美國房地產(chǎn)市場的十字路口

金焱

美國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的疲弱，在最近半年引發(fā)了房地產(chǎn)是危機(jī)還是暫時(shí)放緩的討論。

今年1月新屋開工情況有所反彈，讓持“美國房地產(chǎn)市場走強(qiáng)論”的人找到了支撐，但是2月份新屋開工數(shù)下降，在很大程度上逆轉(zhuǎn)了1月份11.7%的漲幅。

美國商務(wù)部3月26日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國2月新屋開工數(shù)量為116.2萬戶，不及預(yù)期的121萬戶，環(huán)比下滑8.7%。前值從123萬戶上修至127.3萬戶。同時(shí)，這是近八個(gè)月以來最大的環(huán)比跌幅。獨(dú)棟住宅的新屋開工數(shù)量環(huán)比下滑17%至80.5萬戶，創(chuàng)近一年來的低點(diǎn)，是拖累新屋開工數(shù)量下滑的主要因素。獨(dú)棟住宅建筑占據(jù)了美國住房市場的最大份額。

此外，美國2月營建許可數(shù)量為129.6萬戶，同樣不及預(yù)期的130.5萬戶。前值從134.5萬戶下修至131.7萬戶。這意味著新住房的開發(fā)進(jìn)度有所放緩。從地區(qū)來看，美國東北部、西部、南部地區(qū)新屋動(dòng)工數(shù)分別下滑30%、19%及7%。僅中西部地區(qū)新屋建造情況較為樂觀，增幅為27%。

美國商務(wù)部表示，惡劣的天氣可能是導(dǎo)致新開工住宅數(shù)量急劇下降的原因。但從長期來看，在前幾年經(jīng)歷了強(qiáng)勁增長和價(jià)格攀升后，美國房地產(chǎn)市場在2018年開始緩慢而持續(xù)下滑。

房地產(chǎn)市場一直是美國經(jīng)濟(jì)好壞的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。美國全國商業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)3月25日公布的最新調(diào)查結(jié)果顯示，以美國國內(nèi)生產(chǎn)總值衡量，美國今年經(jīng)濟(jì)增長率將為2.4%的適中水平，2020年經(jīng)濟(jì)增長僅為2%。這樣悲觀評估的背后因素包括，全球經(jīng)濟(jì)增長放緩以及特朗普政府與幾個(gè)主要貿(mào)易伙伴之間持續(xù)的貿(mào)易沖突。

美聯(lián)儲在剛剛結(jié)束的3月議息會(huì)議后宣布，維持聯(lián)邦基金基準(zhǔn)利率在2.25%-2.5%的區(qū)間水平不變，并暗示今年不會(huì)再加息。美聯(lián)儲立場和態(tài)度轉(zhuǎn)變背后的原因，美聯(lián)儲主席鮑威爾指出，2018年9月以來的數(shù)據(jù)表明，美國經(jīng)濟(jì)增速的放緩程度超過預(yù)期。同時(shí)，全球增速疲軟，可能會(huì)對美國構(gòu)成逆風(fēng)影響。

華爾街分析師戴夫·克蘭茲勒（Dave Kranzler）對《財(cái)經(jīng)》記者說，美聯(lián)儲政策轉(zhuǎn)向、尤其是如此突兀地轉(zhuǎn)向，唯一的原因是美聯(lián)儲通過其獲得的數(shù)據(jù)——他們有比公眾更為全面的數(shù)據(jù)——得出結(jié)論，美國的經(jīng)濟(jì)狀況比他們愿意公開承認(rèn)的要糟糕得多。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtors，NAR）定量與商業(yè)研究總監(jiān)喬治·拉蒂烏（George Ratiu）對《財(cái)經(jīng)》記者說，由于可用庫存明顯短缺以及負(fù)擔(dān)能力下降，美國住房市場一直在努力應(yīng)對強(qiáng)勁的逆風(fēng)影響。2018年現(xiàn)房銷售量與前年相比下降了3.1%，因?yàn)橘I家找不到足夠的、能負(fù)擔(dān)得起的住房。

房地產(chǎn)市場的逆風(fēng)

警報(bào)開始響起是在2018年6月。

去年6月美國平均住房需求同比下降9.6%，房價(jià)雖然繼續(xù)攀升或保持高位，但交易量有所回落，且連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)年度下跌。紐約等地的房價(jià)增速放緩明顯，紐約房價(jià)同比跌幅最大，自2018年3月以來漲幅連續(xù)五個(gè)月收窄，曼哈頓地區(qū)的房價(jià)跌幅最深。按季度計(jì)算，二季度全美住房購買量下降了18%。

