租售同權的政策效應研究

張曉君

【摘 要】2017年7月份，“租售同權”政策先后在多個一、二線城市展開試點實施。隨著近年來房價的急劇攀升，我國商品房租售市場發展變得嚴重不平衡，為了加快實現全體人民住有所居、“房子是用來住的，不是用來炒的”的目標，各地的“租售同權”政策先后出臺。本文選取了南京、杭州和無錫三座經濟較為發達的東部城市，并基于該政策落實在各地商品房市場、租賃市場以及人才就業市場產生的具體效應，提出相關對策建議。

【關鍵詞】租售同權；房價；租金；人才

一、引言

1.1 研究背景

自1998年我國實施住房制度改革以來，我國的房地產市場發展進入到一個新階段。國家對房地產行業的重視導致了房價持續上升等一系列社會問題。為了穩定房價，平衡平衡房屋租售市場的協調發展，我國在2017年7月份推出了“租售同權”政策，7月18日在南京、杭州等12個一線城市開展住房租賃試點，7月28日無錫也發布了“租房可落戶”新政。各地出臺的“租售同權”政策，旨在保障承租人享有同買房人同等的基礎公共服務的權利，減緩房價的增長速度，同時促進當地人才就業市場的發展。

1.2 研究內容

“租售同權”政策的試點實施，將會對我國試點城市的商品房屋出售市場、租賃市場以及人才就業市場產生不同程度的影響。本文選取了東部地區的南京、杭州和無錫三座經濟發達的城市，旨在分析在該項政策落實后三個地區的房價、租金變化以及人才流動方向，并進行比較分析，得出“租售同權”政策實施后的有效效應的結論，進而推斷出該項政策在全國各地區展開后的發展形勢。

1.3 研究目的

本文分別選取三家經濟較為發達的典型城市，具體分析“租售同權”政策反映在商品房出售市場、租賃市場和人才就業市場的效應，基于以上研究，從而為我國實行該政策的全面落實提出因地制宜的具有建設性的有效意見。

二、“租售同權”含義及文獻綜述

“租售同權”是2017年7月我國住建部等九個部門聯合推出的一項改善房地產租賃市場情況的政策。“租售同權”的“權”主要包含了租房者享受基本公共服務的各項權利，這樣有利于大大縮小租房者和買房者之間的差距，住房自有率下降，較大程度上削減了部分居民購買產權房的緊迫性。

目前，國內學者對我國出臺的“租售同權”政策做了詳細深入的研究。陳星主要從落實以人為本，促進社會公平，實現社會帕累托最優；構建多層次的住房保障體系，完善不同類型的住房市場；促進城市有序發展，提升城市綜合競爭力三個方面具體闡述了“租售同權”帶來的影響。黃志權認為“租售同權”的政策雖很美好，但能否順利落地還要取決于該城市教育資源分布的均衡程度。周文文、劉超、李佼研究發現：租售同權及貸款利率對房價具有長期穩定的影響，調整家庭購買資格與數量，短期內會對于房價的調整起到一定的作用，但是長期效果不顯著。綜上，“租售同權”政策在我國初步實施，對我國的租售市場產生了可見的影響，但若要成功發展并長期保持，我國在該政策上還有很長的路要走。

三、“租售同權”政策基于南京、杭州、無錫的效應研究

3.1 對房屋買賣市場的變化

“租售同權”政策的實施對短期內在一定程度上可以控制房屋買賣市場的房價急速上漲的趨勢，但是從長期看來，房價變化情況的好轉程度又將趨于0，以下圖1是南京、杭州和無錫三座城市在2017年和2018年商品房屋銷售單價的變化趨勢。

圖1：南京、杭州、無錫市2017-2018年商品房屋的銷售單價（萬元/㎡）

從圖中商品房銷售單價的變化趨勢可以看出，南京市2017年7月份實行了“租售同權”政策后，在那一年里，房價基本保持平穩不變，但是2018年的房價又開始呈現上漲趨勢；而杭州市的房價在2017年也是較為平緩地小幅度增長，到了2018年的房價又上漲到一個新的階段；相對于其他兩個一線城市，無錫市的房價要遠遠低于南京市和杭州市，2017年一直呈現微小幅度的上升趨勢，2018年的上升幅度開始有所提升，但總體來說房價較為平穩。綜上，“租售同權”的政策的確在短期內穩定了一定城市范圍的房價上漲趨勢，有效降低了人們對于商品住宅購買的期望，但是后續房價的反彈上漲不禁引起了疑問：“租售同權”政策在我國是否能夠最終貫徹落實？

3.2 對房屋租賃市場的變化

“租售同權”政策實施后，最直觀的影響可以說是體現在房屋的租金上。這里引用“租售比”來比較三所城市的房屋租金變化。“租售比”指的是房屋租金與售價的比例，它是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1：200到1：300。比值越高，說明房價中的投資需求越大。

