不動產登記存量房地數據整合建庫及成果應用

錢程 桑特 王繼帥

【摘 要】不動產數據種類繁多，格式不統一，數據關聯程度不一，整合很難按照標準化流程進行，對于房地不動產數據整合，其中的關鍵點就是檔案標準化整理、房地數據關聯和后期數據入庫。據此，通過對不動產數據整合的關鍵技術專項突破，以期建立準確、規范的不動產存量數據庫，為后期不動產統一發證奠定堅實的基礎。

【關鍵詞】不動產登記；數據整合；存量數據；關鍵流程

房屋、土地等分散登記多年，形成大量的土地、房屋登記歷史檔案信息未得到系統地整理，辦理不動產登記前，登記機構需要花費大量的人力、物力、時間在不動產登記數據庫中補建房屋登記信息，包括房地產的內業查檔、外業核查、分析補錄等工作，不動產登記歷史數據的整合成為影響不動產登記發證效率的主要因素之一。本文對不動產登記存量數據整合的方法和流程進行了研究和探討。

一、存量數據分析

土地登記存量數據資料包括地籍測量形成的宗地空間數據，地籍調查形成的地籍調查屬性數據，土地登記發證數據，這些數據經整理可以歸納為宗地空間數據、權屬數據、登記業務數據。空間數據主要是宗地紅線數據；屬性數據主要包括地籍調查信息、權利人信息、他項權利信息等；檔案數據主要包括登記業務過程中形成的各種掃描檔案，審批流程信息等。這些數據大多以宗地為單元組織管理，屬性數據和檔案數據通過地籍號和宗地建立關聯。空間信息多為CAD或GIS格式，權屬登記信息多為數據庫屬性表。房屋登記存量數據包括房產測量與房屋調查形成的房產測繪數據，房屋權屬數據及登記過程中形成的登記業務數據。房產測繪數據包含自然幢空間信息，樓盤信息及房產平面圖信息；屬性數據包含權利人、房屋所有權、抵押權、地役權、異議登記信息；登記業務數據包含登記受理申請、登記收件、登記收費、登記審核、登記繕證、登記發證、登記檔案等信息。這些數據多以房屋為單元進行組織管理。自然幢多為CAD或GIS格式，權屬、登記信息為數據庫屬性表，也有少數地方全為紙質檔案。由于沒有統一登記，土地存量數據的登記、屬性等信息與空間信息建立了關聯，房屋存量數據的登記、屬性等信息也與空間信息建立了關聯，但是兩者的空間信息不一致，坐標系統、比例尺、精度標準、格式等全部不同，還存在有房屋數據但缺少土地數據等情況。如果要查詢一個權利人的情況，需要到不同部門調取材料，進行復雜處理之后才能得到綜合情況，這顯然無法適應當前的統一發證工作要求。下表是土地和房屋分散登記的情況，林地、草地等分散登記的情況也類似。

二、數據整合方法

（一）分析存量數據

分析包括對數據類型、現勢性、完整性、一致性、規范性、合法性等方面的分析。數據類型分析是分析存量數據源的存儲管理方式及數據格式，以確定數據整合的方法與流程。現勢性分析是分析存量數據源是否符合當前現狀，與實際不一致的需開展權籍調查或變更調查進行更新。完整性分析是分析存量數據源的空間覆蓋范圍、登記信息內容、檔案是否完整，不完整的需找出原因補充完善。一致性分析是判斷存量數據源的面積單位、小數點位數等是否與《不動產登記數據庫標準》（試行）一致，不一致的確定換算方法。規范性分析是用房產、土地現行的技術標準對照《不動產登記數據庫標準》（試行）進行分析，找出源數據與不動產登記薄之間的差異，確定同名異質、同質異名的轉換規則。合法性分析是分析存量數據源是否經審查驗收合格。

（二）規范化數據整理

通過所收集到的原有各類不動產登記相關業務數據庫及檔案數據庫的結構設計的分析，綜合表結構、數據字段類型（類型、長度、精度）、數據量、數據完整性、數據關聯關系及規范性等，對比各類數據庫結構與不動產登記數據庫結構的差別，梳理并解決同名異質和同質異名的問題、數據類型不統一問題、小數點位數和數量單位不統一的問題以及坐標參考系不一致的問題等，并對缺失的登記信息進行補錄完善。

（三）抽取補錄整合關聯

在以往分散登記模式下，土地登記以宗地為基本單位進行登記，房屋按房屋基本單元進行登記，房屋與土地之間不存在關聯。不動產統一登記后，以不動產單元為單位進行登記，對于房屋而言，不動產單元由宗地和房屋組成，因此不動產統一登記后必須先建立房屋和土地登記數據之間的關聯關系，編制不動產單元號，并關聯原房屋和土地權利登記信息。數據整合關聯包括自然幢與宗地關聯關系建立、戶室信息與自然幢關聯關系建立、不動產單元編碼、權利登記信息關聯四個步驟。

（四）數據入庫

按照國土資源部《不動產登記數據整合建庫技術規范（試行）》以及《不動產登記數據庫標準（試行）》數據庫結構定義標準以及相關要求，將整理后的基礎地理信息、宗地數據、自然幢數據、權利數據、權利人數據以及登記業務數據等進行數據統一入庫，建立不動產登記數據庫。空間數據入庫包括整合后的行政區、行政區界線、行政區注記、地籍區、地籍子區、宗地、自然幢等空間數據入庫。數據入庫后必須滿足空間數據的質量要求。非空間數據入庫包括權利數據、權利人數據以及登記業務數據等數據入庫。其中，權利信息入庫后必須滿足數據完整性、邏輯關系一致性以及語義一致性的要求；權利人數據入庫后必須滿足數據完整性、邏輯關系一致性的要求；登記業務數據入庫后必須滿足不動產登記對歷史業務處理過程查詢的要求。

三、結語

動產數據是開展不動產統一登記工作以及政府管理不動產和進行宏觀決策的依據，分散登記累積的巨大存量數據可為當前不動產統一登記工作提供有力支持，應加快其在工作中的利用，而整合是利用的前提，數據整合關聯是數據整合工作的技術關鍵和難點。目前，房地數據整合技術已取得廣泛應用，應加強土地所有權、承包經營權、林權等其他不動產數據整合研究，為不動產登記發證的全面開展奠定技術基礎。

【參考文獻】

[1]關于做好不動產登記信息管理基礎平臺接入工作的函[Z].

[2]不動產登記數據整合建庫技術規范（試行）[S].國土資源部.2016.