房開企業不同環節的涉稅分析

蔣淑云

摘 要：新建商品房涉稅繁多，全程運營的五大階段，除了船舶噸稅及資源稅外，其他15個稅種均有可能涉及，本文針對房地產開發企業不同環節需繳納的主體稅種進行系統分析，以便于整體把握納稅義務以及防范納稅風險。

關鍵詞：房開企業;階段;涉稅分析

隨著我國房地產行業的不斷發展，房地產企業稅收總額快速增長，在我國稅收中起到了重要的作用，而在面對房地產業務復雜、開發周期相對長、面臨的稅負壓力大的情況下，本文針對房地產開發企業不同環節需繳納的主體稅種進行系統分析，以便于整體把握納稅義務以及防范納稅風險。

新建商品房全程運營的五大階段，分別是拿地階段、建設施工階段、房產銷售階段、竣工交房環節、房產持有環節，不同環節所涉稅種及繳納方式不同，現按先后順序將各環節需繳納的主體稅種分析如下（本文不分析房產持有階段）。

一、拿地環節

二、建設施工階段

城鎮土地使用稅自取得土地開始交，銷售并交付使用的次月起停止計征，以年為單位計算，實行分期繳納，目前南寧分上、下半年兩期申報繳納。

另房開企業在建設施工階段也涉及到印花稅，所需繳納的印花稅合同主要有建安合同、勘察設計合同、甲供材合同、借款合同等。

三、房產銷售階段

土地增值稅、企業所得稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

例如：A房地產開發企業2016年7月開始開發甲房地產項目，2018年8月項目均處于預售階段，當月取得預收款2000萬元（銷售普通住宅），A企業按月申報，當月除期間費用200萬元外沒有其他可以在稅前扣除的項目。

2018年8月A公司預繳增值稅：2000÷（1+10%）×3%=54.55萬元，附加稅6.55萬元

預征土地增值稅的計征依據=2000-54.55=1945.45萬元，預征土地增值稅額：1945.45×2%=38.91萬元

當月企業所得稅應當確認的預計毛利為：2000×15%/（1+10%）=272.73萬元，當月應納所得稅額=（272.73-200-38.91-6.55）×25%=6.82萬元

四、竣工交房環節

與銷售階段類似，竣工交房環節仍需繳納增值稅、企業所得稅、土地增值稅，不同之處在于應以項目為主體進行清算。同時還需注意到建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目20%（含），免征土地增值稅。

例如：B房開企業2019年開發X項目，可售建筑面積10萬平方米，截止清算期已全部銷售完。取得土地花費7000萬元，開發成本18000萬元，開發費用按取得土地成本和開發成本的10%扣除（實際期間費用350萬元），銷售收入總額54000萬元，已納可扣除的有關稅金3000萬元。相關稅收計算如下：

應納增值稅銷項稅額 3880.73萬元[（54000-7000）*9%/（1+9%）]

應納土地增值稅4212.38萬元[可扣除項目金額35500（7000*1.3+18000*1.3+3000）萬元，增值額14041.28萬元，增值率39.55%，適用稅率30%，速算扣除系數0，應納土增稅14041.28*30%]

應納企業所得稅5297.82萬元[應納稅所得額21191.28萬元（49541.28-7000-18000-350-3000）]

五、結束語

總而言之，房開企業所涉稅種密集，實務中應充分注意可能的納稅風險，同時也由于稅收政策及優惠繁多復雜，為企業進行稅務籌劃提供了空間，房開企業可以通過合理的稅務籌劃以節稅的辦法達到提高綜合收益的目的。

參考文獻

[1]董漢彬.房地產企業的涉稅分析[J].山東工業技術，2014：200-201.

[2]國家稅務總局廣西壯族自治區稅務局網站[Z].