表1 2017年和2018年三所城市的住房租售比

從租售比的角度分析，位于二線城市的無錫遠沒有位于一線城市的南京和杭州的租售比值高。縱向來看，2017年到2018年，三所城市的房屋租售比都有相應地降低，這說明了租金與房價的差距在慢慢減小，房價在降低，而租金在抬高。“租售同權”的政策在穩定房地產銷售市場的同時，還促進了房屋租賃市場的發展。但是南京和杭州的租售比值依然過高，過高的房價會帶來商品房市場風險的增加，部分投資客可能會轉而投資潛力大的房屋租賃市場。但若沒有國家相應的公共資源服務的提供與支持，由于住房租金相對便宜很多，租金的回報率低下會讓絕大多數的房地產開發商不愿意從事租賃住房的開發。

3.3 對人才就業市場的變化

對于南京、杭州和無錫三座經濟較為發達的城市來說，長期吸引并留住人才是經濟持續快速發展的根本。

“租售同權”政策的實施保障了租房者獲得與購房者同等的享有房屋基本公共服務的權利，其中人們最關注的便是外來子女的受教育權利。這無疑向起初尋求工作又身無分文的高端人才拋去了橄欖枝。針對這一政策，本團隊特地對三座城市的外來工作人才進行了問卷調查，有效問卷總共為207份。其中72%的人都贊同“租售同權”政策的落實會很大程度上緩解人們買房的緊迫性，更多地選擇長期租房。針對該項政策，63%的人都十分愿意繼續留在經濟發達的大城市工作，這會大大減輕他們的工作生活壓力，有利于人才的價值創造。即使未來可能會遭遇租金持續上漲的可能，但是考慮到租金的低廉成本和租房者享有的基本設施公共服務的權利，他們樂意去租房，在經濟發達的地區工作。

四、“租售同權”政策的相關建議

4.1 加快立法，保障承租人的權益

目前我國房地產市場的法律法規并不完善，應加快有關“租售同權”政策的立法進程，明確承租人和房東的權利義務。通過法律的形式，一方面保障承租人享有同購房者相等的享受醫療、接受教育的基本公共服務的權利；另一方面對房東進行約束，避免出現不合理的漲租和退租現象，以保護承租人的合法權益。

4.2 頒布稅費優惠和補貼制度

國外發達國家針對各自住房租賃市場的現狀，都實施了有效保障租賃住戶權益的政策：德國擁有著世界上最高的54.6%的租賃住房率，其著力于構建“租賃房、構建房、福利房”的多元化住房供給體系；而美國政府更加偏向稅收減免計劃，并從需求端對住戶進行補貼；新加坡奉行“居者有其屋”的理念，規定只有低收入者才可以申請公共房屋。而上述有效政策也為我國房屋租賃市場的建設發展提供了啟發。一方面，對房地產開發商來說，為了避免資金周轉效率低下的問題，我國應適當降低租賃市場的開發成本，給予開發商一定程度的稅收優惠和利息減免，從而提高開發租賃市場的積極性；另一方面，對租房者而言，為避免因租金上漲造成的經濟壓力，我國也應該對低收入的承租人提供一定的租房補貼和利息減免政策，一步步完善租賃市場的公平公正。

4.3 將房產與過多價值分離

“租售同權”政策推出后的一年里，南京、杭州和無錫三座城市的房價均在一段時間內保持穩定后又出現了反彈上升的跡象，長此以往，房屋租賃市場的租金會不斷上漲，但與此同時，房屋買賣市場的房價也并不會有所下降，甚至有持續升高的趨勢。“租售同權”政策雖規定保障承租者享有享受基礎公共服務的權利，但權利的優劣程度卻未明說。人們買房最看重的便是子女受教育的權利，該政策解決了外來人口的子女上學難的問題，但并未解決外來子女能上好學校的問題。究其原因還是買房獲得的房產附加的有利價值太多，而租房的性價比遠不及買房來得高。我國應適當地將房產與過多的價值分離，縮小購房與租房得益的差距，穩定房價并促進房地產租賃市場的發展。

五、總結

基于南京、杭州和無錫“租售同權”政策的研究，該政策短期內穩定了房屋買賣市場的房價，一定程度上降低了房屋的租售比，緩解了外來人才被迫買房的壓力。但若要想將該政策落實并覆蓋到各個城市，我國還需要加快“租售同權”政策的立法進程；對于開發租賃市場的開發商和低收入的租戶，應頒布合理的稅費優惠和補貼制度；在該政策發展并完善的過程中，還應一步步將房產與其過多的附加價值相分離開來，最終實現居民生活幸福指數的提升。

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