黃浦江邊的理想城市試驗區

許冰清

在陸家嘴CBD，上海曾不斷追求建筑的高度，地標建筑一度是現代化的符號。不過現在，這座城市在高度上的追求已經被許多新的愿景取而代之：可以閱讀的建筑、適合漫步的街區、最適宜休憩的公園、文明多元的市民……

將這些概念拼貼起來，就是此輪《上海市城市總體規劃》所提出的“卓越的全球城市”目標，在2035年以前應基本實 現。

同樣是在這份規劃中，上海的“市中心”與“CBD”概念也消失了。它們被整合、升級成了一個總覆蓋面積98平方公里、條帶狀的“中央活動區”（CAZ），以黃浦江為軸，連通東西兩岸已有或新建中的多個城市功能區。

與CBD相比，CAZ在強調城市中心過往擅長的商務和商業活動以外，也同時強調文化設施、旅游設施、國際機構及其活動等對于城市中心地區的重要性，在功能上更加綜合。這種概念變化，也意味著空間布局和功能的重構。

在全球范圍內，最早推動CAZ這一概念的，是倫敦傳統的商業中心區與城東Dockland新區間的聯動。由港口碼頭工業區轉型而來的Dockland，目前正以金融業、特色零售業、旅游業和文化產業的“混合式發展”為主要方向。它與倫敦的市中心相距不遠，以泰晤士河為紐帶，互為補充、共同發展。

現在，上海也開始沿著黃浦江岸線，尋找自己的Dockland。

作為小陸家嘴（陸家嘴核心區域）的推手，由項目開發及管理公司升級而來的陸家嘴（集團）公司，掌握著可能是全中國范圍內規模最大、租戶平均質量也最高的商辦寫字樓面積。其子公司2018年上半年業績報告顯示，公司長期持有的物業項目期內租金收入達到18.03億元，另有6.17億元的物業管理及服務收入。

“這種視角有一個好處是，我們對于我們的租戶是誰、他們要去哪的動向是很敏感的。這些年，金融企業在陸家嘴愈發集中，像汽車、制藥、制造業里的500強企業都要尋找新的落腳點。它們不愿意離開上海，但浦西又沒有這么大規模的物業，這恰好就是浦東做出下一個次級中心的機會?！鄙虾Ｇ盀﹪H商務區投資（集團）有限公司（以下簡稱“前灘公司”）總經理助理施楓對《第一財經》雜志表示。前灘公司為陸家嘴集團控股管理的子公司。

伴隨新一輪總體規劃，上海黃浦江沿岸已經出現了包括虹口北外灘、徐匯濱江、世博濱江在內的一系列新興商務區。在商業地產咨詢機構仲量聯行的研究報告中，這些區域一度被統稱為與CBD概念對應的“非中央商務區”。

在上海傳統市中心，寫字樓的總體規模是有限的。仲量聯行對租戶的活動和市場觀察的結論是，非中央商務區域擁有租金優勢，同時交通可及性以及商業氛圍升級推動它們承接了來自周邊乙級寫字的樓升級客戶，以及中央商務區內需求擴張的租戶?！爱斎唬谏虾Ｊ袌錾希ㄍ赓Y開放后所帶來的金融及配套專業服務業的擴張，以及迅速崛起的科技媒體產業都會使中央商務區的寫字樓市場需求持續穩定?！敝倭柯撔兄袊鴧^研究總監姚耀對《第一財經》雜志表 示。

而陸家嘴集團在“向外走”的過程中，也在黃浦江邊發現了一塊靴子形狀的土地—“HQ地塊”。

它原本是上海為爭取“環球影城樂園”落地所預留出來的園區場地。由于當時外高橋集團、錦江集團和環球影城方面已經初步簽約，土地平整，收儲工作也就在較早階段啟動了。但后來，隨著環球影城被野心更大的上海迪士尼項目取代，“HQ地塊”在很長一段時間內都沒有承接過新的開發計劃。

2010年，上海世博會召開，使得主場館聚集的浦東世博地區及與之相鄰的后灘板塊名聲大振。由于與后灘在地理位置上的臨近，“HQ地塊”很快更名為“前灘”。2011年在上海舉辦的世界游泳競標賽，又選址在此處興建了一個新的大型體育中心，并帶來了一個浦東地區少有的三線換乘地鐵站樞紐。

