房地產土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對策解析

李平花

摘要：房地產行業(yè)的繁榮發(fā)展，拉動了我國經(jīng)濟的增長，已經(jīng)成為第三產業(yè)中不可或缺的重要組成部分。土地與資金是房地產發(fā)展中始終無法回避的兩個關鍵問題，尤其是對于土地增值稅的清算執(zhí)行，不僅關系到企業(yè)的長遠發(fā)展，也是保障房地產企業(yè)依法納稅的重要工作。但是，由于多種因素的限制，導致房地產土地增值稅清算執(zhí)行中依舊存在諸多問題，不利于國家對房地產行業(yè)進行規(guī)范和約束。本文將針對當前房地產土地增值稅清算執(zhí)行中的問題進行深入分析，探索土地增值稅清算執(zhí)行中問題的解決對策。

關鍵詞：房地產 土地增值稅 清算執(zhí)行 問題 對策

按核定清算和按據(jù)實清算，是土地增值稅清算的兩種主要方式。據(jù)實清算存在一定的弊端，比如資料獲取困難和審核時間長等，不能適應當前土地增值稅清算的要求。因此，核定清算征收的方式成為主要模式，在此過程中對于征收率合理性的評定成了關鍵問題。在房地產土地增值稅清算執(zhí)行中，應該明確核定征收的程序，嚴格遵循相關規(guī)定執(zhí)行操作，滿足稅收法規(guī)和會計制度的要求。但是，在當前土地增值稅清算執(zhí)行中，依舊存在土地使用權問題、預計成本扣除問題和成本支撐證據(jù)的缺陷問題等，導致清算執(zhí)行工作陷入困境，不利于企業(yè)內部管理工作的順利進行，也導致企業(yè)經(jīng)濟效益面臨較大風險。因此，應該明確土地增值稅清算執(zhí)行的流程與規(guī)定，制定針對性解決對策，促進房地產行業(yè)的良性發(fā)展。

一、房地產土地增值稅清算執(zhí)行中的問題

（一）開發(fā)費用扣除問題

在房地產開發(fā)工作中，由于涉及的資金量較大，而且具有很長的持續(xù)周期，為了應對籌資問題，開發(fā)商一般會運用財務標杠效應。委托貸款是房地產公司經(jīng)常采用的一種方式。按照相關規(guī)定，據(jù)實扣除的方式主要適用于能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的情況，在財務費用的利息支出中，不能高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

（二）產品定位問題

產品價格低于市場同期同類產品的問題，是存在于產品定位中的主要問題之一[1]。在出售給股東的過程中，需要交納相應的土地增值稅，為了應對市場價格帶來的影響，房地產企業(yè)往往存在侵蝕稅基的行為。企業(yè)在定價中應該與協(xié)同多部門之間的交流與溝通，以保障定價調整區(qū)間的合理性。但是，由于缺乏與財務部門的交流，導致忽略了土地增值稅敏感性稅率跳點問題。這種問題會導致企業(yè)經(jīng)濟效益受到嚴重影響。售價的增長反而會帶來利潤的降低。

（三）安裝工程費扣除問題

建筑工程費的扣除涉及廣泛，這也是房地產土地增值稅清算執(zhí)行中的難點。滿足清算條件時，未能完成相關項目的審計，相關條款對總包與分包的合同執(zhí)行產生影響;最終決算尚未完成，開發(fā)商未收到成本發(fā)票。另一方面，由于受到房地產公司財務人員專業(yè)水平的限制，導致成本核算歸集制度不合理，缺乏有效的企業(yè)內部管理機制，使得成本核算缺乏規(guī)范性與專業(yè)性。

（四）土地使用權問題

現(xiàn)代化建設速度的加快，使得城市土地資源出現(xiàn)緊張局面，政府部門對于土地交易的有效控制，能夠提升房地產市場的規(guī)范性，防止土地獲取中出現(xiàn)不法行為[2]。但是，有的房地產企業(yè)只顧眼前經(jīng)濟利益，忽視土地轉讓手續(xù)的辦理，導致資金回流出現(xiàn)嚴重違紀，影響企業(yè)的健康發(fā)展。稅企爭議的出現(xiàn)，會導致土地增值稅和流轉稅的流失，不利于房地產行業(yè)的良性發(fā)展。

