住宅建設用地使用權自動續期規則的研究

池效麗

摘 要 在住宅所有權的無期限性和土地使用權的有期限性基礎上，導致土地使用權、建筑物所有權二者相分離，并且這一沖突在我國長期存在。我國《物權法》第149條，住宅建設用地使用權期間屆滿，會自動續期，但是這并無法解決自動續期是否有償、費用計算、續期期限等問題?；诖耍疚闹攸c對住宅建設用地使用權自動續期規則，并分析自動續期的完善方法。

關鍵詞 住宅建設用地 自動續期 繳費 規則 措施

0引言

對于建設用地使用權期滿相關的法律較少，主要有《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》。這兩部法律當中所提出的土地使用權到期之后的法律后果包括：（1）建設用地的使用權人在土地使用權到期是需要進行續期申請，并重新繳納土地出讓金之后，才可以繼續使用該土地；（2）如果建設用地使用期滿不按時申請續費，則國家可以無償收回土地使用權和地上物有所權；（3）土地使用權者雖然申請了續期，但是由于受到了公共利益影響，因此續期申請未被批準。而《物權法》雖然不同于上述兩個法律規定內容，并且在期滿后續期定義十分模糊，這就需要展開進一步研究。

1住宅建設用地使用權自動續費規則

1.1無償續期

房屋和用地二者不可分，客戶在購買房產時，就連同了土地使用權共同購買，但是房屋和土地壽命有所差異，絕大部分人群在購買房產時都不會考慮所購買的房產在70年之后還會上交土地使用費用，這讓很多購房者難以接受。這是自動續期中無常續期的一種要求，也就是在以房屋存在并且用途是居住的條件下，如果房屋使用權期滿之后已經損壞或無法居住，則談不上無償續期的問題。

1.2有償續期

在本質上說，城市土地是全民共有，但是不代表使用權續期是免費的。如果處于平均分配住房的社會當中，則免費續期理論上較為公平。而實際上是很多人不止一套住房，這樣就會導致只有一套住房的居民受到不平等對待。土地收益具備非常強的財政性質，建設用地使用權有償續期，作為財政的重要收入，這樣才能夠讓政府有更多的資金投入到公共建設當中。則有償續期的具體定義和標準，在法律層面上并沒有給出確切的定義。

2結合自動續期規則，完善自動續期的措施

國內所使用的土地使用權續期是參考了香港土地使用權續期方案，而香港又是參照英國續期政策，再加上國際上的土地使用權續期政策更加成熟，因此可以借鑒國際經驗中“有償續期”方法，明確續期標準，從而實現續期政策的完善目標。

2.1分期繳納土地出讓金

我國出讓建設用地時，通常都是一次性繳納土地出讓金，之后即可得到土地相應使用權。但是當今大部分新建工程都是高層建筑，很多用戶共處在同一個土地上，這些居民的土地使用份額有所差異，所以在繳納出讓金時則要從綜合方面考慮。通過繳納稅費的方法作為土地使用權續期繳費方法，如在征收土地稅、個人所得稅中，一次性繳費是十分困難的，所以要結合實際情況展開分期繳納方法。住宅建筑使用者根據實際的經濟狀態，靈活選擇一次性繳納還是分期繳納。如果是分期方法，則可以按照當時銀行利率計算分期繳納利息，并分為年繳、月繳等方法，這樣即可在很大程度上降低了普通老百姓的負擔。

2.2年租制的續期繳費

在住宅建設用地使用權到期之后，不同的建筑材料、結構、施工方案以及建筑物所處氣候條件等，導致建筑物的使用壽命也有所差異。我國絕大部分建筑的使用年限都是70年，但是由于過去施工技術不完善、制度上的差異，也有部分建筑有50年，甚至是20年的使用期限，所以這部分特殊年限的住房采取補繳20年、50年的土地出讓金方法，這樣即可實現房產使用權的統一（70年）。如果土地使用權到了70年需要續期，可以配套年租金制度的統一管理方法。結合房屋使用情況和質量情況展開續期，理論上需要續期多少年則上交多少年的資金。我國地大物博，各個地方土地租金也有所差異性。地方政府需要結合近兩年市場土地租金情況和當地人們工資情況綜合評定每年的土地租金總額，并以此作為參考數值制定續期金額標準。該方法可以同時解決土地使用權續期和支付標準不統一等問題。

2.3結合住房供應體系展開續期繳費

現如今，住房供應體系主要包括商品住房、保障住房。其中，保障住房包括廉租房、經濟適用房、限價房、公共租賃房等。特別是對于大城市來說，保障性住房對于低收入群體來說具有重要意義，也是住房保障體系、公積金的重要保障制度。對于住宅建設當中的用地使用權到期續期問題，住房供應體系是重要的切入手段，保障性住房、商品性住房由于住戶標準不同，所以要采取差異性續期繳費標準。其中，商品性住房，是建設單位出售、出租給使用者，僅僅是房屋的交易，如果商品房土地使用權到期，則可以采用上述的分期繳納等方法實現續期。而保障性住房由于是針對中低收入人群，所以要考慮保障性住房的公益性以及人們生活需求，所以在土地使用權到期之后，建議不收取任何費用，或大幅度降低費用。這樣可以有效推動市場加強保障性住房的投資力度，進一步發揮社會公共效益，保障保障性住房建設的積極性，還有利于中低收入人群擴大消費，提高這部分人群的生活質量。

3結束語

綜上所述，針對建筑所有權、土地使用權的矛盾問題，作為長期以來面臨的問題，國際上也沒有良好的解決對策。因此可以針對土地使用權續期規則，借鑒國際續期經驗，對續期政策進一步完善，同時關注國家利益和群眾利益，從而實現國家與群眾的共贏。