房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀分析及問(wèn)題對(duì)策研究

[摘 要] 改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)獲得了飛速發(fā)展，隨著城市化建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。近年來(lái)，金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)融合，房地產(chǎn)信托就是金融業(yè)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了資源優(yōu)化配置，提高了資金利用率，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)與金融業(yè)的雙發(fā)展。文章將針對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析探討，并提出相關(guān)合理化建議，為我國(guó)房地產(chǎn)信托健康發(fā)展保駕護(hù)航。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)信托；問(wèn)題；對(duì)策

[中圖分類號(hào)] F832.49

房地產(chǎn)信托是基于當(dāng)代社會(huì)背景和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度而產(chǎn)生的一種新型金融理財(cái)，房地產(chǎn)信托中，委托人基于對(duì)信托公司的認(rèn)可，將自己的財(cái)產(chǎn)委托給信托公司，委托公司將委托人資金用于房地產(chǎn)建設(shè)或產(chǎn)業(yè)發(fā)展，信托公司在此過(guò)程中收取一定的信托費(fèi)用，同時(shí)，也為委托人盤活資產(chǎn)，獲得收益，實(shí)現(xiàn)新型理財(cái)。需要注意的是，雙方在委托關(guān)系中，要明確各自的責(zé)任和義務(wù)，確保雙發(fā)履行相應(yīng)的責(zé)任，能夠保證房地產(chǎn)信托的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)信托的健康發(fā)展，為我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

1 房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

1.1 房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)

房地產(chǎn)信托由于是以房地產(chǎn)為標(biāo)的物的信托產(chǎn)品，因此，其具有不同于其他傳統(tǒng)信托產(chǎn)品的特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)投資通常較大，而且資金回流速度較慢，對(duì)于普通人而言投資風(fēng)險(xiǎn)較為巨大，因此，房地產(chǎn)信托降低了行業(yè)門檻，讓一些散戶也可以參與到房地產(chǎn)信托當(dāng)中。隨著房地產(chǎn)信托的推廣與普及，房地產(chǎn)信托越來(lái)越呈現(xiàn)出普遍性的特點(diǎn)。

此外，就當(dāng)前社會(huì)形勢(shì)發(fā)展而言，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，且未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)良好，因此，房地產(chǎn)信托具有投資收益穩(wěn)定且風(fēng)險(xiǎn)較低的特點(diǎn)。[1]相對(duì)其他信托產(chǎn)品法，房地產(chǎn)信托通常利潤(rùn)較高，而且相對(duì)來(lái)講較為穩(wěn)定，因此，房地產(chǎn)信托具有風(fēng)險(xiǎn)小、收益穩(wěn)定的特點(diǎn)，是具有時(shí)代性的金融信托產(chǎn)品。

1.2 房地產(chǎn)信托的優(yōu)勢(shì)

隨著房地產(chǎn)信托的發(fā)展，其優(yōu)勢(shì)也逐漸顯露出來(lái)，其一，房地產(chǎn)信托可以發(fā)行個(gè)性化產(chǎn)品，根據(jù)客戶實(shí)際需要，為客戶私人定制房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一方面為客戶提供了選擇的多樣性，另一方面也有利于在房地產(chǎn)投資中提供多項(xiàng)投資渠道，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托的投資共贏；其二，房地產(chǎn)信托不同于其他金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托具有風(fēng)險(xiǎn)隔離功能，委托過(guò)程中，可以將受托資產(chǎn)和個(gè)人資產(chǎn)分離開來(lái)，有利于降低信托風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行保值；其三，房地產(chǎn)信托具有融資速度快的特點(diǎn)，通過(guò)銀行貸款方式進(jìn)行融資，手續(xù)復(fù)雜，放款較慢，而房地產(chǎn)信托可以短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行大量融資，免去了煩瑣的手續(xù)，為信托企業(yè)短期內(nèi)提供大量投資資金。

2 房地產(chǎn)信托存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品存在本身的局限

房地產(chǎn)信托以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的物，因此，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)展與市場(chǎng)形勢(shì)與國(guó)家政策具有緊密聯(lián)系。就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)信托來(lái)看，主要是由信托公司收集散戶資金，集中調(diào)配進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)，這種傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托本身存在一定的局限性，其產(chǎn)品類型較少，模式較為單一，通常都是采用這種形式進(jìn)行金融理財(cái)，這樣一來(lái)，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化或者相關(guān)政策出現(xiàn)調(diào)整，那么后期資金的支付將成為嚴(yán)重的問(wèn)題，投資者資金的回流將會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。因此，這也是房地產(chǎn)信托本身存在的風(fēng)險(xiǎn)，任何投資都是具有風(fēng)險(xiǎn)的，在房地產(chǎn)信托開展中要充分預(yù)知其中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 相關(guān)的信托法律不甚完善

基于我國(guó)目前正處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義發(fā)展的初級(jí)階段，社會(huì)主義法律體系還不甚完善，這就導(dǎo)致在金融法律方面還存在一定的缺陷，對(duì)于房地產(chǎn)信托這種新型產(chǎn)品而言，其中法律的缺失也是存在的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。[2]法律缺失導(dǎo)致房地產(chǎn)信托缺乏必要的監(jiān)管，同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)信托資金募集的過(guò)程和流通也存在相關(guān)的缺陷，而要保證行業(yè)的健康發(fā)展，健全和完善相關(guān)金融法律是解決問(wèn)題的根本途徑。

