關西民宿的中國淘金者

袁斯來

除了最繁華的CBD地區(qū)，在京都看不到高樓。這個位于日本關西、古老安靜的小城市有上千年的歷史，還保存著唐都長安和東都洛陽的規(guī)劃，甚至它的別稱就是“洛陽”，日語中的“上洛”，指的就是“前往京都”。

這里的小巷子像棋盤一樣縱橫交錯，路邊都是日本傳統(tǒng)的木質“一戶建”，這種建筑被稱為“町家”，已經有300多年的歷史，前店后住，長方形樣式，所以又被稱為“鰻魚的寢床”。

京都被鴨川自北向南一分為二，從南至北有10條東西向大街，整個城市分為11個區(qū)。熱門旅游地和CBD都在中部，鴨川以西主要是shopping mall，集中在四條一帶，也就是第四條大街，這里屬于中京區(qū)。很多老居民住在二條附近，二條城也曾是德川將軍的城堡。而熱門的旅游地清水寺、平安神社、八坂神社、祗園、花見小路都在鴨川以東，屬于東山區(qū)。

作為旅游城市，以往到京都的游客更多來自歐美和中國的港澳臺地區(qū)，但從2014年起，日本政府開始陸續(xù)放低中國內地游客赴日旅游簽證的門檻，包括3年多次往返簽證。

中國內地的游客蜂擁到了關西。

到了2017年，赴日旅游的中國游客人數(shù)創(chuàng)下新高。

日本國土交通大臣石井啟一在2018年1月12日的記者會上稱，2017年全年赴日的海外游客數(shù)量達2869萬人次，創(chuàng)了歷史紀錄。其中，來自中國內地的訪日游客達735.58萬人次，連續(xù)3年居于首 位。

而攜程最近發(fā)布的《2018年中國游客赴日旅游報告》顯示，日本已成為中國公民出國旅游的第二大目的地國家，2018年赴日中國內地游客總人次可能超過800萬人。

2019年，簽證條件變得更加寬松：過去3年內曾兩次以上以個人旅游簽證赴日的中國游客，申請多次往返簽證都不再需要提供財產證明。可以預想，今年會有更多的人涌入日本旅游。

中國人不但赴日旅游的熱情越來越高漲，去日本投資的勢頭也愈發(fā)明顯。未來幾年，日本有多個國際性盛事。包括2019年大阪G20峰會、2020年東京奧運會、2025年大阪世博會，當然還有中介和民宿運營者都津津樂道的大阪賭場—目前，全球幾大賭場運營公司都在盡力爭取首張牌照。只是，日本政府對此格外謹慎，賭場能否營業(yè)還是未知數(shù)，畢竟，根據(jù)NHK民調，有42%市民持反對態(tài)度。不過這不影響投資人的熱 情。

2018年年初，一場“網(wǎng)絡秀”更是讓“民宿投資”這個話題為大眾所知。“網(wǎng)絡紅人”薛蠻子發(fā)了條微博，宣稱自己在京都“一口氣買了一條街。命名為‘蠻子小路。一條街11棟老町屋。”

2017年年末起，他便開始在民宿眾籌平臺多彩投上開放預約眾籌，兩個月籌了1000多萬元。11月他在京都買了7幢町屋，都位于上京區(qū)的上七軒，這里是京都五大花街之一，“拿到民宿執(zhí)照后出租利潤可以達到年化8%到12%，京都每年6000萬人次，其中2500萬是外國人，一房難求。”薛蠻子在接受搜房網(wǎng)采訪時說。

對比國內房地產市場5%以下的回報率，這樣的收益足以讓人眼紅了，只是，事情真的如此美好嗎？

2018年年底，《第一財經》雜志走訪京都，看到的是在這場由簽證開放、國民可支配收入增加帶來的旅游業(yè)繁榮和房地產投資機遇背后，中國商人們在一個熟悉又陌生的異國，面對著語言溝通障礙、商業(yè)規(guī)則迥異以及商機背后的文化差異等一系列令人頭疼的問題。

