從內控角度看房地產公司成本控制

李靈義

摘要：我國經濟下行壓力不斷加大，房地產行業面臨的壓力與挑戰也越來越多，因此，房地產行業正在逐步優化發展模式，由原來的粗放型經營模式向精細化的經營管理模式轉變。如果不能及時完成產業轉型與升級，企業的利潤將不斷下降，企業的可持續發展將會受到阻礙。內部控制是房地產企業加強管理、優化管理模式、提升經營管理效率的有效方式。成本控制是房地產企業內部控制的重要內容，當前有一些房地產公司在成本控制方面還存在很多問題，房地產公司需要從改善內控環境、加強成本業務風險評估、加強信息溝通、控制經營活動中的成本等方面入手，不斷強化成本控制工作，提升企業利潤。

關鍵詞：內控視角;房地產公司;成本控制;策略

一、房地產公司基于內控視角的成本控制現狀

（一）業務審批流程混亂

房地產公司的成本控制與具體業務的聯系非常大，在業務的開展過程中隨時都會遇到業務流程審批的問題。與成本有關的業務流程主要有開發項目土地款、前期工程費、建設成本、運營成本、銷售費用、行政費用等。這些環節中包含的內容比較復雜，在管理過程中會遇到各種問題，如當前房地產公司的管理機制與審批流程設置不規范，導致業務審批流程混亂。

（二）招投標管理不到位

企業通過招投標確定項目開發最基本的費用，如果在招投標工作的過程中沒有經過科學合理的分析，對工程項目的預算評估不合理，很可能出現招投標費用超出實際成本的現象，使公司成本增加，盈利大幅度減少，影響后續發展。

（三）合同管理不到位

合同控制與管理是房地產公司內部控制的重要工作，當前很多公司在合同制定過程中對成本沒有進行合理的評估，導致建設施工過程中實際支出與合同規定不符。在合同管理方面，對合同限額、審批權限等問題都沒有進行有效的管理，導致公司經營效率無法提升，出現各種違規現象，嚴重浪費了公司資本，增加了企業成本。

（四）信息化建設不到位

房地產公司的業務范圍廣，各種信息比較龐雜，為了提高經營管理效率，公司需要建立健全信息化管理系統[1]。但是，當前房地產公司對信息化建設還不夠重視，沒有全面認識信息系統的積極作用，導致公司的信息傳遞與內外部溝通效率較低，嚴重影響了業務經營的效率，導致公司的成本無法得到有效控制。

二、房地產公司從內控視角出發加強成本控制的有效策略

（一）完善內部成本控制環境

內部控制環境的完善是房地產公司開展內部成本控制工作的重要基礎，公司首先需要建立內部控制組織機構與制度，建立規范化的內部控制體系，保證內部成本控制工作有序的開展。審計部門、法務部門、風險控制中心、成本管理機構等都是與成本控制工作緊密相關的組織機構，企業需要不斷完善這些組織機構并建立具體的工作制度，保障成本控制能夠高效的開展[2]。

房地產公司的內部控制涉及到經營管理的各個環節，因此成本控制也要在具體工作中實現。在成本管理工作中可以按照管理部門的不同，把成本控制分配給招標采購與成本管理兩個部門。招標采購部主要在招標、材料采購等具體工作環節進行成本控制，成本管理部門主要通過成本核算進行具體工作環節的成本控制與監督。

（二）完善授權審批工作

在成本控制中授權審批是一項非常有效的措施，但是，在授權審批的過程中要做好成本控制與工作效率的平衡工作。房地產公司的業務范圍復雜，工作環節比較多，企業要適當的放寬審批權限，保證公司的經營管理工作高效運轉。同時，公司又不能把審批權限設置過大，一旦下層管理人員的權限過大，很可能出現舞弊、貪污等現象，從而引發運營資金流通不暢等問題。如果公司的授權過小，工作人員的決策權利受到較大限制，需要在工作過程中經常請示上級，嚴重影響工作效率，公司的工程進度就會放緩，成本也就會相應增加。因此，房地產公司需要根據具體的工作詳細的分析各種利弊情況，合理的設置審批流程與權限，平衡好成本控制與效率提升工作。以X房地產為例，公司總經理的審批權限可以達到500萬元，與總經理的崗位職責、公司內部的經營環境、公司業務經營特點等密切相關。

