上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)

文/劉玉蕓

上海樓市調(diào)控自2016年起持續(xù)收緊。在2017年中，上海出臺(tái)了“購(gòu)房搖號(hào)公證”細(xì)則，明確要求新開(kāi)盤(pán)商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售，落實(shí)購(gòu)買(mǎi)實(shí)名制；2018年7月，上海又出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房的暫行規(guī)定》，設(shè)定了企業(yè)買(mǎi)房條件限制，延長(zhǎng)了企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住宅再次上市的年限。針對(duì)性極強(qiáng)的補(bǔ)漏政策持續(xù)出臺(tái)，說(shuō)明政府對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度沒(méi)有改變，長(zhǎng)效機(jī)制正在不斷完善。

一、新增商品住宅市場(chǎng)

（一）供應(yīng)量增長(zhǎng)，成交量較少

2018年全年，全市商品住宅新增供應(yīng)量為836.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)120.23%，成交量為646.51萬(wàn)平方米，同比微增1.29%，成交均價(jià)為53432元/平方米，同比上漲11.53%。

2018年全市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量大幅增加，但是成交量并無(wú)起色。2016年出臺(tái)的限貸令以及對(duì)預(yù)售證加強(qiáng)管理的相關(guān)調(diào)控，持續(xù)影響著2018年商品住宅市場(chǎng)。由于預(yù)售證方面的管理，一部分在2017年因?yàn)楦邇r(jià)難以獲得上市資格的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)調(diào)整價(jià)格后陸續(xù)在2018年上市。價(jià)格調(diào)整后，這部分上市項(xiàng)目的價(jià)格基本與周邊在售新房及二手住房的價(jià)格持平，部分甚至出現(xiàn)倒掛，使新增住宅市場(chǎng)出現(xiàn)兩極分化，如晶耀名邸、瑞虹新城等區(qū)位及品質(zhì)較好的房源獲得了熱捧，大量高品質(zhì)樓盤(pán)的成交促使全年成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲（見(jiàn)圖1）。

圖1 近六年全市商品住宅供求價(jià)走勢(shì)

（二）低開(kāi)高走，下半年供求齊升

從2017年一季度以來(lái)的情況看，2018年上半年基本延續(xù)了2017年的低速運(yùn)行態(tài)勢(shì)，新房預(yù)售證管理的力度在新的一年絲毫未見(jiàn)放松，導(dǎo)致新增供應(yīng)量持續(xù)在低位徘徊。在新增供應(yīng)量長(zhǎng)期不足的影響下，成交量也受到很大的影響。

行至第三季度，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)整預(yù)售報(bào)價(jià)取得預(yù)售證，大量新房預(yù)售證通過(guò)審批，第三季度共推出310.38萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。這看似是新房預(yù)售證管理出現(xiàn)松動(dòng)，實(shí)則僅是“開(kāi)閘泄洪”放開(kāi)供應(yīng)而已。這使2018年第三季度的供應(yīng)量成為近三年來(lái)同期最高。然而，市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，購(gòu)房者大多看跌市場(chǎng)而不愿輕易出手。因此，雖然供應(yīng)充足，但成交量并未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)的現(xiàn)象（見(jiàn)圖2）。

圖2 2017-2018年各季度商品住宅供求價(jià)走勢(shì)

（三）市區(qū)供應(yīng)大幅放量，推動(dòng)成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲

中心城區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性、稀缺性以及土地取得成本的限制，新增商品住宅預(yù)售價(jià)格大多處于高位。2017年由于受到新房預(yù)售證管理中“限價(jià)”措施的影響，少有新盤(pán)入市，但是在資金鏈的壓力下，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金不得不調(diào)整報(bào)價(jià)，而后陸續(xù)取得預(yù)售證，使2018年內(nèi)環(huán)內(nèi)新增69.45萬(wàn)平方米的商品住宅供應(yīng)，同比增長(zhǎng)576.29%（見(jiàn)表1）。

表1 2018年各環(huán)線(xiàn)供求概況

2018年的成交主力仍舊是遠(yuǎn)郊區(qū)，外環(huán)外的成交量占了全市成交量的近七成。待到年中，改善性需求得到釋放，外環(huán)內(nèi)總成交占比在近九年首次突破30%。成交結(jié)構(gòu)的內(nèi)移，導(dǎo)致2018年成交均價(jià)在年末出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，拉高了2018年的整體水平（見(jiàn)圖3）。

