論績效管理在物業企業中存在的問題及調整思路

張陽陽

【摘 要】總結物業公司績效管理的發展歷程，積累相關經驗成果，突出績效管理在促進企業服務、提升經營效益、改進管理效率、實現責任目標方面的重要作用。著力發現現階段公司績效管理工作的不足和存在的問題，研究和制定改進工作方法、提升組織績效、改善人員管控、提升績效管理效能的對策，探索構建企業績效體系的路徑。

【關鍵詞】物業企業；績效管理；公司管理

加強企業的績效管理的戰略引領和計劃導向性，對于落實公司經營管理目標，促進企業服務品質和提升經營效益發揮著重要的作用。企業績效管理的重點在于提高員工職業化水平，使考核制度更趨于公平合理，并通過不斷的調研實踐、專題討論和意見征詢，不斷修訂完善考核制度，促使企業績效管理體系逐步形成，保障企業年度各項任務目標的實現。

本文以我公司績效管理的情況為出發點，研究績效管理在企業中的發展、存在的問題，并針對問題提出一些改進思路。

一、公司績效考核管理工作經歷的發展歷程

到目前為止，公司績效考核管理工作經歷了三個主要發展階段：

第一階段為公司的起步階段。在此階段，公司重點關注收入完成和成本節約，實行大獎大罰的強激勵政策。由于公司承接項目數量較少，業態相對單一，因此以KPI為載體，主要考核營業收入、營業成本、利潤和管理費等指標?？己酥笜酥攸c突出，注重規模效益，實行大獎大罰的強激勵政策，通過關鍵指標的考核使各項目明確了重點工作方向，保證公司戰略目標的層層實現。

第二階段是公司的發展階段。公司以計劃和預算為兩個考核抓手，更加關注收入、成本、利潤等預算精準度。圍繞公司“管理效益年”及全員共擔壓力、與公司榮辱與共的管理思路，提高個人的壓力意識、責任意識，以公司經營目標為核心，強化“計劃+預算”的考核方式，強調計劃的重要性與執行力，確保預算的準確性與完成率。將計劃完成情況納入項目季度考核指標，提高了項目計劃的執行力；同時，密切結合財務預算，不斷修訂完善預算幾項指標的考核機制，確保了考核的客觀性與精確性，避免了部分項目鉆考核空子、找制度漏洞的情況。提升了項目預算精準意識和計劃合理意識，實現了績效目標的層層分解和壓力傳遞，確保了項目年度各項任務目標的完成。

第三階段是公司的壯大階段。公司以財務指標為重心，實現財務、客戶、內部運營、團隊建設四方面的平衡。因此對考核制度做了全面的修訂，確保公司的利潤目標的實現，客戶滿意度和品質提升方面再上一個臺階，核心和一般員工穩定在編。主要體現在首先加大財務考核指標所占權重，明確細化了收入指標類別，例如：收入包含物業費回款和多種經營，回款又包含當期物業費收繳率及物業費清欠率。工作目標更具體清晰，考核導向性更明確。其次，單列多種經營考核指標，并區分為資源型和延伸性服務收入兩大類。另外特別增加了人力指標，確保核心和一般員工及時在編和穩定性。對比之前，對項目收入、利潤、客戶滿意度、品質稽查等重點進行考核評價，同時加大售樓部收入、回款考核權重，考核形式向平衡計分卡靠近?？己藘热莞尤妫己肆Χ冗M一步加大，為公司年度各項任務目標的順利完成提供了堅實保障。

二、公司績效管理工作的成果

在現行績效考核管理下，取得了不小的成績和進步：首先，重點管控中加強了過程管控。公司指標按照重點管控思路，層層分解，年度指標分解為半年度和季度指標，月度重點跟進關鍵指標；公司指標分解為下屬各單位組織考核指標，各單位再分解為各部門考核指標，直至分解為各崗位重點考核指標。二是下屬各單位經營意識和效益意識全面提高。下屬各單位能夠立足自身項目，深入到各個環節不斷開拓新的收入增長點，節約各項成本，各項經營指標完成的都比較好。三是個人績效進一步關聯了組織績效。為了進一步提高個人績效，將項目發展壓力傳遞到各級管理人員，管理人員與項目的考核指標相關聯，設定了部門經理及客服管家的KPI考核指標。策略性地指標分解使項目目標一定程度上成為個人工作目標，員工在實現個人績效目標的同時，也是在實現公司總體的戰略目標，達到公司、項目與員工的共贏。同時增加了即時獎勵和即時懲罰，為考核人的評分提供更加直觀明確的考核依據。最后是人力資源優化方面得到提高。下屬各單位進行最優定編，實現減員增效，提高了人工效能。

