近二十年南京市棲霞區房產政策變動與人口變遷的關聯

楊新竹 謝惠嬋 許晨茜 張悅 陸穎

【摘 要】根據南京市近些年的房產政策變動與人口變遷因素，以及南京市幾個典型老城區房價變動和布局規劃轉變（主以棲霞區為例）。本文將參考引入南京近幾年房價變動的數據波動變化、相關房產市場、土地信息調控及房產公司樓市政策的起伏變化趨勢，將在對房地產市場發展及調控政策回顧基礎上進行政策效果分析，細致分析研究近二十年南京市棲霞區房產政策變動與人口變遷的關聯，并對今后的房地產市場長效機制建設進行展望。

【關鍵詞】房產政策變動；人口變遷；房產市場；相關土地政策信息

一、南京政策變動及人口變遷歷程

南京是座古老的都城，多年沐浴文化底蘊的它在歷史長河之中歷久彌新。春去冬來，人口的大量流入遷徙，政策的錚錚變融，使之增添了更多神秘。然而，在眾多城區之中，新興產業生機勃勃、醫療教育資源多樣化、生態環境優雅宜居的“棲霞”脫穎而出。

近年來，隨著政府對產業結構調整、老城區改造的力度加大，棲霞區也獲得了新生，逐漸被定位為長三角地區重要的先進制造業基地、長江國際航運物流中心核心功能區、寧鎮揚一體化科技創新發展核心區以及南京文化特色鮮明的山水宜居城區。

可以說，棲霞區儼然成為南京城市發展的新地。

由此，我們便從棲霞入手，領略感受近二十年來房產政策變動與人口變遷的關聯。

（一）政策及變動因素

1、稅收政策

2、人才落戶政策（教育政策）

3、經濟政策（限購房產）

4、就業政策

5、土地政策

（二）南京人口變遷歷程

據統計，1990年南京人口熱點開始形成網絡走勢趨集化，并將江北和江南連接起來，人口集聚區范圍不斷擴充，熱化區的面積擴大，并出現了許多新的熱化區域、。

而至2000年時，人口熱化區域持續擴充，尤其是在某些區域，拓展區大致包含雨花臺區、棲霞區和下關區的大部分領域，延續發展至江寧區；但熱化區域的聚焦性削減，并處于持續進化狀態。由此逐漸引導了人口的遷移和流動。

到了2010年，據統計人口集聚程度相比上一個時期明顯有所下降，江南和江北通過跨江通道連接在一起，人口熱化區域的范圍進一步向核心城區邊緣集聚。中心區域的人口數量和密度首位度急劇縮小，人口在空間范圍上的分布進一步趨向分散。。

總括1982～2010年，南京人口空間格局的演化歷程，其中匿含了人口演變的諸多特征。

二、房產市場調控及房價數據的變動（以2008年-2018年為例）

（一）2008年。受綜合環境因素的影響，這一年來，南京整體的房價全線呈下滑趨勢。2008年是房產市場難以平復的一年。自年初開始，我國三分之二的城市經歷了大型自然災害，而后四川汶川又遭遇了“5·12”地震……哀痛全國。緊隨其后的便是美國的次貸危機，此次危機引爆了金融界的颶風，以疾速之勢席卷了全球，我國也難以免受其難，金融市場四處皆彌漫著麻木沉寂的氣息，房產市場也由此漸入嚴冬。

南京市的樓盤市場自然也囊括其中，市場銷售現狀幾度浮沉，難以反轉逆局。房戶成交數據急劇縮減，房價逐漸低迷。直到同年8月以后，為激勵全體市民買房的積極性，南京市政府出臺了給予購房補貼的相關意見文獻。大大增強了對大眾買房的稅務費用減免和補貼扶持力度。大幅地調動了市民購房的積極性和參與性。與此同時，南京某樓盤公司也適時宣告出“房產價格不會跳水，僅僅是在做俯臥撐”的廣告應召語，極大地呼吁了南京市居民對房產行業的支持力度及信心。

（二）2009年。至2009年，明顯觀望出南京市整體樓盤呈現出極大改觀。表面老看房價的變動幅度并不明顯，但房戶成交量創下亮眼成績，由開始時僅出售的不到45000套房戶上漲到100000戶+，整體定基增長幅度超越100個百分點，創立了房產行業銷售的新高度。特別是個別的區域板塊，出售率極高。房產行業的火熱行情發展同時也帶動了土地競拍的熱度。地價同房價一起屢創新高。

（三）2010年。這一年，國十一條出臺，嚴格二套房貸款管理，規定首付不得低于40%。南京市棲霞區的商品樓及住宅房成交量急劇減少。大量房產開發商利潤跌至低谷，雖然有許多降價促售的活動布滿大街小巷，但房戶成交量的數據總統計時仍舊十分蕭條。

（四）2011年。南京樓市正式開啟限購政策，規定南京市本地居民家庭不得購買第三套住房。

（五）2012年。為了激勵內需增長、拉動南京市內房地產行業的消費水準，對于住房公積金繳存者首次購房家庭給予公積金貸款支持。此舉大大促進了房產行業發展。

（六）2013年。南京樓視情況出現重大轉變。南京行政區進行了具體調整：四區合二，兩縣改區。房產行業迎來嶄新發展局勢。

（七）2014年。2014年年初，我國各市房產行業的銷售樓盤紛紛促銷降價、折扣力度漸大。南京市內樓盤現況也急轉直下。多數房產開發商迫于銷售促壓，也紛紛采取各種降價手段提升房戶成交數量。

（八）2015年。這一年南京對公積金政策采取進一步放松模式，其中公積金提取可預付房屋租賃費用，以及“公轉商”等政策對購房居民來說都是極大的好處。

（九）2016年。2016年是南京樓市全面調控要求較嚴、難度較大的一年。據統計，這一年南京共出臺了7個調控文件，以此大幅促進了南京房產行業核心區域樓市的可持續發展。

（十）2017年。2017年伊始，南京市一躍成為我國首位“公證搖號售房”的城市。此外，南京市還出臺了多項政策對房產行業進行宏觀調控。

（十一）2018年。這一年南京市擴大了租賃住房的供應量，一定程度上解壓了租賃房產市場的重力，并促進了落實購租并舉的相關政策。

三、南京市房地產市場政策探析

（一）貨幣資金金融政策變動效果

首次預付資金占比和貸款利率是決定樓盤購買力的直接因素。在過去20年的時間長河中，房產行業的實踐成果充分證明，資本規模的大小和成本預估才是對房產需求最具影響力的因素。

（二）相關土地政策的實施具有差異化特征

城市土地供給量的減少，人口遷徙數量的增多，必將帶來房價的大幅上漲。

（三）財稅政策對房產銷售市場成交量有重大影響力

稅收政策直接影響房地產交易量，稅收的變動對房地產市場的供給有直接影響，稅收政策不能抑制房價上漲，但是對交易量影響較大。

（四）短期行政政策干預的有效性式微

實行短期限購政策對房產行業的交易量影響效果十分顯著，但與此同時也營造出了房產價格的沉抑氛圍，也創造了買房人群的焦慮心理，若待短期限購政策一經取消，房產價格將會颶風式迅速上漲。

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