稅收調控政策利弊淺析

潘嘉玲 李凌 李小萍 潘海權 張敏

摘 要 稅收調控是我國政府穩定房價的重要手段之一，自2001年以來，我國政府先后多次調整房地產稅收政策，并且也取得了一定的成效；但從整體來說，房地產市場的需求彈性和供給彈性使得房價跌宕起伏，為進一步發揮稅收調控的作用增加了難度。宏觀來說，稅收調控政策為我國的房地產市場帶來了哪些影響？政策本身具有哪些利弊？研究這些問題，是調整和優化稅收調控政策的重要舉措。基于此，本文以江蘇省為例，通過對房地產不同稅種政策的調控效應研究，分析各種稅收調控政策的利弊，旨在對房地產稅收政策提出合理建議，進一步完善我國的房地產稅收體系。

關鍵詞 房地產市場；稅收調控；稅收政策；利弊

我國的房地產業為何如此動蕩？政府為何要實施稅收調控？了解這些問題，有利于更好的解讀稅收調控政策，同時也有利于更好的研究稅收調控的利弊。自2003年以來房地產業即成為我國的經濟支柱，其所帶來的經濟效益不僅在于稅收，更在于以房地產業為核心的價值鏈不斷的刺激著我國的GDP增長。房地產業帶動了一系列產業的蓬勃發展，同時也解決了我國大量勞動力的就業問題，因此，大力發展房地產業，有利于推進小康社會建設，實現我國的戰略宏圖。然而，房地產業的跌宕易于引發泡沫經濟，嚴重破壞我國的經濟結構，其中尤其以房價的居高不下最為突出，破壞力最強。誠然，導致我國房價居高不下的原因有很多種，但標本兼治，治本需要政府采用宏觀政策來穩定和協調房地產業及其附屬產業的平衡，而治標則需要政府采用經濟手段來遏制房價的增長，其中最重要的手段之一即是稅收調控。從近年來我國出臺的幾項調控政策來看，無論是“新國十條”、“新國八條”還是去年出臺的“新國五條”，都融合了相應的稅收調控機制，且自試行以來，對房價也起到了一定的影響[1-3]。基于此，本文以江蘇省為例，通過對房地產不同稅種政策的調控效應研究，分析各種稅收調控政策的利弊，旨在對房地產稅收政策提出合理建議，進一步完善我國的房地產稅收體系。

一、房地產業不同稅種政策調控效應研究

當前，江蘇省與房地產業相關的調控稅種主要包括個人所得稅、土地增值稅、營業稅、房產稅和契稅，以其中的前三項為例，其調控效應主要體現在以下幾個方面。

1.個人所得稅

前夕筆者對江蘇省部分城市個人所得稅中房地產轉讓所得項目征收稅費進行了調研，僅就鎮江、淮安與南通三市來看，其具體情況如下表所示。

從上表中能夠看出，現行個人所得稅中涉及房地產的主要是財產轉讓所得和財產租賃所得兩項。以財產轉讓所得中的房地產轉讓所得為例，如表1所示，江蘇淮安、鎮江、南通三市的調查數據顯示，即使我們把個人所得稅中財產轉讓所得全部看作是來自房地產轉讓所得所課征的稅收，平均每次轉讓房地產所納的個人所得稅的數額也是極少的。假如再依照20%的稅率計算，可以得到一個個人轉讓房地產所得的估計數，這一數據明顯與房地產交易中的個人獲利實際情況不相吻合。

2.土地增值稅

從歷史經驗來看，2007年我國各地房價曾發生過大幅度暴漲，政府于2008年開始清算土地增值稅，但受金融危機影響，救市的意義大于調控房價，由此，這也導致《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》這一調控政策最終沒能發揮作用。因此，以土地增值稅作為調控手段需要政府投入較大的關注力度，其受外部環境影響的因素太多，稍有不慎則會削弱調控效果[4]。從江蘇省土地增值稅的調控情況來看，2007年以來江蘇省連云港市土地增值稅增幅約57.35%，宿遷市土地增值稅增幅約89.76%，泰州市土地增值稅增幅約53.42%；而三市2007年以來的稅收平均增幅分別為85.54%、93.79%和54.51%（數據均來源于江蘇省統計年鑒）。由此可見，土地增值稅制在調控土地開發時間、調節土地增值收益、促進稅款及時征收入庫方面收效并不明顯，稅收調控的力度有待進一步加強。