這一切讓前灘在開發者眼里像是一袋閃著光芒的面粉，可以做大面包。2012年，陸家嘴集團最終決定以一級開發商的身份“拿下”整個前灘區域，并與“HQ地塊”的原所有者上海浦東土地控股（集團）有限公司合資成立了專營業務的前灘公司。

前灘公司一級開發商的身份，意味著除一部分住宅用地出售，交由其他開發商管理之外，大部分前期工作和開發費用都要由其承擔。但好處在于，優質的二級開發商可以為前灘帶來先進的運營理念，雙方在合資公司中平分經營利益。而在“三年出形象，五年出功能，十年基本建成”的前灘開發目標擬定后，這一塊地上的具體規劃也隨即展開。

“前灘作為城市新中心，是一張白紙，要一氣呵成，必須要有一個集聚人氣的廣場，就像美國的時代廣場，圍繞著這個廣場是幾個城市綜合體項目。這樣我們的核心區可以在比較短的時間內建設形成?！痹诮邮荜懠易旒瘓F的內部采訪時，前灘集團公司總規劃師龔秋霞曾這樣表示。

不過，考慮到建成于2010年年底的東方體育中心已經以總面積34.75萬平方米的超大規模，率先占據了地塊內最為核心的位置，等于在前灘這張“白紙”之上已經放置了一個不可忽略的鎮紙，而與東方體育中心配套的入口廣場、水上公園和停車場，規模都不小。

帶著一級開發商和規劃者的雙重身份，龔秋霞在研究了柏林、東京、迪拜和上海許多成功的綜合體項目后，得出的結論是：前灘350萬平方米的建筑量，只要依靠5個功能混合的大型綜合體，就能一下子消耗掉其中的150萬。但當前灘方面將這一想法提交給上海市規劃院時，卻遭到了強烈的反對—街區尺度太大、不夠人性化。

經歷了大規模的新城和CBD建設浪潮后，規劃者們在城市空間、功能區域和街區密度等問題上已經有過反思。傳統市中心內富有活力、氛圍親切的小尺度概念以及地塊內功能混合的思路，也因此重獲青睞。

“混合使用不僅僅是簡單的方便概念，縮短通勤時間、全時段利用空間，都能有效降低能耗。另外，住宅、工作、消費、娛樂，這些功能在需求上的彈性是不一樣的。將彈性系數不同的功能混雜在一起，也能有效降低整片地區在宏觀經濟變化中的抗風險能力?！鼻迦A大學中國新型城鎮化研究院執行副院長尹稚對《第一財經》雜志表示。

在前灘地塊中，上海市規劃院和參與競賽設計的另一家外資設計所，都曾經極力推廣“窄路密網”的設計，并希望將功能混合的概念均勻地分布到街區范圍，而不是讓大型綜合體內部消化。

但是用小尺度將道路分隔好之后，空間的自由度，包括連通地上地下空間時會遇到的產權問題，都是障礙。“我們將一大塊地做成相對低密度、內外連通性好的綜合體項目之后，小尺度的感覺同樣可以體現出來。所以大家的理念實際上是一致的，只是實現方式不同。”前灘公司副總經理朱純宏對《第一財經》雜志表示。

在求同存異的原則下，前灘第一輪的規劃方案最終就這么確定了下來。幾大合圍著地鐵樞紐和東方體育中心的城市綜合體項目最終被放行，同時還有了“美國中心”“歐洲中心”和“亞太中心”之類的名號。這讓參與到第二輪詳細規劃的貝諾公司董事龐嵚或多或少感到了概念上的禁錮—“且不論有沒有殖民文化的色彩，在這種設定下，想進來的歐洲企業，是不是就不能去日本中心了？這似乎是一種人為的設限……”

在貝諾給出的調整方案中，龐嵚將原先“釘子”一般豎在中心區，更多考慮城市形象的寫字樓塔樓沿著已有的放射狀路網又向外推了推，在正對體育場的方向留出了一個大地塊，用作低層高密度的商業空間。“這樣做的好處是，所有辦公樓都能俯瞰到這么一個很舒服的街區式商場，而與地鐵的連通性、以及整個商業中心的商業價值一點都沒有損失?！饼媿抡f。