圖3 近六年全市各環(huán)線(xiàn)商品住宅成交占比情況

（四）外圍遠(yuǎn)郊剛需仍舊占據(jù)市場(chǎng)多數(shù)份額

2018年全市成交分布整體延續(xù)了2017年全年的情況，商品房市場(chǎng)的熱門(mén)板塊與熱門(mén)樓盤(pán)仍舊顯示出以中低端普通剛需購(gòu)房為主的特征。嘉定新城與臨港新城在供應(yīng)充足的情況下，延續(xù)了前兩年較好的態(tài)勢(shì)，成交總量排名仍舊位列前三。而2017年成交總量位居第二位的趙巷板塊2018年僅位列第十一位，其成交量同比下滑達(dá)44.83%。這主要是受到新增供應(yīng)持續(xù)不足的影響，在全市供應(yīng)翻番的情況下，其2018年的供應(yīng)萎縮幅度達(dá)到38.10%，已明顯高于其他板塊，遏制了其成交量。然而，2018年嘉定新城板塊的新增供應(yīng)表現(xiàn)十分平穩(wěn)，新增房源價(jià)格適中，板塊成交均價(jià)出現(xiàn)7.03%的下行，以?xún)r(jià)換量帶動(dòng)了整個(gè)板塊的成交。

值得注意的是，2018年青浦區(qū)延續(xù)了2017年活躍的表現(xiàn)，在成交量前十板塊中占據(jù)了兩個(gè)席位，2017年底軌道交通17號(hào)線(xiàn)的正式通車(chē)運(yùn)行，使青浦區(qū)的出行條件大為改善，軌交因素持續(xù)對(duì)青浦區(qū)產(chǎn)生影響（見(jiàn)表2）。

表2 2018年全市商品住宅成交面積前十板塊

二、存量住宅市場(chǎng)

（一）存量住宅市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定，成交仍在低位盤(pán)整

2018年全年，全市二手住宅成交套數(shù)為164133套，同比上升10%，成交均價(jià)為39249元/平方米，同比微漲0.14%。從近六年全市走勢(shì)來(lái)看，2018年延續(xù)了2017年低位盤(pán)整的態(tài)勢(shì)，成交量雖有回升但仍不及2014年，仍在低谷徘徊。“房住不炒”的宗旨得到一定貫徹，成交量的低位盤(pán)整仍將持續(xù)一段時(shí)間。價(jià)格方面，全年成交均價(jià)僅微漲0.14%，2018年下半年二手住宅價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，且范圍不斷擴(kuò)大，部分區(qū)域出現(xiàn)以?xún)r(jià)換量的現(xiàn)象（見(jiàn)圖4）。

圖4 近六年全市二手住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)

（二）成交量穩(wěn)中有升，價(jià)格波動(dòng)較大

從近兩年各季度成交情況來(lái)看，2018年全年成交量較為穩(wěn)定。在“滬六條”和“限貸”組合拳持續(xù)影響下，2018年第一季度延續(xù)了2017年的低成交態(tài)勢(shì)，價(jià)格因慣性而微漲，第二季度由于新增商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)不足以及學(xué)區(qū)因素的影響，部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到存量住宅市場(chǎng)，促成了存量住宅成交的一波小高潮。不過(guò)新房供應(yīng)量增加后，大部分調(diào)價(jià)后的新房對(duì)存量市場(chǎng)造成了沖擊，價(jià)格倒掛和高稅費(fèi)問(wèn)題開(kāi)始凸顯，部分客群遭到分流。為了維持存量住宅的成交，大量房東開(kāi)始降價(jià)，導(dǎo)致2018年第三、四季度的成交均價(jià)出現(xiàn)明顯下跌（見(jiàn)圖5）。

圖5 2017-2018年各季度二手住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)

（三）需求聚集外郊環(huán)，郊環(huán)外成交量占比嚴(yán)重萎縮

2018年外環(huán)外仍舊是成交主力，成交占比再次回到50%，尤其是外郊環(huán)，其成交占比達(dá)到37%，為近六年來(lái)的最高值。一方面，自2018年第三季度開(kāi)始，內(nèi)環(huán)內(nèi)新增住宅開(kāi)始大幅放量，且價(jià)格普遍和周邊存量住宅價(jià)格持平甚至出現(xiàn)倒掛；另一方面，外郊環(huán)和郊環(huán)外由于其配套和品質(zhì)的影響，價(jià)格率先出現(xiàn)松動(dòng)，原先只能購(gòu)買(mǎi)郊環(huán)外住房的預(yù)算，現(xiàn)能使人入住外郊環(huán)，使部分剛需出現(xiàn)內(nèi)移；兩者使內(nèi)環(huán)內(nèi)和郊環(huán)外成交占比同時(shí)萎縮，需求逐漸向中間靠攏（見(jiàn)圖6）。