高端房地產(chǎn)市場出現(xiàn)滑坡的同時(shí)，康涅狄格州等地人們選擇租房等來避免陷入房地產(chǎn)市場崩盤，高端房屋租賃市場中，人們愿付每月1萬美元的租金租房，他們等著房價(jià)觸底時(shí)入市。到2018年夏末，美國東海岸一些地區(qū)租金大幅上漲，而住房銷售額急劇下降。

房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的走弱伴隨著按揭利率的不斷抬升，根據(jù)美國房貸銀行家協(xié)會(huì)（The Mortgage Bankers Association）的數(shù)據(jù)，2018年11月，美國30年期平均固定抵押貸款利率升至5.17%，是2009年9月以來的最高水平。人們那時(shí)擔(dān)心抵押貸款利率持續(xù)升高至6%，那是2008年12月的水平，是房地產(chǎn)市場的疼痛閾值。按揭利率飆升的結(jié)果是，美國新抵押貸款申請降至2014年12月以來的最低水平。

到了2018年底，數(shù)據(jù)明顯惡化，導(dǎo)致對房地產(chǎn)市場接近周期尾部的擔(dān)憂。盡管到了2018年12月，美國住房抵押貸款利率有所下降，但房地產(chǎn)市場仍然疲軟。2018年12月房屋開工率下降11.2%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后為107.8萬套，是自2016年9月以來的最低水平。2018年11月數(shù)據(jù)被下調(diào)至121.4萬套，而非之前報(bào)告的125.6萬套。其他住房數(shù)據(jù)也令人感到悲觀。2018年12月美國房屋銷售下跌6.4%，跌至近六年來最低水平。2018年全年，現(xiàn)有住宅房屋銷售量比上年下降3.1%至534萬套，達(dá)到2015年以來最低水平。

2018年12月美國FHFA房價(jià)指數(shù)環(huán)比增長0.3%，低于預(yù)期的0.4%。美國12月標(biāo)普/凱斯席勒20大城市房價(jià)指數(shù)同比增長4.18%，為四年來最小增幅。同月全美房價(jià)同比增長4.7%，創(chuàng)2015年以來最慢增速。2018年四季度，住宅投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重下降3.5%，創(chuàng)下連續(xù)第四個(gè)季度下降。更令人擔(dān)憂的是，以往排名在美國領(lǐng)先的西雅圖和舊金山市房價(jià)同比增幅放緩，環(huán)比還出現(xiàn)了下降。

轉(zhuǎn)眼到了2019年，籠罩在房地產(chǎn)市場上空的陰云仍未散去。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1月成屋銷售總數(shù)年化494萬戶，打破了去年12月所創(chuàng)的2015年11月以來最低水平，市場本來預(yù)期將從12月的499萬戶增至500萬戶。12月戶數(shù)此次上修至500萬戶，因此，1月成為三年多來首個(gè)年化銷售低于500萬戶的月份。約占全國住房銷售量九成的現(xiàn)房銷售不增反降，連續(xù)第二個(gè)月刷新三年多來最低水平，同時(shí)房價(jià)漲幅為將近七年來最小。

到了2月，美國房地產(chǎn)市場依舊低迷。作為未來經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一項(xiàng)重要指標(biāo)，2月美國新房建設(shè)許可數(shù)量同比下降1.6%，至129.6萬戶，顯示房屋開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期并不樂觀。

美國房地產(chǎn)市場是危機(jī)還是疲軟仍有爭議，但各方能達(dá)成共識的是，美國房地產(chǎn)市場短期內(nèi)重現(xiàn)繁榮的可能性并不大。

陷入危機(jī)還是轉(zhuǎn)危為安？

美國房地產(chǎn)走到這一步，有人口結(jié)構(gòu)的因素：美國嬰兒潮一代人正在退休，而千禧一代作為購房主力的購買意愿并不強(qiáng)烈，加之購房稅后支出增加、銀行放貸謹(jǐn)慎、抵押貸款利率未來有望抬升等因素，導(dǎo)致美國住房市場需求整體疲弱。