3.營業稅

近年來我國政府所制定的營業稅稅收調控政策以優惠期的調整為核心，受此影響，江蘇省近年來各地方營業稅收入呈現了明顯增長態勢。然而，市場環境的動態變化決定了房價并非是一成不變的，以營業稅調控房價將會受到太多市場因素的制約，從而造成營業稅收入的負增長。例如，2008年我國政府對房地產市場進行了一次大規模調整，包括南京、上海、北京、南昌在內的70多個大中城市全年房價增長了6.5%，而隨即江蘇南通、南京、鎮江、無錫和蘇州五市的營業稅也全面出現了負增長。其中，南通增幅﹣9.16%、南京增幅﹣9.94、鎮江增幅﹣6.36、無錫增幅﹣3.38%、蘇州增幅﹣2.00%。在此基礎上，江蘇省政府試圖通過調整營業稅優惠期限來改變需求曲線，減緩由需求驟增所帶來的房價攀升的壓力，但收效甚微。究其根源，這種調控方式不僅打壓了房價，同時也打擊了二手房市場的供給方，使得供給和需求同時發生變化，在房地產市場呈上揚態勢的情況下，短期內二手房供給量的變化為房地產市場帶來的影響可能會大于房地產需求變化所產生的影響，而一級市場也可能會減少新房的市場投放量，由此，則導致成品房在更高的價位慢慢上市，使得營業稅調控僅取得了短期效益[5]。

二、稅收調控的利弊

1.稅收調控的積極作用

宏觀來說，近幾年來的稅收調控政策對房地產業起到了一定的積極作用，其作用主要體現在了三個層面。

第一，稅收調控政策對房地產市場的作用主要在于兩點：一是通過個人所得稅調控打擊以盈利為目的的炒作或倒賣商品房，遏制了囤地囤房、炒作樓盤和哄抬房價；二是通過土地增值稅、營業稅、房產稅和契稅來維系房地產市場的穩定，地產開發商的高利潤是建立在高稅負基礎上的，縮小了利潤空間，繼而配合政府的監管和政策導向，從而打造一個公平、公正的市場競爭環境[6]。

第二，通過稅收調控適當減輕商品房市場流轉環節、二手房市場交易環節稅負，增加房地產保有環節稅負并通過房地產稅制改革，理清房地產稅費關系，降低開發商、購房者成本，拉動二手房市場需求，盤活房地產業資金流，從而有效抑制了過度投機行為，保障了人們的整體利益。

第三，靈活運用房地產稅收優惠政策，可增加建筑、房地產、材料等整個產業鏈的用工需求。最后，采取促進住房租賃市場發展的稅收政策，可以降低普通老百姓的購房成本，更好地實現“居者有其屋”的目標[7]。

2.稅收調控的弊端解讀

嚴格來說，稅收調控僅是遏制房價的舉措之一，而并非穩定房地產市場的全部手段。從現狀來看，稅收調控的主要弊端在于過度依賴政策。據江蘇省統計局的統計數據顯示，2005年～2009年江蘇省普通住宅的房價增幅分別為8.5%、4.4%、9.9%、4.0%、4.4%，其中，2007年房價增幅高達9.9%，雖然2008年我國政府加大了調控力度，但2009年以來的房價始終沒能得到有效遏制，這充分說明了面對房價稅收調控政策的單薄和無力。

稅收調控政策的出臺吸收了一部分民意，據2010年江蘇省第六屆百姓稅收意識調查活動結果顯示，超過七成的受訪者贊成通過稅收來調節房價，79.47%的受訪者支持開征環境保護稅，48.56%的受訪者認為應提高個稅起征點。誠然，吸收民意本無可厚非，然而，稅收調控是一項極為龐大的系統工程，在實踐中其所暴露的一些問題是值得政府關注的。毫無疑問，稅收調控會導致地產開發商的成本增加和利潤降低，利潤空間縮小，企業勢必會通過兩個途徑來確保自己的收益，一是提高房價，二是節約成本。顯而易見，這兩種對策不僅會進一步提升房價，更會降低商品房的質量，使購房者的權益難以得到保障[8]。

此外，目前我國所采用的稅收調控政策是統一執行的，稅率在房地產使用的占有環節較低，在房地產轉讓、收益所得環節偏高。由于我國各地房地產市場的發展極不均衡，因此稅收調控政策很難做到全面兼顧，從而削弱了其作用和價值。

三、反思

要確保稅收調控能夠切實發揮調節房價的作用，我國政府就必須要正視目前所存在的問題，同時優化政策內容，并配合政府監管機制來制約房價增長。首先，要細化并完善稅種，如開征不動產閑置稅、遺產稅和贈與稅等等，打擊房地產投機，遏制商品房過度消費；其次，要結合各地的實際情況科學設計計稅依據，如將現行以面積為計稅依據的土地增值稅和城鎮土地使用稅改為以價值為計稅依據，從而增加稅收收入彈性，加大調節土地級差。此外，政府部門應加大對房地產市場的監管力度，不能僅依賴稅收調控來穩定房價。要通過定期稽查、修訂市場運營機制和完善懲辦措施等手段加強對房地產市場的管理，注重發揮政府職能與市場機制的協調作用，從而為我國的房地產市場營造一個良好的環境，讓房地產業能夠更好的為我國的經濟發展而服務。

參考文獻：

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