中國人來了

“住在町屋里其實并不舒服”，攝影師李源告訴《第一財經》雜志，有些翻修不好的老房子保暖效果差，采光也不盡如人意，“還很招蟲子”，京都本地人是不太愿意住的。

李源從讀大學開始就在京都生活，已經待了11年，現(xiàn)在開了一家攝影工作室，做民宿樣板間拍攝和個人旅拍。他深刻體會到了市場的變化：2014年年底，日本3·11大地震過去剛剛3年，京都街頭的游客稀稀落落，下午4點，街道就已經冷清下來。但從2015年開始，京都的黑車司機和中國地接漸漸多了。

直到2017年，這樣的熱度并沒有傳導到民宿市場，價格一直沒有巨大波動—中國人蜂擁到關西地區(qū)買房做民宿的熱潮，不過短短兩年時 間。

現(xiàn)在，在京都安靜的小巷子里，時常能看到搭腳手架的民宿，而這些新開工的建筑背后的主人，不少都是中國人。

他們是后來者。最初一批在京都和大阪投資民宿的中國人，很多是在日本讀書并留下來工作的留學生，或者投資嗅覺敏銳的商人。

林景遷算是“早鳥”，在日本生活了十多年，他在2015年左右入手了第一套民宿，日本習慣稱之為“物件”。這棟小房子地段很好，在京都市中心，60多平方米的町屋當時價格2000萬日元左右，差不多120萬元人民幣。

“當時價格不高，脫離市場價格的也有，因為日本人覺得老房子常年失修，沒有價值，所以當成地皮賣。”林景遷對《第一財經》雜志回憶，他當時做民宿的想法很簡單，就是找一個回報率穩(wěn)定的項目長期持有，給自己留份養(yǎng)老錢，沒想過做成大生意。

同一時間，用自有資金投資房產的還有旅行民宿品牌“在川”旅宿的創(chuàng)始人韓哲。他曾經是國內在線旅游服務公司窮游網(wǎng)的COO，在京都開了窮游的線下店Q-Home。生活之余，他在京都買了不少町屋和店鋪投資，不過因為沒時間打理，收益只勉強過得去。

2017年之前，關西民宿市場上的中國老板，大多是他們這樣小打小鬧的“個體戶”。事實上，當時在日本投資民宿的，更多還是日本人。日本首相安倍晉三在2012年年底上臺后，實施了一系列被稱為“安倍經濟學”的經濟刺激舉措，最引人注目的就是寬松貨幣政策。日本國內的投資熱度也慢慢升溫，在關西地區(qū)買公寓做投資的除了東京人，一些本地的房地產中介也開始試水，包括京都一些已經成立半個多世紀的不動產公司，它們會將老町屋買下，修繕一新后再轉手賣出去。后來的中國經營者“都會借鑒當?shù)氐墓荆鼈兊难b修和設計都是標桿。”林景遷 說。

只是，日本人一直沒有把市場“炒”熱過，即使是當?shù)佚堫^公司，也還是規(guī)規(guī)矩矩掙中介費。

這背后有歷史原因。20世紀日本房地產泡沫破滅后，“炒房”就成了日本人避之不及的一個詞，無論是投資人還是大公司，都不再相信炒房增值的“神話”，他們看中的只有租售比。而住宅長租的收益一般固定在5%左右，在銀行還沒法做很好的擔保，所以大公司們更喜歡購買商鋪，對短租市場興趣索然。

“這不是一個‘大干快上的項目，日本傳統(tǒng)企業(yè)不會覺得民宿或酒店是性感的生意，更不會一窩蜂涌進來。”韓哲對《第一財經》雜志說。

另一件讓中國商人驚訝的是，日本沒有“一魚多吃”的習慣，很多有資本的實業(yè)公司都是家族企業(yè)，幾代人習慣做同一件事，不會輕易介入無關的產業(yè)。“地產商要去干酒店，這在行業(yè)內是被鄙視的，地產商就是修房子的，做長租就是做長租的。”韓哲說。

他曾經和物業(yè)方談過合作經營的意愿，對方直截了當?shù)鼐芙^了。“他們覺得做好房地產，堅持初心和愿景就可以了，沒必要什么都做，日本人覺得這個很奇怪，如果要跨行，還要開特別大的會給同行解釋。”

