淺析房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理存在問題與解決方案

歐陽江川

摘要：在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速的發(fā)展與進(jìn)步，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈;因而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司要確保自身的可持續(xù)性發(fā)展，就需要加強(qiáng)成本管理，從而在降低成本的同時(shí)提高其綜合競(jìng)爭(zhēng)力。但當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本管理中存在諸多問題，使得成本管理的實(shí)施與預(yù)期效果存在一定差異性。因此在本文中，將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理的問題進(jìn)行探討與分析，進(jìn)而提出有效的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)公司;成本管理;問題;解決方案

近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂如日中天，作為房地產(chǎn)開發(fā)公司要在激烈的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，并持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去，加強(qiáng)內(nèi)部管理工作十分重要;通過對(duì)成本管理的控制，從而有效提高企業(yè)管理水平與運(yùn)行效率，并實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益。因此加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理的質(zhì)量把控，正確面對(duì)在管理中存在的不足，并積極提出應(yīng)對(duì)措施，才能確保公司盈利，提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理存在的問題

（一）缺乏對(duì)成本管理的正確理解

成本管理是指公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所有環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，但目前仍有多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有提高對(duì)成本管理工作的重視，由于缺乏對(duì)成本管理的正確認(rèn)知，因而在公司內(nèi)部沒有設(shè)立專門的成本管理部門，也沒有將其作為日常的管理工作有序展開。相反多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管理部門均是由財(cái)務(wù)部門兼職進(jìn)行[1]，甚至部分公司認(rèn)為成本管理即為工程造價(jià)管理;這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行成本管理過程中缺乏更加深入、更全面的成本管理理念作為依據(jù)，使其無法充分發(fā)揮管理作用。

（二）沒有建立規(guī)范的成本管理體制

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)作為高利潤(rùn)回報(bào)行業(yè)，公司領(lǐng)導(dǎo)人與管理者往往將更多的關(guān)注點(diǎn)置于資金、項(xiàng)目銷售與項(xiàng)目質(zhì)量等問題上，而缺乏對(duì)成本競(jìng)爭(zhēng)的深入了解與重視;因此在實(shí)際操作過程中，多采用靜態(tài)成本管理方式[2]。但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，在計(jì)劃決策到銷售完成的過程中容易出現(xiàn)諸多變動(dòng);這正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司沒有建立其更加規(guī)范、健全的成本管理體制，對(duì)成本控制目標(biāo)不明確，最終導(dǎo)致在事中與事后成本管理中的盲目，使得成本管理水平無法進(jìn)一步提高。

（三）合同管理上存在不足

合同是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行的首要條件，而做好對(duì)合同的管理則能明顯減少在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目中的變更情況發(fā)生。但當(dāng)前多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司存在對(duì)合同管理不規(guī)范現(xiàn)象，在擬定項(xiàng)目合同時(shí)，沒有將更多細(xì)節(jié)的東西考慮其中，使得最終在成本拆分中遇到諸多問題;在多種因素的影響下，導(dǎo)致變更現(xiàn)象頻頻發(fā)生。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司通常是在結(jié)算階段對(duì)總賬進(jìn)行計(jì)算，而合同質(zhì)量與管理水平的低下則直接導(dǎo)致工程項(xiàng)目的成本不斷增高。

（四）資金預(yù)算編制不科學(xué)

在房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中，資金是確保其順利發(fā)展的重要保障，只有對(duì)開發(fā)項(xiàng)目制定更加科學(xué)合理的資金使用計(jì)劃，才能確保在開發(fā)過程中的有序進(jìn)行。但目前仍然有多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)資金使用計(jì)劃不夠重視，沒有進(jìn)行專門的資金預(yù)算編制，僅僅對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本作出了大致預(yù)測(cè);因而這導(dǎo)致在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中，缺乏正確的資金使用指導(dǎo)，且往往容易出現(xiàn)資金計(jì)劃變動(dòng)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本增高，對(duì)公司的運(yùn)行與經(jīng)營(yíng)也帶來了一定風(fēng)險(xiǎn)。

二、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理問題提出的解決方案

（一）建立健全的成本管理體制

健全的成本管理體制是確保成本管理工作有序開展的保障，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)過程都應(yīng)貫穿成本管理，以確保對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本能夠及時(shí)掌握，進(jìn)而采取相應(yīng)的解決措施來應(yīng)對(duì)。首先在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，作為公司要制定更加科學(xué)、合理的目標(biāo)成本，使公司在項(xiàng)目開發(fā)中能夠?qū)?dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本情況及時(shí)掌握[3]，以確保最終綜合成本在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。其次提高對(duì)管理過程中動(dòng)態(tài)成本的分析與評(píng)估，并以目標(biāo)成本為參照依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中的成本進(jìn)行分析，并將其與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，若成本項(xiàng)目差距較大，則可安排相關(guān)部門制定相應(yīng)對(duì)策對(duì)成本管理進(jìn)行調(diào)整。最后建立成本管理責(zé)任制，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目中各個(gè)環(huán)節(jié)工作人員的成本管理責(zé)任進(jìn)行明確，并制定相應(yīng)的考核指標(biāo)，通過懲罰與激勵(lì)機(jī)制的設(shè)立來確保成本管理的順利進(jìn)行。

