勢下房地產企業的財務風險的內涵

財務風險屬于財務管理的范疇，對于財務風險的內涵，當前學術界有廣義與狹義兩種解釋。廣義的財務風險是指房企日常經營中，因難以預測與控制的因素，造成其預期財務收益與現實財務收益之間存在一定偏差，由此導致潛在的損失，是微觀經濟風險的表現形式。狹義的財務風險，是企業的到期債務不能用現有流動性資產償還的風險，該觀點認為，如果企業不存在借款與債務，企業資金全部來源于出資人的自有資金，那么企業將不會有財務風險。本文認為，房企財務風險是企業生產經營中，因外部環境或自身原因等不確定因素造成的企業經濟利益受損的可能性。

二、新形勢下房地產企業的財務風險的現狀

（一）投融資所致的風險

第一，投資風險。當前房地產行業發展過快，企業只重視當前的利益，部分企業誠信缺失，在負債經營過程中，將債權人利益置之于外，存在隨意投資行為，導致投資結構不合理，造成潛在的財務風險。第二，融資風險。房地產企業的籌資渠道較少，沒有多元化籌資體系，僅僅依賴銀行表內貸款來滿足自身資金需求。由于近年來的信貸緊縮，導致房企的資金需求較為緊張。同時，企業的融資決策多依賴于以往經驗，缺乏對市場變化與企業發展狀況的科學分析，并且對企業開發所需資金及未來收益了解不透徹，不能充分挖掘融資渠道。例如，企業只考慮盡可能多地申請銀行融資，而對負債率考慮不周，由于通過權益方式融資還需出讓利潤，但企業一般不愿出讓利潤，僅僅通過債務融資，可能造成后期資金鏈的斷裂。

（二）收益分配所致的風險

房地產企業多數以項目經營為主，缺乏科學的企業規劃，收益分配一般以項目確認為依據，而缺乏企業層面的分配策略，根據會計制度需提取的公益金、公積金等對企業長遠發展有益的資金很難得到落實，造成潛在的收益分配風險，具體表現形式如下：第一，利潤分配較為隨意。房地產項目開工后，投資人出于自身投入資金的安全性考慮，在利潤分配上往往過于急迫，而不考慮資本結構及籌資需求，采取利潤分配的形式把潛在的利潤以新的投資形式進行投資，從而實現利潤最大化。對于資金抽逃造成的運營風險考慮較少，一旦投資不利，將帶來嚴重的財務風險。第二，利潤分配不科學。有些房企出于逃避稅費的考慮，不遵守財經紀律，擅自把項目利潤調整為成本費用，造成財務賬面虧損或略有贏利，進而造成利潤分配數額與時間上的波動，影響財務報表數據的真實準確性。

（三）財務管理所致的風險

第一，管理不科學、監管不到位等問題突出。房地產企業多數實行項目管理制，項目會計對項目經理負責，這與會計管理的目標并不一致，往往導致項目會計從項目利益的角度出發參與管理，也會人為掩蓋項目問題，造成項目財務信息失真。部分項目負責人授權項目財務人員，對本應支付的一些費用不按要求入賬，使其成為自己的小金庫，項目經理的非正常開支由此列支。第二，監督缺失。當前，盡管房地產企業都設置了內部審計部門，但僅僅審核企業的會計賬目，而較少關注監督效率與執行效果，致使企業財務部門即便發現某個項目管理存在不規范行為，也沒有完善的改進策略。

三、新形勢下房地產企業財務風險的防范策略

（一）籌資過程中的風險防范策略

當前，籌資渠道單一已變成阻礙房企擴大經營規模的瓶頸，房地產企業融資比例超過80%，雖能起到抵稅效應，但也存在較大的風險，所以拓寬融資渠道、確定最佳資本結構，不斷探索多元化籌資渠道已成為房企的必然選擇。房地產企業的融資形式包括銀行貸款、債券發行、增資擴股、經營性欠款等，各種融資形式有利有弊，企業可根據自身實際擇優選擇。此外，投資信托及典當融資等新型融資形式都能有效解決房地產企業的融資難題，企業可優先考慮使用。在確定了籌資方式后，企業還要合理籌劃并科學安排債務融資及權益融資，確保企業的資本結構合理，規避籌資風險，具體包括以下兩點：一是以企業的回報率與未來發展前景為根本出發點，構建合理的融資決策機制；二是科學分配企業的長短期負債，使短期負債處在公司可控范圍內，并根據公司運營狀況，用長期負債承擔一定的資金成本來滿足企業資本需求。

（二）投資環節的風險防范策略

第一，深入研究項目投資，增加風險預測能力。企業應根據供需狀況，深入研究所投資標的可行性，重點加強對市場的掌握并有針對性地開發。在投資開發前要充分考慮購房者的購置意愿，進行周密的市場調研。在投資項目確定后，要運用科學的方法與手段來確定怎樣實施投資以取得經濟效益的最大化，并要盡量縮短建設周期，提高資金周轉速度。第二，科學進行投資組合。組合投資可以使房企有效避免財務風險，通過投資、聯營及多元化經營等相組合的方式，分散企業財務風險。對于風險較高的單個地產項目，房企可聯合其他企業聯合投資，通過風險與利益共擔，降低投資風險，規避財務危機。

（三）日常運營中的風險防范策略

第一，合理控制成本費用。在房地產項目開工前，各個工程項目要從嚴執行招投標制度，從而節約工程成本。在項目施工過程中，要實時掌握工程進度，加強施工圖的設計與各個工程項目的驗收，以免因圖紙返工及工程返工增加成本費用。項目完工后，企業還要檢驗工程項目是否符合驗收標準，費用是否超額，避免施工方把不合理費用納入成本結算中。另外，待竣工決算報告出具后，還要與項目預算數據進行對比，科學評價企業施工過程中的成本費用是否在可控范圍內。第二，加強整體預算管理，編制翔實的資金預算，加強控制項目開發節奏與成本費用。建立全面預算制度需要企業不同部門的溝通配合，根據房地產企業特點，應重點加強財務部、營銷部、成本部等部門的預算編制，由財務部負責編制資金需求計劃，其他部門共同控制資金支出，以有效避免潛在的風險。

（四）風險內控制度的建設策略

第一，提高財務人員的素質。房地產企業的財務部承擔著企業財務核算工作，是企業的核心部門之一，所以企業要重視財務人員素質的提升，加強財會人員業務素質與職業道德的培訓，確保財務管理的科學性、嚴謹性和規范性。第二，房企內的審計部獨立行使審計權，通過日常審計、跟蹤審計和定期審計多種形式進行審計監督，起到改進管理、查錯糾弊、提高經濟效益的作用。第三，加強內部控制制度的可操作性，根據企業業務需要適時調整內控措施，使之更為科學、完善。

四、結語

追求經濟利潤的最大化是企業經營的最終目的，房地產企業也不例外，但是面對潛在的財務風險，房企要引起足夠的重視，采取有效防范策略切實規避財務風險，從而促進房企的健康、穩定發展。

（作者單位為中交鼎信股權投資管理有限公司）

參考文獻

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