至于私人投資，更多的日本人會選擇大阪這樣的商務城市做長租公寓，獲得穩(wěn)定的收益，而不是選擇京都這些需要翻修、后期還得運營維護的町屋做短期民宿。

這種狀況持續(xù)到兩年前，中國的投資者開始涌入關西，到日本開民宿似乎成了時髦的投資理財方式。

中國人給這一市場帶來了全新的業(yè)態(tài)。當日本的公司還局限于幫私人公寓做管理或長租時，中國公司已經開始復制其得心應手的打法，比如在川旅宿，它用自己的錢租下一整棟樓，再以酒店式公寓的形式做短租，“其實就是類似于漢庭或者如家，只是我們沒有24小時前臺。”韓哲說。

但在日本，此前幾乎沒有人這樣做過，因為整租業(yè)務需要敢于冒險的資本做后盾，而“相較于中國活躍的資本市場，日本VC數(shù)量不多，主流投資思維偏于保守。”韓哲說。

更為關鍵的是，在川旅宿深諳國內互聯(lián)網(wǎng)的玩法，它2018年11月在大阪和窮游合作，開了一家品牌酒店，窮游出資，在川旅宿代為運營，二者分成，成本回收周期控制在12至16個月內。

窮游在國內積累了8000多萬用戶，在出境游方面有國內排名前列的活躍社區(qū)。如今它希望把線上和線下業(yè)務結合起來，以線下反哺線上社區(qū)，加強用戶的黏性，而做民宿是最好的線下入口。“這個店開起來能掙錢，但更關鍵的是能夠打品牌。”窮游海外事業(yè)部負責人林毅告訴《第一財經》雜志，他們在京都的Q-Home的和服出租項目，現(xiàn)在已經在客房有展示位了。

二者合作后，窮游會給在川一定的流量支持，雙方還有合作的小程序。窮游作為相對垂直的出境游網(wǎng)站正好能匹配在川的用戶。

在日本這樣以人力成本高聞名的國家做民宿，如何降低人力成本也是關鍵。以窮游和在川合作的Q-Home來說，這里的前臺只在上班時間留守，用戶可以通過小程序獲得密碼，然后到一樓郵箱取鑰匙就可以了。流量支持加上人力成本壓縮，在川的運營費用自然會比很多傳統(tǒng)酒店式公寓低許多。有了國內VC和低成本人力的支持，在川很快就鋪開了規(guī)模，目前投入運營的房源已超過500間。

大阪可以運作這樣相對標準的公寓模式，京都因為古都保護的緣故，對樓房層高有限制，所以基本上還是以非標的町屋民宿為主。

韓哲開始做在川的時候，京都的町屋已經炙手可熱了。其中一個重要原因是國內投資環(huán)境的改變。從2017年開始，國內股市走低，房地產市場增長乏力，投資客們已經感覺到缺少穩(wěn)定的好標的了。一片低迷中，日本民宿個位數(shù)的回報，也顯得相當可觀。

很快，隨著中國投資者涌入這個市場，房產的價格也漲起來了。

M.M株式會社的紀曉晹之前在國內做的是海外房產中介，自己也有些積蓄，他2017年在京都買了第一套町屋，眼看著房價一點點被炒起來。“一年半前是第一輪，當時的均價算上裝修是5000萬日元（約合313萬元人民幣）左右，到2017年年中就要6000萬日元（約合375萬元人民幣）了，現(xiàn)在清水寺和花見小路一些可以修高層酒店的土地價格，要1億日元（約合625萬元人民幣）往上了。”紀曉晹說，如今他主做民宿的托管運營。

買町屋的大多還是中國人。“如果在日本貸款，町屋的評估價值很低，而且貸款有周期。但是中國人很多都是整付，而且用現(xiàn)金。”紀曉晹對《第一財經》雜志說。

然而，很多時候，這些投資客們尚未意識到這是一門艱難的生意。株式會社東成的創(chuàng)辦者周巍巍是在京都留學后留下的中國人，現(xiàn)在成立了自己的不動產公司，除了房產中介外，也提供民宿運營服務。用他的話講，做民宿“要耐得住寂寞”，而且“坑很多的”。

艱難的生意

國內的投資者拿下一處民宿時，首先會遇到商業(yè)環(huán)境迥異的問題。

以裝修來說，京都的町屋裝修和普通公寓不同，這些老房子很多需要拆到只剩骨架，然后全部重新修建，實際上和建一棟新樓沒多大區(qū)別。町屋改造也需要找專門的裝修隊，因為只有他們懂得如何在翻修的同時保留屋子古典的風味，而這些裝修隊的價格都不便宜。

