江浙滬皖四省經濟發展對于房地產業發展影響的研究

董佑起

【摘 要】 房地產行業的發展受到多方面因素的影響，通過研究房地產受經濟發展狀況的影響，可以為發展方占房地產業提供合理的建議。本文利用面板向量自回歸模型、空間探索技術和面板回歸方法，探究經濟發展對房地產業發展的促進作用，定量分析房地產業發展受到經濟發展狀況的影響，并提出通過制定政策、引導金融市場、促進居民消費指導房地產行業合理發展的建議。

1引言與文獻綜述

江浙滬皖四省是長江三角洲經濟帶的核心地區，該區域經濟發達，吸引了大量居民在此定居。本文通過面板向量自回歸模型和ESDA空間探索方法研究江蘇省經濟增長的集聚效應與房地產業發展的集聚效應的關系，解釋在空間層面經濟發展的集聚對于房地產行業的影響，本文的研究成果將有助于為合理發展房地產行業提供參考和建議。

由于近年來，房地產業發展迅速，在經濟發展和房地產業發展的方面，有許多研究成果。陳關聚（2014）研究了房地產業增長效率的影響因素，指出房地產業集聚發展對房地產發展有積極地作用。周志春，李征，毛捷（2016）研究了經濟增長與房地產業發展的關系，他們認為經濟增長、金融市場利率水平、城鎮居民收入、城鎮化水平和人口紅利是影響我國房地產業發展態勢的重要因素，經濟增長促進房地產業發展。孔行、黃玲、于渤（2009）利用空間狀態模型研究了區域經濟與房地產發展的關系，他們認為經濟沖擊對房地產業具有正向的影響，并且影響在逐步減弱。馮烽（2015）利用PVAR面板自向量回歸模型研究了能源價格、技術進步對能源效率的變動效應，研究中，表明pvar結合了自向量回歸與面板數據的優點。王建康，谷國鋒，等（2016）利用SAR、SEM、SDM等經典空間計量模型研究了經濟空間格局的演進，但是忽略了固定效應的影響。

2數據來源

以市域為基本研究單元，在經濟發展的集聚效應與房地產的集聚效應的比較研究中，以2006年，2011年，2016年為時間斷面，由于2006年以前年度和2017年統計數據難以獲得，因而，以2006年作為開始時點，以2016年為研究的截止時點。基礎數據主要來源于各年份的《江蘇省統計年鑒》、《上海市統計年鑒》、《浙江省統計年鑒》和《安徽省統計年鑒》，利用stata15.0等軟件對江浙滬皖四省各城市經濟格局演變和房地產業空間分布的演變以及經濟增長對房地產業的影響進行系統分析。

3面板向量自回歸模型分析房地產業與經濟總量的序列特征

下面首先利用stata15.0進行面板自回歸估計經濟總量對于房地產業發展的影響。

3.1面板單位根檢驗

當樣本量較小時，對單個變量進行單位根檢驗的功效往往比較弱，容易犯去真的錯誤，因而，本文將利用面板單位根檢驗方法進行單位根檢驗。首先利用LLC面板單位根檢驗方法對房地產投資額的對數和國內生產總值對數進行檢驗，以獲取兩個變量是否平穩的初步結論。

根據以上結果變量lnhouse和lngdp均通過面板單位根檢驗，檢驗結果t值較大，P值為0，表明顯著拒絕有單位根的原假設，兩個變量均平穩。

3.2PVAR分析

在兩個變量均平穩的基礎上，下面進行面板var分析。

通過分析可以看到，第一，在滯后期為一期的情況下，過去的房地產投資對現期的房地產發展影響很大。這表明，在各地，房地產投資具有一定的連貫性，過去一年的投資較大，第二年的投資也會較大，這一點與房地產建設的施工期限較長相符合。同時根據房地產市場的發展特點可以看到，某地房地產發展較快，往往傳達出住房需求量大的信號，從而刺激房價上漲，這種上漲在一定程度上會成為刺激消費者購買房產的誘因，從而形成房地產投資大——預期房地產需求旺盛——房地產價格上升——房地產投資進一步上升的循環。另外，滯后一期的情況下，國內生產總值對房地產投資額也具有正向作用，這反映了經濟總量高的地區往往具有住房需求旺盛的特征。經濟發達地區一方面通過自身經濟創造大量工作機會，吸引大量外來居民定居，在這一過程中，一部分居民購置房屋，直接增加了房屋的需求量，另一部分居民通過租房定居，促進有意愿購置房屋出租的投資者投資房地產。同時，第三期的國民生產總值影響為負，這并非表明經濟增長對房地產市場有負向影響，相反，由于經濟增長的波動性，特別是幾年來經濟增長下滑與房地產業的持續增長相比產生了錯位，導致系數為負。

