淺析商品房預售制度廢存

馬曉瑜 雷鼎

摘 要：商品房預售制度從上世紀九十年代傳入以來，一直存續到現在，推動了中國房地產市場和房地產業發展的同時，其弊端在不斷的發展過程中逐漸顯露出來，一直為人們所詬病。商品房預售制度的存廢問題成為爭議的熱點。

關鍵字：商品房預售制度;利弊;存廢

一、商品房預售制度的含義及歷程

商品房的出售一般分為現售和預售兩種，目前高達90%以上的開發商都選擇使用商品房預售制度。商品房預售制度就是指在房地產開發商在房屋建設過程中將還未竣工的商品房預先售賣給房屋購買者的一種售房模式。預售制度始于20世紀50年代香港”賣樓花“，即售樓者將房屋分間分室的出售給購房者。這種售房模式在90年代傳入中國大陸，迅速得到了開發商和購房者的青睞，在發展過程中，我們學習借鑒內外國的經驗于1994年頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》，其中明確規定了商品房預售的條件和監管等方面的問題，中國大陸由此確立了商品房預售制度。

二、商品房預售制度的利弊分析

（一）商品房預售制度的利處

上世紀九十年代，中國經濟發展態勢良好，大部分人涌向城市，許多城市住房緊張，城市房地產市場供不應求，預售制度的出現就很好的解決了當時出現的住房問題，同時能夠有效的加速中國房地產市場資金的流通，促進資金的流轉，活躍房地產市場。此外對于那些收入較低，消費能力較弱的群體來說，預售制度無疑為他們提供了一條康莊大道，解決了住房難的問題。另外，開發商能夠有效的解決融資問題。開發商在房地產的開發過程中資金的需求量較大，而且在整個開發過程中，除了向銀行貸款之外，開發商的融資手段比較狹隘。而預售制度就很好的解決了開發商融資難的問題。購房者預先交付房款，開發商利用預付款進行開發。融資問題不再成為開發房地產的攔路虎。

（二）商品房預售制度的弊端

經過不斷發展，我們也能逐漸看到預售制度帶來的更多的弊端。其主要表現在以下幾個方面。

加大了購房者的風險。購房者與開發商二者之間信息不對稱。消費者與開發商之間是預先付支部分房款后交付房屋的交易方式，中間間隔時間相對較長，購房者往往看不到實物，房屋的質量問題令人堪憂，開發商偷工減料，經常會出現一些房屋的建設質量問題。此外，還存在有交房時與約定的面積、配套設施等不匹配的現象。另外，開發商在收取預付款之后的用途也不一定會真正的利用到房屋建設上，消費者沒有切實的監督權，開發商存在攜款潛逃的可能。因為監管不利、法律制度不健全等多方面原因，使得購房者的合法權益沒有得到有效的保護，維權的成本較高，增加了他們本不必承擔的風險。

政府的監管任務加重，預售制度存在風險較大，對消費者的合法權益具有危險性，加上我國法律對于商品房預售的規定存在有大量漏洞，所以我們需要政府提供高出一般水平的監管，這會增加管理成本，有的政府則會因為不愿意承擔多出的費用而疏于監管，從而造成安全隱患。

企業的運營危險和金融體系信貸的風險增加。開發商通過預先收取房款，獲得資金，再與建筑商之間簽訂墊資合同，開發商就可以低成本的從政府手里拿到土地，再將土地作為抵押物與銀行簽訂抵押合同，從而啟動開發項目。而在此過程中開發商自身的資金鏈條是非常薄弱的，運營的風險也很高。另一方面，銀行的風險也會因為抵押時的“虛擬房屋”在最后的建設中出現問題而變大，使得銀行的不良貸款率增加。

三、商品房預售制度的存廢

商品房預售制度出現的弊端不斷地暴露在公眾面前，由此，預售制度的呼聲也隨之呼出，尤其是2005年出臺的《2004年中國房地產金融報告》中，中國人民銀行提出的取消商品房預售制度的建議，使得商品房預售制度的廢存成為了眾多學者所爭議的熱點話題。

主張保留的學者認為保留預售制度可以保持目前我國頒布的各種商品房銷售政策以及商品房市場的穩定性和持續性，如果盲目的取消，將會在一定程度上給商品房市場帶來沖擊，給開發商、消費者、社會穩定帶來困擾。很多學者認為我國商品房預售制度之所以出現問題是因為我國有關制度和執行上存在不完善，只要能夠完善制度缺陷，例如實施嚴格的市場準入和退出機制、執行嚴格的房地產市場信息披露機制等，并且有利的執行就能夠符合我國房地產市場的需求。

而主張廢除的學者他們提出的觀點與保留論的觀點又是截然不同的。現階段我國房地產呈現基本飽和的狀況，他們認為取消預售制度是大勢所趨，因為商品房預售的本質就是賣期房，其正常的運轉時需要建立在兩個基礎之上，其一，商品住宅市場出現供不應求現象;其二，社會信用體系完備而有效。但是由于我國的制度起步較晚，相關對的法律制度不健全等缺陷，使得我國的商品房預售的市場出現混亂，降低了我國房地產行業的準入門檻，削弱了行政機關對于房地產經濟的宏觀調控功能，形成房地產市場的安全隱患。

筆者認為預售制度現階段還是有其存在的必要的，首先是因為房地產市場作為政府重要的經濟支柱產業，如果貿然的廢除，將會對我們的實體經濟帶來動搖，造成經濟的不穩定性和不持續性，影響金融市場的穩定與運行;其次，預售制度所呈現的弊端并不是存在于該制度本身，是由于不完善的法律、缺乏監管的市場制度以及魚龍混雜的房地產市場秩序造成的，政府只要總結經驗，高瞻遠矚，加強對房地產市場的監管，進行預售制度的改革，建立完善的法律體系，形成穩健運行的房屋預售體系，在一定程度上就可以避免現階段出現的弊端，并且防患于未然;最后，預售制度是歷史發展的產物，只有到達一定的階段，即中國房地產市場的完善，才可將其從我國房地產行業的發展舞臺上移除，不可貿然行動。

四、結束語

商品房預售制度雖然存在有諸多的弊端，但現階段來說，我們不能貿然取消該制度，但可以通過調整相應的政策制度，完善有關預售制度的法律法規，建立健全房地產行業的信用征信體系，規制房地產市場的秩序，提高市場的準入門檻，促進市場公平、公正、公開，保障市場的良好運行。

參考文獻：

[1]楊繼慧.完善我國商品房預售制度的司法建議[J].遼寧公安司法管理干部學院學報，2010.

[2]張.商品房預售制度使命終結[J].中國房地產信息，2005（10）.