規劃落定，大規模招商工作同步開始。在商業地產行業內，前灘概念也是被三則重磅的簽約消息所打響的—從2013年至2015年，建造了紐約洛克菲勒中心的美國鐵獅門、有“遠東第一財閥”之稱的香港怡和洋行，和以優質商業地產項目聞名的太古地產先后宣布，與前灘公司簽約并成立合資公司，開建綜合體項目。

鐵獅門在全球范圍內操盤過多個成功的商業項目，怡和洋行也曾是香港中環繁榮的主要參與者，但兩大品牌此前在上海市場都沒有做要求類似前灘項目的綜合體的經驗。而操作過南京西路興業太古匯的太古地產在這方面雖然相對合格，但在前灘拿地的消息公布后，外界亦有質疑：以其慢工出細活的特點，能與前灘“三年出形象，五年出功能，十年基本建成”的要求匹配么

前期招商中，前灘在全球范圍內接觸過很多開發商，包括內資開發商?！暗覀冃枰粋€有分量的、真的敢砸錢的開發商第一個沖進來。選擇鐵獅門一方面是因為它是美國最大的房地產基金，其項目的設計和呈現品質是世界級的；另一方面美國企業速度快，簽約、開工，很快項目就起來了?！笔鲗Α兜谝回斀洝冯s志表示。

曾在小陸家嘴開發過程中屢受資金困擾，最后只能選擇以土地批租模式將地塊交由其他開發商管理的陸家嘴集團，也在引入鐵獅門的過程中學到了房地產基金操盤項目開發的思路。在前灘項目中，陸家嘴集團通過引入外部資金的方式減少了前期的投入，也降低了常規開發中“以住宅養商業”的賣地壓 力。

相對充裕的資金，使前灘在為地塊做配套服務時能發揮一些想象力—在住宅、商辦、零售、酒店等常規建設項目、已有的東方體育中心等體育設施以及沿黃浦江岸線預留的城市公園之外，前灘區域內還配套了從公辦到民辦、從小學至大學的全套教育資源；小型診所與全科國際醫院相結合的醫療體系；邀請香港開發商所做的演藝中心，等等。這里甚至包含了一座修葺過的寺廟法華學問寺，以及新建的基督教教堂涌恩 堂。

“如果以一個家庭作為單位，從生活的角度來觀察人的需求，就能看到很多不一樣的東西。我們希望有相當一部分人，而且是國際化的一群消費者，能夠在前灘獲得從早到晚的一站式服務。所以在尋找商業上的合作伙伴之前，我們先投入大量的精力和資本，去做這些功能配套，然后再反向吸引人，把公司和人留在我們的物業項目里?！笔鲗Α兜谝回斀洝冯s志表示。

陸家嘴集團早前在浦東運營碧云板塊這一國際化社區的經驗，以及在天津與英國惠靈頓國際學校的合作過程，降低了在前灘復制這些事的難度。作為整個前灘區域第一個建成的配套項目，前灘惠靈頓國際學校的建設時間被3次提速，最終僅耗時一年半就交付使用。

“形象早出來，前灘就有宣傳亮點了。建成后有許多外國人來來往往，這個地方國際化的氛圍就出來了?！痹诮邮荜懠易旒瘓F的內部采訪時，前灘集團公司開發一部經理許平曾這樣表示。

在地塊內增加一個教堂的想法，也來源于這種國際化的想象。在這個總建筑面積只有2800平方米的“小”項目上，前灘公司延攬現任哈佛大學建筑系主任I aki Abalos做了設計方案，最終呈現出簡潔的現代風格。與其毗鄰的，是前灘為岸線預留的大片濱江公園空間，內部有貫穿整條黃浦江沿線的步道。

對于新興區域建造來說，需要將CBD的理念，提升為更加綜合的概念。這就意味著要在辦公樓高樓云集的基礎上，增加其他的要素，比如文化、休閑娛樂、體育、生活、居住、教育、醫療，“真正能做到這個概念并不簡單。從這方面講，我覺得以上海的前灘為例，其整體規劃、長期運營思路和形象，很好地吻合了上海的國際大都市目標。”姚耀對《第一財經》雜志表示。

上海前灘辦公樓供應

（單位：千平方米）

在為前灘核心商業區做完整體開發后，貝諾又承接了區域內由前灘公司自持自營的寫字樓項目“前灘世貿中心一期”的設計工作。為了改變傳統寫字樓與周邊地區間過于獨立的關系，貝諾的設計強化了一組用廊橋和空中平臺互相連通的零售、餐飲裙樓，嘗試了一把“立體街區商業”的效果。