3.3方差分解分析

接下來分析2016年房地產投資額受過去十年房地產投資額的影響和經濟總量的影響。進行方差分解分析。

通過方差分解分析，可以發現房地產開發投資額分解為兩個部分，一是過去十年房地產開發投資額，另外一個是過去十年經濟總量。房地產業過去的投資額對2016年的開發投資額影響最大，為0.98765735，經濟總量對2016年房地產開發投資額具有一定影響，為0.25927。這表明，房地產業的投資發展主要依靠過去的發展來提供動力和資金，經濟總量較大的情況下，房地產投資也會有較大的上長。

4江浙滬皖地區房地產業空間格局分析

本文通過全局莫蘭指數和局部莫蘭指數來說明空間相關性，分別檢驗江浙滬皖四省的房地產業發展和經濟總量是否具有區域集聚的情況，然后進行對比，探討二者空間集聚特性是否一致。

根據檢驗的結果，可以發現，國民生產總值全局莫蘭指數檢驗在2006年，2011年，2016年的指數分別為：0.2301，0.246241，0.2322。房地產投資的檢驗結果為，0.1194，0.1317，0.0612。城市的房地產開發投資額再2006年和2011年具有較弱的自相關性，2016年，由于Z值檢驗未通過，因而不認為具有自相關性。通過對各城市的經濟總量的檢驗，發現經濟總量具有一定的自相關性。對比房地產開發投資額的集聚程度和經濟總量的集聚程度，可以發現，2006年到2011年，二者的集聚程度同時上升，2011年到2016年，二者的集聚程度均在下降。

以上檢驗說明，近年來房地產行業的空間集聚程度在下降，盡管與國民生產總值的集聚程度有差異，但是具有相似的變動趨勢。

研究結果表明：第一，房地產開發投資在地域上具有集聚的特征，，距離較近的城市，房地產開發水平較為相近，房地產業具有溢出效應，，相鄰城市間經濟發展水平相互影響，越發達的地區聚集越多的發達城市，同時開發投資具有相互影響，房地產業發達的地區聚集了大量房地產業發達的城市;第二，房地產業發展受其自身發展影響大，發展具有內在的連續性，并且，經濟總量對房地產業發展的影響具有波動性，波動的周期較短，通常為2至3年。

總體而言，2006年至2016年，國民經濟發展水平對房地產開發投資的空間分布影響較大，國民經濟發展水平較高的城市房地產投資通產通常較多，但是國民經濟發展對于房地產開發投資的影響具有線性關系，同時受其自身以及其他經濟因素的影響。因此，本文提出以下建議：第一，合理布局房地產業發展，當地政府根據本地經濟發展水平合理發展房地產行業，避免房地產業過度繁榮，造成產業泡沫，也要避免產業發展落后于經濟發展，改善人民住房條件，提升住房水平;第二，通過控制貸款數量調節房地產業發展的作用，當房地產業處于過快擴張時期，通過設置房地產開發投資方的貸款建設條件，減小房地產供給方的資金來源，從而縮小供給，并且，通過設置購買房地產的貸款金額、還款期限、可貸款條件控制房地產需求方的購買力，降低房地產市場熱度，維護房地產市場穩定，防止盲目擴張，當經濟發展乏力或者貨幣市場貨幣富余時期，需要通過發展房地產業拉動上下游產業，吸納過多的貨幣，起到拉動經濟發展和充當資金池的作用，為經濟穩定持續發展提供調節方式。

【參考文獻】

[1] 陳關聚.城市房地產業增長效率及影響因素研究[J].寧夏大學學報（人文社會科學版），2014（1）：124-130.

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[3] 孔行，黃玲，于渤.區域房地產業與區域經濟發展的長期動態協調關系研究[J].中央財經大學學報，2009（03）：54-59.

[4] 馮烽.內生視角下能源價格、技術進步對能源效率的變動效應研究——基于PVAR模型[J].管理評論，2015（04）：38-47.

[5] 王建康，谷國鋒，等.中國新型城鎮化的空間格局演變及影響因素分析——基于285個地級市的面板數據[J].地理科學，2016（01）：63-71.