房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對(duì)策解析

李平花

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，拉動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的增長，已經(jīng)成為第三產(chǎn)業(yè)中不可或缺的重要組成部分。土地與資金是房地產(chǎn)發(fā)展中始終無法回避的兩個(gè)關(guān)鍵問題，尤其是對(duì)于土地增值稅的清算執(zhí)行，不僅關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，也是保障房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的重要工作。但是，由于多種因素的限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中依舊存在諸多問題，不利于國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范和約束。本文將針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題進(jìn)行深入分析，探索土地增值稅清算執(zhí)行中問題的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 清算執(zhí)行 問題 對(duì)策

按核定清算和按據(jù)實(shí)清算，是土地增值稅清算的兩種主要方式。據(jù)實(shí)清算存在一定的弊端，比如資料獲取困難和審核時(shí)間長等，不能適應(yīng)當(dāng)前土地增值稅清算的要求。因此，核定清算征收的方式成為主要模式，在此過程中對(duì)于征收率合理性的評(píng)定成了關(guān)鍵問題。在房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中，應(yīng)該明確核定征收的程序，嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)定執(zhí)行操作，滿足稅收法規(guī)和會(huì)計(jì)制度的要求。但是，在當(dāng)前土地增值稅清算執(zhí)行中，依舊存在土地使用權(quán)問題、預(yù)計(jì)成本扣除問題和成本支撐證據(jù)的缺陷問題等，導(dǎo)致清算執(zhí)行工作陷入困境，不利于企業(yè)內(nèi)部管理工作的順利進(jìn)行，也導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)該明確土地增值稅清算執(zhí)行的流程與規(guī)定，制定針對(duì)性解決對(duì)策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題

（一）開發(fā)費(fèi)用扣除問題

在房地產(chǎn)開發(fā)工作中，由于涉及的資金量較大，而且具有很長的持續(xù)周期，為了應(yīng)對(duì)籌資問題，開發(fā)商一般會(huì)運(yùn)用財(cái)務(wù)標(biāo)杠效應(yīng)。委托貸款是房地產(chǎn)公司經(jīng)常采用的一種方式。按照相關(guān)規(guī)定，據(jù)實(shí)扣除的方式主要適用于能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的情況，在財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出中，不能高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

（二）產(chǎn)品定位問題

產(chǎn)品價(jià)格低于市場(chǎng)同期同類產(chǎn)品的問題，是存在于產(chǎn)品定位中的主要問題之一[1]。在出售給股東的過程中，需要交納相應(yīng)的土地增值稅，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格帶來的影響，房地產(chǎn)企業(yè)往往存在侵蝕稅基的行為。企業(yè)在定價(jià)中應(yīng)該與協(xié)同多部門之間的交流與溝通，以保障定價(jià)調(diào)整區(qū)間的合理性。但是，由于缺乏與財(cái)務(wù)部門的交流，導(dǎo)致忽略了土地增值稅敏感性稅率跳點(diǎn)問題。這種問題會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益受到嚴(yán)重影響。售價(jià)的增長反而會(huì)帶來利潤的降低。

（三）安裝工程費(fèi)扣除問題

建筑工程費(fèi)的扣除涉及廣泛，這也是房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的難點(diǎn)。滿足清算條件時(shí)，未能完成相關(guān)項(xiàng)目的審計(jì)，相關(guān)條款對(duì)總包與分包的合同執(zhí)行產(chǎn)生影響;最終決算尚未完成，開發(fā)商未收到成本發(fā)票。另一方面，由于受到房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平的限制，導(dǎo)致成本核算歸集制度不合理，缺乏有效的企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，使得成本核算缺乏規(guī)范性與專業(yè)性。

（四）土地使用權(quán)問題

現(xiàn)代化建設(shè)速度的加快，使得城市土地資源出現(xiàn)緊張局面，政府部門對(duì)于土地交易的有效控制，能夠提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范性，防止土地獲取中出現(xiàn)不法行為[2]。但是，有的房地產(chǎn)企業(yè)只顧眼前經(jīng)濟(jì)利益，忽視土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理，導(dǎo)致資金回流出現(xiàn)嚴(yán)重違紀(jì)，影響企業(yè)的健康發(fā)展。稅企爭議的出現(xiàn)，會(huì)導(dǎo)致土地增值稅和流轉(zhuǎn)稅的流失，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行問題的解決對(duì)策

（一）完善信息交換制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)信息交換制度進(jìn)行調(diào)整與完善，以便于協(xié)調(diào)政府部門、房管部門和住建部門之間的工作，針對(duì)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題進(jìn)行會(huì)議商討，實(shí)現(xiàn)順暢交流與溝通。促進(jìn)涉稅信息共享平臺(tái)的建立，對(duì)于信息交換的方式和時(shí)間進(jìn)行明確，以便于各部門對(duì)納稅人信息進(jìn)行了解和掌握，依照稅法規(guī)定開展清算執(zhí)行工作。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)納稅行為的規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)自覺遵守相關(guān)制度要求，消除清算執(zhí)行中遇到的問題。另一方面，稅務(wù)人員應(yīng)該以房地產(chǎn)具體項(xiàng)目為依據(jù)，對(duì)于銀行等機(jī)構(gòu)開具的證明文件進(jìn)行核實(shí)與確認(rèn)，對(duì)于土地增值稅清算執(zhí)行中抵扣金額數(shù)量進(jìn)行明確[3]。