圖6 近六年全市各環(huán)線(xiàn)二手住宅成交占比變化

（四）以?xún)r(jià)換量，新軌交沿線(xiàn)板塊表現(xiàn)出眾

2017年，成交量排名前十的板塊主要集中在外環(huán)以外。浦江板塊和青浦新城板塊隨著8號(hào)線(xiàn)延伸段和17號(hào)線(xiàn)的貫通，交通便捷度大幅提升，使其成為存量住宅市場(chǎng)新寵，一躍進(jìn)入前三。幾大新城板塊依然榜上有名。其中，嘉定主城區(qū)板塊新房在近幾年陸續(xù)進(jìn)入存量住宅市場(chǎng)，充足的房源使其在成交量上表現(xiàn)亮眼，而金山新城板塊借助其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了不少新上海人在此落戶(hù)。同時(shí)，本地龐大的置換需求也是其良好表現(xiàn)的基礎(chǔ)。浦東世博板塊、三林板塊雖然處于中心城區(qū)，但因其自身房源體量大，且板塊內(nèi)存在大量品質(zhì)較差的早期動(dòng)遷房源，板塊內(nèi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格下行較早，受到部分區(qū)位改善性購(gòu)房者的青睞，成交量排名相對(duì)穩(wěn)定（見(jiàn)表3）。

表3 2018年全市二手住宅成交套數(shù)前十板塊

（五）小戶(hù)型占比明顯提升，總價(jià)段繼續(xù)上移

2018年成交總價(jià)段份額基本延續(xù)了2017年的持續(xù)上移態(tài)勢(shì)，200萬(wàn)元以下物業(yè)成交份額進(jìn)一步萎縮至33%，下降1個(gè)百分點(diǎn)，其中100萬(wàn)元以下的份額跌破一成，僅為7%，而200萬(wàn)-300萬(wàn)元物業(yè)成交份額已占四成，成為新的市場(chǎng)成交主力。面積段方面，70平方米以下物業(yè)成交占比回落至46.9%，下降近3個(gè)百分點(diǎn)，70-90平方米面積段占比上升近3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到25.5%，創(chuàng)近六年新高，而90平方米以上的物業(yè)成交占比穩(wěn)定，無(wú)明顯變化。結(jié)合環(huán)線(xiàn)結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，市場(chǎng)出現(xiàn)下行趨勢(shì)后，緩解了剛需客群的資金壓力，在相同的預(yù)算下，無(wú)論是區(qū)位還是面積都有了更大的選擇空間，獲得更成熟的配套、更便捷的交通、更舒適的居住面積逐漸成為可能，購(gòu)買(mǎi)力的提高促使了存量住宅成交結(jié)構(gòu)的變化（見(jiàn)圖7、圖8）。

圖7 近六年二手住宅總價(jià)段份額走勢(shì)（元）

三、總結(jié)與展望：

雖然2018年下半年的兩次中央政治局會(huì)議完全沒(méi)有提及房地產(chǎn)，2018年也僅出臺(tái)了“購(gòu)房搖號(hào)公證”細(xì)則一項(xiàng)政策，但 “限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”“限商”和2018年 “限企”政策的持續(xù)出臺(tái)表明針對(duì)性強(qiáng)的補(bǔ)漏政策仍在陸續(xù)出臺(tái)。這說(shuō)明政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控并未放松。雖然短期內(nèi)調(diào)控進(jìn)一步深化的可能性較小，但“房住不炒”政策維穩(wěn)的基調(diào)并沒(méi)有發(fā)生變化。

圖8 近六年二手住宅面積段份額走勢(shì)（平方米）

在持續(xù)的調(diào)控下，上海新增商品住宅市場(chǎng)四年來(lái)首次出現(xiàn)供大于求的情況，存量住宅在2018年三季度開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格下探，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸回歸理性。新增商品住宅內(nèi)外環(huán)交易分化明顯，熱銷(xiāo)樓盤(pán)和滯銷(xiāo)樓盤(pán)并存，存量住宅市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)上移，以?xún)r(jià)換量成為常態(tài)。從上海樓市的現(xiàn)狀看，分類(lèi)調(diào)控實(shí)施成效顯著，大量投機(jī)、投資需求被擠出，成交量?jī)r(jià)正逐步企穩(wěn)，樓市正式步入中長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展階段。