二、房地產土地增值稅清算執(zhí)行問題的解決對策

（一）完善信息交換制度

房地產企業(yè)應該對信息交換制度進行調整與完善，以便于協(xié)調政府部門、房管部門和住建部門之間的工作，針對土地增值稅清算執(zhí)行中的問題進行會議商討，實現(xiàn)順暢交流與溝通。促進涉稅信息共享平臺的建立，對于信息交換的方式和時間進行明確，以便于各部門對納稅人信息進行了解和掌握，依照稅法規(guī)定開展清算執(zhí)行工作。為了保障房地產行業(yè)納稅行為的規(guī)范化，房地產企業(yè)也應自覺遵守相關制度要求，消除清算執(zhí)行中遇到的問題。另一方面，稅務人員應該以房地產具體項目為依據(jù)，對于銀行等機構開具的證明文件進行核實與確認，對于土地增值稅清算執(zhí)行中抵扣金額數(shù)量進行明確[3]。

（二）建設專業(yè)團隊

為了對項目開發(fā)過程進行專業(yè)管理，房地產企業(yè)應該建設專業(yè)工作團隊，可以通過聘請稅務師事務所、會計師事務所和財稅專業(yè)人才等，為商品房的定價提供專業(yè)指導。稅收策劃工作的開展，應該以當前稅收政策的可扣除標準條件、免稅條件等為依據(jù)，保障在避稅過程中的合法性。對于銷售價格區(qū)間的確定，應該由多部門協(xié)同商定，分析土地增值稅敏感性稅率跳點，保障售價標準的一致性，為領導人員的決策提供參考。避免在此過程中出現(xiàn)內部價格、特殊價格和侵蝕稅基等現(xiàn)象，合理合法控制企業(yè)土地增值稅清算執(zhí)行過程，降低企業(yè)的經(jīng)營成本負擔[4]。

（三）執(zhí)行土地增值稅的被動性清算

在土地增值稅清算執(zhí)行中，應該避免土地增值稅繳納時間的拖延或者不繳納行為，防止房地產企業(yè)的發(fā)展受到影響。針對房地產稅收繳納中的拖延行為，應該以當前法律政策為依據(jù)，采用被動性清算的方式。土地增值稅清算資料的繳納，應該在滿足清算條件后由房地產企業(yè)向稅務機關報送，時間不得超過90天。

（四）加強成本管理

對于財務人員應該進行定期專業(yè)培訓，以增強其專業(yè)知識與技能，及時掌握當前稅收政策的相關條例，明確成本核算辦法。對于成本費用原始憑證、合同的收集與管理，可以借助于信息化手段開展，增強其計算機網(wǎng)絡技術的應用能力，對成本歸集標準進行規(guī)范，為土地增值稅清算執(zhí)行提供保障。稅務人員也應該明確房地產開發(fā)成本，這是土地增值稅清算執(zhí)行中最為關鍵的一項工作。避免在清算執(zhí)行中發(fā)生成本漏記和多記等問題[5]。加強對相關工作人員的監(jiān)督管理，審查建筑修建成本明細，落實人員崗位責任。職能部門應對成本進行審核，明確成本價格。

（五）避免違規(guī)取得土地使用權的行為

對于土地使用權的流轉管理，應該由政府部門負責，打擊未辦理產權登記而形成土地產權轉移的行為。在土地交易的過程中，國土部門應該明確自身職能，對于市場存量土地資源進行監(jiān)督管理，嚴格審查土地的二次轉讓。當開發(fā)建設單位與開發(fā)立項單位建設項目出現(xiàn)不對應問題時，應該拒絕辦理產權報備和開工審批等手續(xù)。

三、結語

土地增值稅的清算執(zhí)行，是當前房地產行業(yè)發(fā)展中的關鍵工作，對于提升企業(yè)經(jīng)濟效益與市場競爭力起到了重要作用。對于房地產市場的現(xiàn)狀，稅務部門應該加強調查和了解，以當前法律法規(guī)為依據(jù)，保障房地產企業(yè)土地增值稅清算執(zhí)行的科學性與合理性。對于成本計量、土地使用權和開發(fā)費用扣除等問題，應該進行綜合考量與協(xié)調處理，保障清算財務人員具備豐富的專業(yè)技能，促進土地增值稅清算執(zhí)行工作的順利進行，促進房地產行業(yè)的繁榮發(fā)展。

參考文獻：

[1]王海珍.關于房地產企業(yè)土地增值稅清算的探討[J].納稅，2018，12（32）：28.

[2]尹麗芬.房地產土地增值稅的清算及其稅收籌劃風險[J].納稅，2018，12（31）：24.

[3]李倩.房地產企業(yè)土地增值稅清算審核中常見問題分析[J].納稅，2018，12（28）：26.

[4]王超.關于房地產企業(yè)土地增值稅清算的思考[J].會計師，2018（16）：31-32.

[5]黃一明.房地產土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對策[J].商業(yè)會計，2008（04）：25-26.

（作者單位：云南涌鑫地產有限公司）