讀懂誤讀“取消公攤”背后的民意關切

舒圣祥

日前，住建部《住宅項目規范》征求意見稿中的“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”引爆輿論場，甚至被解讀為有望“取消公攤”。然而，這份廣為流傳的文件，約束對象只是住宅項目的建設單位，與房產交易的關系微乎其微。

買100平方米的房子只得70平方米，超高公攤傷民太甚的類似報道，此前已引爆多輪輿情。基于這樣的背景，也就不難理解，該規定何以能夠引來如此之多的公眾關注。哪怕還只是一個征求意見稿，哪怕對房產交易實際約束力未知，公眾的關注熱情也被瞬間點燃。只可惜，“取消公攤”的闡釋，十有八九只是媒體和公眾，一廂情愿的美好誤讀。

“以套內使用面積進行交易”，不等同于“住房按套內面積計價”，合法的銷售合同上也許必須標明套內使用面積，但并不意味著房產必須以套內面積計價。說到底，這只是一個工程建設規范征求意見稿，即便成為正式文件，也不確定是建議標準還是強制標準。短期內既不會影響樓市供需與價格，也不會影響購房者實際成本。

事實上，取消公攤不會真有降低房價的效果，無非換了一種計價方式而已。取消公攤后，公攤小的多層，房價漲幅也許相對較小，公攤大的高層，房價漲幅可能就大了。公攤面積的概念當初被李嘉誠“發明”，本就是因為房價漲幅較快，希望借此攤薄單位面積價格。房價高企之時取消公攤，勢必會人為制造一輪房價漲幅，這恐怕是很多方面都不愿意看到的，并不利于穩定樓市。我們交納的物業費、取暖費等，都是根據含有公攤的面積計算交納，公攤面積因此會帶來很多莫須有的費用——這被認為是公攤面積的一種“持續傷害”。其實，道理和房價與公攤的關系差不多，這些費用即便不在取消公攤后立馬上漲，但終究是會漲起來的。只不過，如此收費對公攤少的家庭比較有利。而從公平角度說，按套內面積計算顯然更合理。但這也不一定非要取消公攤，直接改按套內面積計價收費即可，反正房產證上都有套內面積。

公攤面積真正的傷民之處在于，某些公攤面積計算很不合理，讓部分打著政策擦邊球的開發商占了大便宜。可以肯定的是，公攤不是越小越好，太小的公攤意味著社區舒適性降低。公眾抱怨公攤問題，并不是期待公攤越來越小，也不是期待把公攤成本全轉嫁給開發商，只是期待公攤面積的計算能夠規則明確、透明合理。

關于公攤面積，目前只有1995年出臺的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》。二十多年過去了，樓市實際情況已與當年不可同日而語，公攤面積計算方法、計算原則、分攤系數和比例，事實上都未做強制規定。而且，不像房屋面積可以量，公攤面積沒法量，有些開發商因為自己說了算而動了歪腦筋，不斷推高公攤面積和公攤系數。

“取消公攤”的新規，或許只是公眾誤讀，對公攤問題的關切，卻是真實民意。公眾圍觀是期待帶來改變，民意表達是為了得到回應。一套房子公攤差個一兩平米，一個樓盤差的就多了，再乘以高企的房價，開發商的不當得利，就會是非常龐大的數字。因此，必須讓公攤計算，規則更明確，面積更合理，公攤傷民當休矣。