以紀曉晹?shù)姆孔觼碚f，他買的是一棟80多平方米的一戶建，買的時候房齡正好100年。當時是一個美容院，外墻已經用水泥重新刷過了，最后他只保留了梁柱，整體改造下來花了1000多萬日元，約合人民幣60多萬元，屬于中檔價位。

而周巍巍的房子面積比較大，針對的都是高端的團隊客，費用更高。他代理的房子室內面積100平方米左右的較多，裝修一般在180萬至250萬元人民幣之間，裝修費用主要由房子面積大小、狀態(tài)，以及裝修規(guī)格決定，如果房子本身已經很老，地基和瓦都要換成本會比較高。“如果狀態(tài)不錯，70到80平方米的町屋，120萬至150萬元人民幣也能做。”周巍巍說。

林景遷則屬于對成本嚴格把控的那類，他的裝修看著效果很好，實際價格并不高。這很大一部分歸功于他深諳京都生意人的思維。他的裝修隊是第一套房子就開始合作的，工人都已經六十多歲了。“京都講究的就是信任關系，不能朝三暮四，所以剛開始就要按時付款，同時要尊重他們，這樣之后的事會容易很多。”

日本是一個人力成本遠高于中國的國家，其全國平均最低時薪為1000日元，約合60元人民幣，而國內標準最高的城市北京，每小時最低工資才22元。

清潔費用是經營支出的大頭。“如果找比較熟悉的公司，60多平方米的一棟樓清掃一次的費用是五六千日元，一個月起碼得掃10次。”林景遷 說。

周巍巍的房子有100多平方米，像這樣的町屋清掃一次得800元人民幣左右，如果算上清洗和垃圾分類的費用，一次費用會達到1300到1500元人民幣左右。

這些服務人員并不是國內召之即來揮之即去的“乙方”，“這里沒有甲乙方的概念，無論是清潔阿姨還是裝修隊，他們會覺得付出了勞動，和你是平等的，所以必須尊重他們。”林景遷說。他的保潔團隊也是合作了3年以上，彼此已經非常熟悉。因為合作順利，這些阿姨有時還會主動給他提一些建議。

幸好，一心準備“養(yǎng)老”的林景遷沒想過把生意做多大，零零星星的幾棟房子比較好管理。但對其他想要做大的公司來說，京都并不是個好對付的地方。除了經營成本高，他們還要處理看不見摸不到的文化差異。

“京都要和其他地方分開，京都更日本，更注重人之間的聯(lián)系，像古時候的中國，特別傳統(tǒng)，甚至有村民的心態(tài)，是一個人情社會。”林景遷如此總結。

以京都的市中心三條附近為例。這里都是祖輩生活于此的老京都人。相比景區(qū)居民，他們對陌生人的入侵更加敏感。更何況，京都高檔民宿的代表“御三家”—俵屋、炭屋、柊家把持著這片地區(qū)，中國人想要高舉高打地做生意，可以說是困難重重。

他認為要打點好和京都人的關系，首先“語言要流利，這樣溝通才順暢”。至于和周圍鄰居的關系處理，林景遷的應對方法，就是篩選客人。“會賣得稍微貴一些，也會多和客人聊天，看能否和當?shù)厝讼嗵幒谩！彼f。

周巍巍剛開始經營時，還不太了解怎么處理周圍鄰里關系。他時不時在夜里被民宿周圍鄰居的電話吵醒，要么投訴行李箱拖在地上聲音太大，要么投訴垃圾分類沒做好，要么投訴太吵。客人找不到地方跑去按隔壁的門鈴，主人直接打電話報警的情況也并不少見。

后來，在新民宿動工前，他就會提前和鄰居打招呼，裝修結束后讓他們參觀房間，房間里的家具也盡量買本地貨。還時不時參加居委會的活動，逢節(jié)日祭拜，還要慰問和贈送禮物。

但更困難的還在后面。2018年6月，《日本住宅宿泊事業(yè)法》（即民宿新法）開始執(zhí)行，慰問左鄰右舍也開始變得不管用了。

嚴格來說，京都現(xiàn)在的町屋和民宿新法沒什么關系。日本居住經營牌照分為旅館類牌照和民宿類牌照，這次民宿新法波及的，主要還是私人的Airbnb，町屋民宿一直以來拿的都是酒店牌照，被歸為簡易宿泊一類，這是一種由來已久的業(yè)態(tài)，有著更嚴格的審核條件，但普通日本人不會在意這之間微妙的區(qū)別。