（三）加強合同控制與管理工作

合同是房地產公司開展建造合同的基礎，合同中對合同主體的權利與義務進行了明確規定，保證其權益不受損害。在合同的制定過程中，公司需要嚴格遵守相關法律法規，嚴格保證工程質量，滿足質檢部門要求。在合同管理中涉及到材料采購、服務咨詢等各種內容，公司應該按照行業與公司自身特點對不同的具體內容進行詳細規定，避免出現糾紛，進而增加成本。在合同的審批、修改、審核等方面企業也要設置審批權限，提高修改效率，加強審核時效，實現對合同的有效控制與管理，使成本控制在合同控制與管理中實現。

（四）增強內外部信息溝通

隨著信息化時代的到來，公司在發展過程中會遇到各種復雜海量的信息，為了提高房地產公司的經營管理效率，公司需要進一步加強信息化建設，建立完善統一的信息管理平臺，促進信息的高效傳遞與科學應用。當前各種信息系統比較多，公司可以選擇ERP系統、OA系統等。房地產公司本身在信息系統建設方面沒有優勢，因此，一般選擇專業信息系統公司和專業信息技術人員對內部信息系統管理流程進行改造，并邀請專業人員定期對系統進行維護。同時，工作人員還可以運用APP隨時與處于不同地區的人員進行溝通交流，提高內部信息傳遞溝通的效率，進而提升整個公司的工作效率[3]。X房地產公司在項目開發建設方面會開展各類交流會議，并達成各種決議，記錄人員要完整的記錄這些信息。公司相關工作人員需要及時對各種決議進行反饋，使管理者與執行者都能及時了解項目開展的具體情況。通過各種信息的快速高效傳遞與工作人員的及時溝通，企業管理者可以及時了解詳細具體的成本控制情況，使成本控制措施及時調整、不斷優化，真正達到成本控制的目的。

（五）加大內部成本控制監督

成本控制與核算是房地產公司成本控制的重要一環，公司在成本控制的過程中需要結合公司的建造能力，建立一套與公司實際情況相符、又符合客戶需求的作業標準，并在標準制定的過程中合理的限制成本。這種把具體作業與成本控制結合在一起的方式可以有效的在施工作業的過程中控制成本，使工作人員明確成本的限額，防止在具體工作中成本超標。同時，這種制定嚴格規范的形式可以對具體的施工過程進行監督，對實際支出與成本限額進行有效分析，一旦發現超出成本限額的問題，需要通過預警機制進行提前預警。另外，施工管理人員還需要定期向上級管理部門報告成本支出情況，使管理者對目標成本與實際成本有全面的了解，方便管理者進行科學決策。

X房地產公司在房產開發方面需要借貸部分資金，同時也需要通過商業方式籌集資金，在市場風險壓力不斷增加的情況下，公司還需要進一步拓寬融資渠道，加強資金運營管理，保證公司資金安全。同時，X公司還需要對管理過程與銷售工作中的費用進行管理監督，各管理部門也需要定期向上級部門報告費用開支情況，從而加強公司對各部門成本支出的控制。企業公司還應該建立審計機制，通過專業的審計工作方式，系統性的加強成本控制監督。公司的審計部門應該對各類經濟活動與經營管理行為制定規范的審計流程，對經營管理活動進行有效監督，以便及時發現潛在風險。例如，在招標過程中通過審計合理選擇合適的單位。

三、結束語

房地產公司在內部控制中存在業務審批不規范、招投標工作不完善、合同付款與合同管理不規范等各種問題。為了加強企業成本控制，進一步提高公司的內部控制水平，提升企業的競爭力，房地產公司需要從內部控制視角出發，不斷改善內部控制環境，加強對經營管理過程中的成本控制，建立風險評估機制，減少內部損耗，提高經營效率，促進公司不斷發展壯大。

參考文獻：

[1]楊華.從內控角度看房地產公司成本控制[J].會計師，2017 （10）：53-54.

[2]姚成.基于內部控制框架的W房地產公司成本控制研究[D].電子科技大學，2017.

[3]蔡國紅.探討內控導向下房地產項目的成本控制方法[J].財會學習，2017 （11）：248-248.