2.3 房地產(chǎn)信托信息透明化不足

房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀中風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)來(lái)源則是房地產(chǎn)信托信息透明化不足，信托公司在募集資金后，對(duì)于資金的使用合理流向存在本身的不足，這是相關(guān)監(jiān)管缺失的直接體現(xiàn)，導(dǎo)致的結(jié)果就是容易出現(xiàn)明修棧道暗度陳倉(cāng)的情況，讓委托人利益受損，從而產(chǎn)生相關(guān)的連帶問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展，甚至對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)造成消極影響和沖擊，不利于社會(huì)穩(wěn)定與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)信托發(fā)展策略

3.1 創(chuàng)新產(chǎn)品，突破局限

為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，要不斷對(duì)房地產(chǎn)信托模式以及產(chǎn)品創(chuàng)新，將雞蛋放在不同的籃子中，必然會(huì)降低籃子破裂的風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)信托要不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，根據(jù)自身信托企業(yè)情況以及相應(yīng)的市場(chǎng)形勢(shì)，創(chuàng)新出具有時(shí)代性與發(fā)展性的產(chǎn)品，促進(jìn)房地產(chǎn)信托行業(yè)不斷健康發(fā)展，保證房地產(chǎn)信托行業(yè)能夠不斷為社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力的保障。

3.2 完善和健全法律體系

隨著我國(guó)改革開放進(jìn)程的推進(jìn)，我國(guó)社會(huì)主義法律體系不斷完善，面對(duì)社會(huì)主義發(fā)展新時(shí)期，要不斷健全我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，尤其是在房地產(chǎn)信托投資方面，以提高相關(guān)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托行業(yè)的監(jiān)管。[3]建立專門的機(jī)構(gòu)和組織，對(duì)房地產(chǎn)信托行業(yè)的監(jiān)管形成常態(tài)化工作，同時(shí)，以法律的形式規(guī)范房地產(chǎn)信托行為，保證資金的募集與使用都嚴(yán)格控制在法定范圍內(nèi)，保證投資者利益，規(guī)范行業(yè)行為，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)信托行業(yè)的健康發(fā)展，切實(shí)保障投資者與運(yùn)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)互利共贏，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)信托行業(yè)向著更加積極和陽(yáng)光的方向發(fā)展。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)信托信息的披露

合理的信息披露能夠有效保證房地產(chǎn)信托中委托人的利益，從而更好地促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，行業(yè)健康發(fā)展，同時(shí)，也為我國(guó)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)提供有力的保障。首先，房地產(chǎn)信托公司要將信息披露作為戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃提上日常，將信息披露作為一項(xiàng)常態(tài)化工作落實(shí)，定期對(duì)委托人進(jìn)行信息公示，明確資金流向與使用情況，讓委托人對(duì)投資資產(chǎn)做到心中有數(shù)。其次，建立委托人監(jiān)管組織，定期對(duì)房地產(chǎn)信托企業(yè)相關(guān)資金使用情況進(jìn)行審計(jì)，資產(chǎn)的變動(dòng)與使用需要經(jīng)過(guò)委托人組織代表認(rèn)可，保證委托人利益。最后，信托企業(yè)有義務(wù)為資產(chǎn)委托人查詢相應(yīng)的信息以及資產(chǎn)流向，提供完善的資產(chǎn)變現(xiàn)服務(wù)，切實(shí)履行合同中規(guī)定的義務(wù)與責(zé)任，定期向委托人分紅，確保行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)實(shí)現(xiàn)與委托人之間的互利共贏。

3.4 建立合理的稅收制度

就當(dāng)前我國(guó)稅收制度而言，對(duì)于房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展是不利的，加重了房地產(chǎn)信托行業(yè)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也讓房地產(chǎn)信托行業(yè)稅收更加復(fù)雜，加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。過(guò)于繁重的賦稅對(duì)于行業(yè)的發(fā)展是存在壓力的，壓力之下，必定會(huì)產(chǎn)生許多負(fù)面影響，影響行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也讓行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)超越法律紅線的行為，這種情況產(chǎn)生的原因是多方面的，改變這種情況迫在眉睫。因此，健全和完善我國(guó)稅收制度對(duì)于房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，也是房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展最重要的政策基礎(chǔ)。只有不斷完善社會(huì)主義法律體系，健全社會(huì)主義稅收制度，才能為房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展提供有力的制度保障。

4 結(jié) 論

雖然就目前而言，房地產(chǎn)信托在我國(guó)的發(fā)展中仍然存在各種問(wèn)題，但這是我國(guó)基本國(guó)情以及改革過(guò)程中難以避免的，相信在未來(lái)的發(fā)展中，隨著我國(guó)改革程度的不斷深化以及社會(huì)主義建設(shè)的不斷完善，其中問(wèn)題一定迎刃而解，房地產(chǎn)信托將更好地為我國(guó)社會(huì)主義發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)信托行業(yè)也會(huì)不斷完善自身管理，創(chuàng)新產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式，更好地實(shí)現(xiàn)與投資者的互利共贏，為我國(guó)人民幸福生活與和諧社會(huì)的構(gòu)建提供強(qiáng)有力的保障與支持。

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[作者簡(jiǎn)介] 黃玫（1977—），女，漢族，福建福州人，本科，平安信托有限責(zé)任公司，研究方向：房地產(chǎn)及資本市場(chǎng)融資。