（二）優(yōu)化成本管理運(yùn)營(yíng)模式

成本管理運(yùn)營(yíng)模式的建立要確保與房地產(chǎn)開發(fā)公司自身的實(shí)際情況相符，因而房地產(chǎn)開發(fā)公司要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、融資情況、發(fā)展進(jìn)程與所處階段等多方面情況，再安排專業(yè)崗位與專業(yè)人才對(duì)運(yùn)營(yíng)模式組織結(jié)構(gòu)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)落實(shí)到位[4]，從而對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，使成本管理運(yùn)行效率得到提高。尤其是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行單項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，可采用職能制的成本管理運(yùn)行模式，以方便管理，促進(jìn)資金的回籠。若房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，則可采用矩陣制運(yùn)營(yíng)方式，使成本管理的績(jī)效得到最大化提高。若房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行異地開發(fā)項(xiàng)目過程中，則可采用項(xiàng)目分公司制的運(yùn)營(yíng)方式，確保各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目能夠得到更加方便與有效的成本管理。

（三）加強(qiáng)合同管理

在成本管理中，合同管理是其中的重要環(huán)節(jié)，因而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司要提高對(duì)合同制定的重視;當(dāng)前多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司均采用招標(biāo)的方式來簽訂合同，而合同則是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的基礎(chǔ);因此在簽訂合同時(shí)需要對(duì)雙方權(quán)限進(jìn)一步明確。同時(shí)建立其專門的合同范本庫(kù)，公司在訂立合同時(shí)能夠使用其中的標(biāo)準(zhǔn)確保自身權(quán)益，且還能針對(duì)不同項(xiàng)目實(shí)際狀況，參考合同范本庫(kù)對(duì)合同條款進(jìn)行補(bǔ)充。另一方面，建立其合同臺(tái)賬，使房地產(chǎn)開發(fā)公司能夠?qū)贤兏?zhēng)議、違約及索賠等執(zhí)行過程進(jìn)行管理。

（四）做好資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，做好資金管理，提高對(duì)資金的使用率十分重要。因而在進(jìn)行資金管理過程中，要加強(qiáng)對(duì)資金預(yù)算的制定，根據(jù)工程項(xiàng)目的規(guī)模，對(duì)施工進(jìn)行度與資金計(jì)劃進(jìn)行合理安排。然后公司財(cái)務(wù)部則可根據(jù)整個(gè)工程項(xiàng)目的資金收支進(jìn)行預(yù)測(cè)，并制定具有針對(duì)性的籌資策略，使工程項(xiàng)目能夠順利展開的同時(shí)降低項(xiàng)目開發(fā)過程中的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。尤其對(duì)于多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)公司，則可將資金集中管理模式引入，做好收支兩條線的管理工作，使資金使用成本降低。

（五）建立信息化成本管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、數(shù)據(jù)量大等特征[5]，因此在對(duì)其進(jìn)行成本管理中需加強(qiáng)對(duì)各方面資源的整合，通過外包方式做好運(yùn)營(yíng)分工。而信息化成本管理系統(tǒng)的建立則能促進(jìn)公司標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化進(jìn)程，并建立更加規(guī)范的管理體系;同時(shí)實(shí)現(xiàn)信息化成本管理系統(tǒng)，能夠避免出現(xiàn)信息孤島、數(shù)據(jù)重復(fù)等現(xiàn)象，通過網(wǎng)絡(luò)信息的傳遞替代以往人工傳遞方式，使數(shù)據(jù)信息能夠快速共享與傳遞;讓公司執(zhí)行層、管理層與決策層能夠在統(tǒng)一信息化平臺(tái)上協(xié)同工作，最終實(shí)現(xiàn)信息可視化、流程透明化的成本管理。

三、結(jié)束語

綜上所述，成本管理作為房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部管理中的重要部分，作為公司領(lǐng)導(dǎo)者要提高對(duì)成本管理的重視與正確認(rèn)知，對(duì)管理中所存在的問題提出相應(yīng)的解決方案，從而提高公司成本管理水平，增強(qiáng)對(duì)資金的使用率與經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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