（二）建設(shè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)

為了對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程進(jìn)行專業(yè)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建設(shè)專業(yè)工作團(tuán)隊(duì)，可以通過聘請(qǐng)稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和財(cái)稅專業(yè)人才等，為商品房的定價(jià)提供專業(yè)指導(dǎo)。稅收策劃工作的開展，應(yīng)該以當(dāng)前稅收政策的可扣除標(biāo)準(zhǔn)條件、免稅條件等為依據(jù)，保障在避稅過程中的合法性。對(duì)于銷售價(jià)格區(qū)間的確定，應(yīng)該由多部門協(xié)同商定，分析土地增值稅敏感性稅率跳點(diǎn)，保障售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的一致性，為領(lǐng)導(dǎo)人員的決策提供參考。避免在此過程中出現(xiàn)內(nèi)部價(jià)格、特殊價(jià)格和侵蝕稅基等現(xiàn)象，合理合法控制企業(yè)土地增值稅清算執(zhí)行過程，降低企業(yè)的經(jīng)營成本負(fù)擔(dān)[4]。

（三）執(zhí)行土地增值稅的被動(dòng)性清算

在土地增值稅清算執(zhí)行中，應(yīng)該避免土地增值稅繳納時(shí)間的拖延或者不繳納行為，防止房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到影響。針對(duì)房地產(chǎn)稅收繳納中的拖延行為，應(yīng)該以當(dāng)前法律政策為依據(jù)，采用被動(dòng)性清算的方式。土地增值稅清算資料的繳納，應(yīng)該在滿足清算條件后由房地產(chǎn)企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送，時(shí)間不得超過90天。

（四）加強(qiáng)成本管理

對(duì)于財(cái)務(wù)人員應(yīng)該進(jìn)行定期專業(yè)培訓(xùn)，以增強(qiáng)其專業(yè)知識(shí)與技能，及時(shí)掌握當(dāng)前稅收政策的相關(guān)條例，明確成本核算辦法。對(duì)于成本費(fèi)用原始憑證、合同的收集與管理，可以借助于信息化手段開展，增強(qiáng)其計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用能力，對(duì)成本歸集標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，為土地增值稅清算執(zhí)行提供保障。稅務(wù)人員也應(yīng)該明確房地產(chǎn)開發(fā)成本，這是土地增值稅清算執(zhí)行中最為關(guān)鍵的一項(xiàng)工作。避免在清算執(zhí)行中發(fā)生成本漏記和多記等問題[5]。加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的監(jiān)督管理，審查建筑修建成本明細(xì)，落實(shí)人員崗位責(zé)任。職能部門應(yīng)對(duì)成本進(jìn)行審核，明確成本價(jià)格。

（五）避免違規(guī)取得土地使用權(quán)的行為

對(duì)于土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)管理，應(yīng)該由政府部門負(fù)責(zé)，打擊未辦理產(chǎn)權(quán)登記而形成土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。在土地交易的過程中，國土部門應(yīng)該明確自身職能，對(duì)于市場(chǎng)存量土地資源進(jìn)行監(jiān)督管理，嚴(yán)格審查土地的二次轉(zhuǎn)讓。當(dāng)開發(fā)建設(shè)單位與開發(fā)立項(xiàng)單位建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)不對(duì)應(yīng)問題時(shí)，應(yīng)該拒絕辦理產(chǎn)權(quán)報(bào)備和開工審批等手續(xù)。

三、結(jié)語

土地增值稅的清算執(zhí)行，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵工作，對(duì)于提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭力起到了重要作用。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)調(diào)查和了解，以當(dāng)前法律法規(guī)為依據(jù)，保障房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算執(zhí)行的科學(xué)性與合理性。對(duì)于成本計(jì)量、土地使用權(quán)和開發(fā)費(fèi)用扣除等問題，應(yīng)該進(jìn)行綜合考量與協(xié)調(diào)處理，保障清算財(cái)務(wù)人員具備豐富的專業(yè)技能，促進(jìn)土地增值稅清算執(zhí)行工作的順利進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王海珍.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的探討[J].納稅，2018，12（32）：28.

[2]尹麗芬.房地產(chǎn)土地增值稅的清算及其稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)[J].納稅，2018，12（31）：24.

[3]李倩.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算審核中常見問題分析[J].納稅，2018，12（28）：26.

[4]王超.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的思考[J].會(huì)計(jì)師，2018（16）：31-32.

[5]黃一明.房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對(duì)策[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2008（04）：25-26.

（作者單位：云南涌鑫地產(chǎn)有限公司）