紀曉晹正式拿到許可是在2018年2月，當時民宿新法還沒有正式實施，但各大公司已經收到了文件，政府也開始走街串巷宣講。從前因為沒有明文規(guī)定，至多左鄰右舍有意見，做做慰問一般就能處理好，如今有章可依，市民們積壓的不滿一下子爆發(fā)了。

“東山區(qū)還好，中京區(qū)做生意的也還好，西邊的那片是居民區(qū)，非常反對，全部貼著‘民泊反對的條子。原來是沒有法律，如今京都還成立了民泊和簡易宿所管理協(xié)會，一下子抱怨就多了。”他說。

從前，居民只是坐在家里被動地接受慰問，但現(xiàn)在，他們會主動找到紀曉晹要求召開統(tǒng)一的說明會。而且，公司從準備場地、詳細的材料到演講都要包攬。到會的有時會達到100多人，居民們會提出各種意見，而且他們需要的不是金錢賠 償。

“老百姓會說你們屋子改造的時候不能用燃氣熱水器，因為擔心火災，所以全部換成成本更高的電熱水器。”還有說庭院的樹長到我這邊了得砍掉，雖然這樹是從前的房主留下來的，也只能砍了。”紀曉晹說。

這種對新事物和陌生人的過激反應在“自掃門前雪”的中國人看來難以理解，但正是日本的文化核心。

本尼迪克特在《菊與刀》中解釋過，日本非常重視等級和秩序。他們“各守本分”，而且覺得壓抑自己的需求是理所應當?shù)摹！霸谌毡荆瑸樗朔毡澈蟮膹娭屏Ξ斎皇腔ハ嗦男辛x務，既要求對收到的東西等量償還，也要求處于等級關系中的人彼此之間相互履行責任。”她如此寫道。

在這樣一個時刻彌漫著秩序感的地方，人們甚至會剝離自我，去適應社會規(guī)范。尤其在古老保守的京都，社區(qū)氛圍濃厚，人和人之間有一套約定俗成的規(guī)則。如果忽然多出來一間人來人往的民宿，自然會引起不小波瀾，更何況它的主人還是外國人。

民宿招來的“來路不明”的陌生人，打破了既有的社會規(guī)則。之前，居民們雖從心理上排斥和不滿，但習慣于壓抑自己的需求，最多提提意見。如今有章可循，他們找到了控制失序狀態(tài)的切入口，自然會要求民宿經營者們也遵循日本的潛規(guī)則，讓一切回歸有序。

更復雜的是，日本人際交往依賴約定俗成的規(guī)則，日語短語“空気を読む”—也就是“讀空氣”的意思—形象地表達了這一點。

密蘇里大學圣路易斯分校的社會學家臼井近子接受BBC采訪時，曾經強調：日本有一長串的潛規(guī)則，這些規(guī)則非常細碎，隱藏在從垃圾分類到鄰里之間似近似遠的關系中，微妙到本國人都會感到困惑。與他們交往需要長期相處，潛移默化地融入。

這種文化在京都這樣的古都尤其鮮明，對于外國人來說，在京都，如何把握言外之意是一件極為困難的事。這種心照不宣的交往，對中國人來說形式上似曾相識，但實際表達的潛臺詞完全不同。雪上加霜的是，如果觸犯了規(guī)矩，日本人表面上還是不動聲色，以至于被拒絕了你也根本無法找到原因，這讓事情更加棘手。秩序究竟在哪里，該如何運作，全靠自己去摸索和把握。“日本人真的不認為這是外國人能做到的。”臼井近子 說。

所有這些都會讓生意人頭疼。關西民宿野蠻生長的故事，還沒來得及醞釀高潮，可能就要歸于平淡了。

降溫進行時

林景遷在日本生活多年，他觀察到，即使最火熱的時候，炒起來的也是部分旅游熱門地區(qū)，大部分的房子價格并沒有多大變化。“京都一些景點附近的房子，日本本地人是不會買的，所以一些投機的房子跌下來了。”