三、公司績效管理工作存在的問題

盡管公司績效管理工作取得了一定成績，但同時也存在以下的問題：一、回款重視程度不夠。目前公司回款指標的考核懲罰力度較薄弱，造成項目輕視回款或者拖延回款日期，因此回款考核應當加強，更加直觀地進行考核激勵或懲罰。同時現行的績效管理工作缺失預算偏差率的考核。二、各項目做預算時較為保守或做預算的能力較弱，與公司博弈現象較為突出，實際完成與預算偏差很大。三、下屬各單位績效管理流程不全，跟蹤反饋不足。大多數員工只關注績效考核最終的分數或等級，只實施了“績效計劃—績效考核”簡單的過程，沒有執行“培訓—指導—溝通—監督—實施—反饋”的管理流程操作。四、指標分解不清晰。在調研中發現，下屬單位仍存在不知道如何分解指標或者分解不夠準確的情況，導致部分項目仍存在考核流于形式，員工對自身應該完成的績效目標認識不清楚等現象，被考核者的工作行為或方式得不到及時地修正，因而對員工的改進績效沒有明顯的促進作用。最后是組織績效結果在各層級員工的應用上效果不一。下屬各單位負責人與績效激勵關聯效果比較明顯，部門經理與績效激勵的關聯力度不是很大，一般員工與績效關聯力度非常小。

四、針對公司績效管理現狀，績效管理的調整對策

隨著內外部環境的變化，公司規模的壯大，公司管控模式的調整，對運營管控的效率和盈利模式的升級提出了更高的要求，需要建立全面平衡的績效指標：財務、品質、團隊建設和管理、安全、人工效能、多種經營的利潤貢獻等也必須做明確的定義與規范來確保公司平衡發展。

1.確定公司戰略地圖，明確公司的發展規劃。由戰略地圖導出公司和下屬各單位主項工作計劃，基于工作計劃，結合上級公司考核調整的方向確定本公司考核發展方向。通過相關措施的實施及制度性修正，從根本上解決人為因素導致的預算編制嚴重失衡性的問題，進一步較好地滿足上級公司對子企業業績均衡性釋放的要求，并能動態實時地識別經營風險，為企業調整經營策略、制定精準的應對措施提供決策依據贏得寶貴時間，為年度內合理有效的調配資源提供了更大的騰挪空間。公司需要同步遵循上級公司的要求，結合公司實際情況，更科學合理地選擇關鍵考核指標。

2.考核主體應更加多樣化。公司成立了分公司，實行三級管控，則需增加實體分公司考核單位，考核形式則需結合考核主體體現出差異化、針對性。

3.提高專業度考核，降低成本，提高專業性。神秘客戶與品質調研請第三方專業機構調研，公司可以不再單獨做品質調研。

4.結合公司發展重點，增大多種經營考核權重。多種經營是物業公司發展和生存的有效補充渠道，隨著公司穩定發展，下屬各單位應重視多種經營的發展，為公司的戰略目標的實現提供有效途徑。

綜上所述，面對市場經濟的快速發展，商業競爭日趨激烈的新形勢，企業必須不斷優化績效管理，增強企業及個人的競爭力。通過深度挖掘目前物業公司在部分考核重點不突出、預算編制能力偏弱、績效管理流程不健全、指標分解不清晰、績效結果應用效果不佳等方面的不足，經過專業分析和經驗總結，積極查找應對的對策和方法，從戰略、主體多樣化、提高專業度、增加經營考核等角度尋求企業績效管理工作的突破，不斷完善績效管理，使之符合企業發展，切實把握市場需求和市場形勢，實現公司經營管理的總體目標，在順應市場規律的過程中，逐步提高企業的經濟效益，促進企業快速發展。