人口對商品住宅的影響研究

【摘 要】 不少學者對商品住宅價格的影響因素進行了探究，但鑒于引起商品住宅價格變化的原因較多，得到的結(jié)論也存在較大差異。而人口作為住宅需求的主體，對商品住宅價格具有根本性的影響。由于經(jīng)濟的發(fā)展、社會思想觀念的轉(zhuǎn)變以及二十世紀八十年代“計劃生育”政策的實施，我國的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變。人口結(jié)構(gòu)的變化將直接或間接影響住宅需求和供給，從而引起商品住宅價格的變化。本文從人口地域結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)，探討引起商品住宅價格變化的各個人口地域結(jié)構(gòu)因素及其作用路徑。

【關(guān)鍵詞】 人口地域結(jié)構(gòu) 商品住宅價格 人口城鎮(zhèn)化率

一、引言

自1998年我國實行住房改革以來，大量住房需求涌入市場，加之寬松的金融政策，購買商品住宅的人數(shù)急劇增加，在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，也伴隨著商品住宅價格的快速上漲。尤其是在2004-2016年間，商品住宅價格的年均增幅達到了10.2%。2016年我國城鎮(zhèn)居民房價收入比為7.8，農(nóng)村居民房價收入比更是超過了26.7。根據(jù)國際經(jīng)驗，正常的房價收入比應(yīng)在3-6倍范圍內(nèi)，可見，快速上漲的房價已經(jīng)嚴重影響了我國經(jīng)濟發(fā)展和人民生活。

二、文獻綜述

在人口流動結(jié)構(gòu)方面，Birrell（2012）利用加拿大人口遷移與商品住宅價格的相關(guān)數(shù)據(jù)進行實證分析，得出人口的遷移增加了遷入地區(qū)的住宅需求，將會引起遷入地住宅價格上漲的結(jié)論。AlbertSaiz（2003）深入研究了美國大城市移民情況與住宅價格變化趨勢，發(fā)現(xiàn)移民數(shù)量的增加能推動住宅價格的上漲，其比例約為移民數(shù)量每增加1%，住宅價格將上漲1.5%。RateneshAnandSharma（2015）通過對新西蘭的斐濟移民進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)移民大多租房，移民在目前或未來想要在奧克蘭買房是十分困難的，其認為移民的增加能否引起住宅價格的上漲，不僅和移民的收入水平相關(guān)，也與其文化觀念相關(guān)。

三、人口結(jié)構(gòu)對商品住宅價格的影響路徑分析

在短期內(nèi)，由于人口自然地域結(jié)構(gòu)和行政地域結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，而人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)和人口流動結(jié)構(gòu)變化較大，會對住宅供給和需求產(chǎn)生影響，因此在人口地域結(jié)構(gòu)中，本文重點從人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與流動結(jié)構(gòu)兩個方面進行分析。人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對于住房價格的影響因時間和區(qū)域而有所差異。當社會處于城鎮(zhèn)化初級階段時，區(qū)域間的不平衡導(dǎo)致數(shù)量龐大的農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)住房需求增加，商品住宅價格上升。

四、基于我國省際面板的實證分析

（一）變量選取及模型設(shè)定

本文在研究商品住宅價格的計量模型時，充分考慮價格決定機制的原理，即商品住宅價格是由住宅供給和需求共同決定。將人口結(jié)構(gòu)各指標及相關(guān)控制變量帶入模型，可得到商品住宅價格函數(shù)，如下所示：

式中：C為常數(shù)項，為參數(shù)，μ為隨機誤差項。

各變量的定義及處理如下：

解釋變量：

1.人口城鎮(zhèn)化率（urban）2.常住流動人口比例（flo）

控制變量：

1.住宅開發(fā)投資額（rdi）2.新開工住宅面積（ranc）3.利率水平（r）

（二）數(shù)據(jù)來源與描述。本文共搜集了中部地區(qū)十個省份2008-2015年共80個觀測值。數(shù)據(jù)主要來源于《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國人口和就業(yè)統(tǒng)計年鑒》、《中國教育統(tǒng)計年鑒》和《中國城市統(tǒng)計年鑒》以及各省市統(tǒng)計年鑒和政府住房管理局網(wǎng)站。

（三）我國人口結(jié)構(gòu)對商品住宅價格影響的總體關(guān)系實證分析。本文選擇了人口城鎮(zhèn)化率、常住流動人口比例等指標進行分析。使用的是中部地區(qū)十個省份2008-2015的相關(guān)數(shù)據(jù)，故使用面板數(shù)據(jù)模型進行實證分析。面板數(shù)據(jù)模型有固定效應(yīng)和隨機效應(yīng)模型，用Hausman檢驗來判定模型的使用。實證表明應(yīng)該使用固定效應(yīng)模型，而非隨機效應(yīng)模型。利用固定效應(yīng)模型實證結(jié)果顯示，人口城鎮(zhèn)比例和常住人口流動比例的提高會對商品住宅價格的上漲產(chǎn)生促進作用。每當人口城鎮(zhèn)化比例增加一個百分點，將會導(dǎo)致商品住宅價格升高1.77%;常住人口流動比率每增加一個百分點，將引起商品住宅價格將上漲0.91%。

五、結(jié)論

（一）城鎮(zhèn)化水平的提高會推動房價上漲，城鎮(zhèn)化率與房價存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。理論分析認為，在城鎮(zhèn)化進程的“初始”階段，由于城鎮(zhèn)化率增速緩慢，并且城鎮(zhèn)化對于房價的推動作用較小，房價上漲速度較慢;在城鎮(zhèn)化進程的“加速”階段，城鎮(zhèn)化率的快速上升將導(dǎo)致房價加速上漲。

（二）常住人口流動比率每增加一個百分點，將引起商品住宅價格將上漲0.91%。應(yīng)建立流動人口預(yù)警機制。隨著現(xiàn)代化進程的迅速發(fā)展，區(qū)域間經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡加劇，導(dǎo)致人口的遷移和流動逐漸增加。地區(qū)常住流動人口比率增加將導(dǎo)致該地區(qū)住宅價格的上漲，但在住宅價格高的地區(qū)，過高的價格對人口產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，反而不利于經(jīng)濟和社會的持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：柯真（1991-），男，湖北省十堰市，研究生，中南財經(jīng)政法大學，430073，研究方向：公司金融