周巍巍也明顯感覺到2018年年末的房價開始往下走，接盤的人也少了許多。

尤其是最初一批想要做町屋民宿投資的人，如今發(fā)現(xiàn)民宿像個黑洞一樣，得持續(xù)不斷地投入精力、金錢和時間，收益率還不怎么高。“掙的還是辛苦錢。”紀曉晹說。

最終，紀曉晹發(fā)現(xiàn)單干實在成本太高，市場也更看好統(tǒng)一管理服務及規(guī)模化的民宿。為此，他與同樣經營民宿的張一凡夫婦合資成立了民宿管理公司“株式會社M.M”，做民宿統(tǒng)一運營管理，包括他們自己的品牌民宿“京戀”“京の嵐”以及委托管理的“蘇影”“花住”等民宿。

除了營運維護成本遠比國內人想象的高昂，很多投資者手里的房子如今根本脫不了手了。

簡易宿泊對于房子的要求比Airbnb的私人民宿高得多，以消防來說，京都要求通往建筑物的道路必須有1條以上，寬度不小于1.5米。即使寬度達標，在胡同里面的房子，原則上是不可以申請執(zhí)照的。即使以前拿到了牌照，現(xiàn)在執(zhí)行力度也嚴格了許多，牌照有可能以各種方式被收回。

最為燙手的，是最初熱潮興起時，很多不懂行情的人購買到“再建筑不可”的房子。日本《建筑基準法》規(guī)定，“建筑物須與一條4米以上寬度的道路相接壤超過2米以上”。很多土地并不符合這項規(guī)定，會被評估為“再建筑不可”：這里的房子不能拆，只能修補。

然而，在日本，很多買家看中的是屋下的土地。酒店的回報率比町屋高，一年是10%到15%，如果不能推倒町屋重建酒店，這塊土地的價格當然會大打折扣。

買房的人開始觀望，賣房子的人卻不少。周巍巍看中的一棟房子最開始掛出來是1億多日元，過段時間他再看已經降到了9000多萬日元，后來討價還價都是以從前難以想象的千萬級別價格交涉。

“三個原因，第一是外匯管制，第二國內經濟不景氣，第三是因為前兩年投資民宿的投資人并沒有看到理想的運營狀態(tài)以及投資收益，因為能夠運作好民宿的公司并不多。”周巍巍推測 說。

更讓一些單純財務投資者不安的是，市場的基本面已經起了變化。“因為奧運會的緣故日本修了很多酒店，一下子就飽和了。”窮游日本負責人妮子告訴《第一財經》雜志。

而且，日本本地公司也開始切入這塊市場。比如經營不動產的Real株式會社，旗下有民宿“鈴”，還有獨立的公司Campton和葵 KyotoStay。而且，日本是一個負利率國家，銀行對企業(yè)貸款利率都在2%以內，中國的商業(yè)貸款平均利率則在5%以上。雖然沒有VC投資，但它們貸款條件優(yōu)越。拿到貸款后，這些本地公司能夠沒有負擔地迅速擴張，是不可小覷的對手。

相比人生地不熟的外國人，這些公司有明顯的優(yōu)勢。周巍巍告訴《第一財經》雜志，“很多人要賣房子，京都人不會拿出來公開，房主不希望人知道，有價值的房子，中介不會拿出來，就是單獨給幾個人。”

而對于中國的經營者來說，他們想要積累起自己的名聲，在日本社會建立信譽，拿到低息銀行貸款周轉資金，可能需要5到10年的時間。

面對這些正在一點一點逼近的對手，京都民宿的中國經營者還有一招在國內屢試不爽的戰(zhàn)術：降價。“日本不敢降價，我們能降，降到他們虧不起。”一位經營者告訴《第一財經》雜志。

只是，這樣的做法，在日本社會真的行得通嗎？日本文化崇尚克制，他們講究“自重”，意思是“自我慎重”，約束自己，不要辜負他人和社會，這個市場的商業(yè)規(guī)則同樣如此。

來自中國的淘金者已經習慣了中國的快速復制，快速擴張。相比日本的節(jié)制和保守，腦子靈活的中國操盤者們似乎可以攻無不克。但在日本這樣一個擁有成熟法規(guī)與社會交往原則的國家，貿然闖入的中國商人們必須意識到：商業(yè)規(guī)則本質上也是社會規(guī)則，尊重當?shù)氐奈幕c商業(yè)成功密不可分。