“商業其實是我們生存需求保障的一個基本點，但在類似CBD這樣的功能區里，它又很脆弱。”龐嵚對《第一財經》雜志表示，貝諾在設計的時候，希望兩者能夠相互配合—寫字樓與零售區形成內街，它的寬度滿足城市公共街區尺寸邏輯；小盒子零售空間的規模、進深，也都符合租賃邏輯。

盡管篤信自己的設計思路能夠為前灘核心區的寫字樓帶來一點改變，在交付給最終的經營者之前，其實誰都不確定這是否是最好的方案。“如果使用方和經營者不知道如何招商和使用，也沒有足夠的業態去吸引人，僅僅把連通性做好是不夠的。但這已經接近建筑師所能控制的極限了。”龐嵚進一步說 道。

同樣想在前灘打好“街區式商業”這張牌的，還有太古地產。2018年8月，在上海市中心的興業太古匯開業一年后，太古地產中國區行政總裁彭國邦在北京接受包括《第一財經周刊》在內的媒體群訪時就已經表示，公司在內地的未來發展眼下集中在前灘項目上。這個隨后定名為“前灘太古里”的項目，占用的就是龐嵚在規劃中留出的那個大地 塊。

上海前灘零售供應

（單位：千平方米）

在中國內地，太古地產以在4個城市的5個設計和招商風格迥異的商業綜合體項目聞名。在其總部所在地香港，旗下兩個核心項目—“太古城”和“太古廣場”綜合體，對于提升周邊社區的面貌，亦有重要的正面影響。

在前灘項目上，太古地產找來了兩家此前未曾合作過的公司，為這個總建筑面積接近12萬平方米的商場做了建筑和景觀設計。雖然同屬“太古里”品牌線，但前灘太古里的設計風格，并不是“石庫門里弄”的樣子，和此前的北京三里屯、成都大慈寺項目也大相徑庭。

“成都遠洋太古里地塊上原本就坐落了大慈寺以及6座保留院落和建筑，它們奠定了項目的基調，所以我們因地制宜地打造了現在呈現在大家眼前的建筑形態和格局，最大限度地尊重和保育當地的歷史文化。前灘太古里所在的前灘是新興的、全新的國際商務生活區，本身有很好的自然和社區環境，例如：濱江、綠化率高、國際化……與這些關鍵詞相匹配，我們和建筑設計顧問一致認為，創造一個半開放式的購物街區會和周邊環境更有機地融于一體。”太古地產回復《第一財經》雜志時表示。

在這一綜合體地塊中，前灘太古里這一零售項目由太古地產及陸家嘴集團共同持有及營運，與之相鄰的甲級寫字樓“前灘中心”為陸家嘴集團自持，五星級酒店則交由香格里拉管理。至于商場內最重要的租戶品牌，近期剛啟動招商的前灘太古里項目方對外公開的設想是，“愿意給租戶更大的空間去發揮創意，一起碰撞，做一些與眾不同的事?！?/p>

而在東方體育中心東側，被前灘方面稱贊為“前灘最漂亮綜合體”的鐵獅門項目，目前已經將寫字樓、商場和住宅項目先后投入市場了。

在聽取了貝諾方面的規劃設計思路后，鐵獅門用平臺將已經被市政路網劃分開的樓宇在空中重新連通，地面部分則在定名為“晶耀前灘”的商場內部預留了一個街心花園式的中庭空間，餐飲商戶可以將座位擺到室外。不過在圍擋之內，這個“街心花園”目前只有一片灰頭土臉的市政工地，以及一根被撞歪的交通信號燈桿。

晶耀前灘的管理方對《第一財經》雜志介紹，將于2019年9月開業的商場部分在招商思路上，相對自然地承襲了體育、親子和生活方式等幾個在前灘內頗受重視的元素。而6座寫字樓全部入市租賃后，增加的寫字樓人群也有望彌補商場日常人氣不足的壓力。

雖然前灘的整體建設已經進入第7年，但這里“樓比人多”的安靜狀況，仍要一段時間才能被新遷入的居民、公司和普通消費者改變。

而當年想要離開陸家嘴CBD的一些全球500強制造業公司和汽車公司，似乎有望在這里找到自己的位置—一塊新的冠名招牌已經出現在了位于寫字樓樓頂的玻璃幕墻上。