即使長期抵押貸款利率下滑有可能吸引更多買家入場，并刺激建筑商加大房屋建設(shè)，但房屋建筑商面臨著一系列困境，如地價(jià)昂貴等使房屋建造成本上升、勞動(dòng)力短缺、監(jiān)管收緊等障礙。此前，美國住房建筑商協(xié)會(huì)公布的3月NAHB房屋市場指數(shù)為62，略低于預(yù)期值。之前該數(shù)值曾連續(xù)兩個(gè)月上漲，這同樣表明房屋開發(fā)商此前的樂觀情緒在逐漸走低。

對美國房地產(chǎn)市場有長期觀察的大衛(wèi)·哈吉斯（David Haggith）在2007年時(shí)是房地產(chǎn)經(jīng)理，通過行業(yè)觀察結(jié)果和數(shù)據(jù)分析，他相信美國住房市場正處于災(zāi)難性崩潰的邊緣。那些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都覺得他瘋了，唯一他的家人聽了他的勸，在房價(jià)崩潰前三個(gè)月賣掉了一直舍不得出手的房子。

現(xiàn)在哈吉斯相信，一場房地產(chǎn)危機(jī)2.0版正在到來——他對《財(cái)經(jīng)》記者解釋說，所謂2.0版是相對于上次房地產(chǎn)泡沫破滅的2007年-2009年危機(jī)而言，那次房地產(chǎn)危機(jī)始于美國，也幾乎僅限于美國。現(xiàn)在的2.0版危機(jī)則在美國、加拿大、澳大利亞、英國等地同時(shí)發(fā)生。

在哈吉斯看來，考慮到市場下降的程度和下降的速度，2018年-2019年美國房地產(chǎn)市場崩潰的2.0版本幾乎是不可避免的，而整個(gè)美國提到房地產(chǎn)人們的情緒都非常糟糕。

即使不相信形勢嚴(yán)峻到了美國在經(jīng)歷一場房地產(chǎn)危機(jī)的地步，悲觀者認(rèn)為就算是房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)觸底，但這并不影響美國經(jīng)濟(jì)停滯的可能，或者在今年更晚時(shí)變得更糟。如果房地產(chǎn)銷售不佳，今后數(shù)月，美國房地產(chǎn)的價(jià)格可能都是螺旋向下的。

克蘭茲勒指出，美國住房建筑商LGI Homes的報(bào)告表明，其1月份的住房交付量延續(xù)了同比下降的趨勢，另一個(gè)住房建筑商Toll Brothers的新訂單報(bào)告令人震驚的24%的減少。

樂觀者則認(rèn)為，住房市場正在降溫，但美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大危機(jī)的可能性并不大。盡管當(dāng)前美國名義房價(jià)已經(jīng)突破2007年的高點(diǎn)，但剔除通脹后的實(shí)際房價(jià)漲幅并不大，且過去的十幾年時(shí)間里居民收入也在增加，也可以部分解釋房價(jià)的漲幅。另一方面，美國每一輪房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫化，都伴隨著房屋空置率的提升，但本輪美國房地產(chǎn)空置率一路向下，且當(dāng)前仍在歷史低位區(qū)間，也說明泡沫化程度并不高。

如果真的有房地產(chǎn)危機(jī)，對美國來講，數(shù)據(jù)公司Real Capital Analytics高級副總裁吉姆·科斯特洛（Jim Costello）對《財(cái)經(jīng)》記者說，過去持續(xù)到現(xiàn)在的房地產(chǎn)危機(jī)更是一場買不起房的支付危機(jī)。

這場購房者的支付危機(jī)始自于過去幾年房價(jià)的快速上漲，待售房屋供應(yīng)始終緊張，新建房屋明顯不足，變成了一個(gè)惡性循環(huán)，加上更高的抵押貸款利率，這些合力在過去兩年內(nèi)加劇了這場危機(jī)。有數(shù)據(jù)顯示，到2018年底，對于一個(gè)典型的美國家庭來說，新房和現(xiàn)房銷售中僅有56.6%是可以負(fù)擔(dān)得起的。

這場支付危機(jī)使建筑商也不敢怠慢。住房建筑商Toll Brother負(fù)責(zé)人就指出，可支付性是他們必須注意的事情，該建筑商的平均銷售價(jià)格在持續(xù)上漲，比五年前大約上漲了7萬美元，這不是每個(gè)購房者的財(cái)力能夠滿足的。

盡管近期房價(jià)有所下跌，但仍處于相對高位，有評論指出，令人困擾的是，即使30年按揭利率只有4.5%，美國人也買不起房。即使通脹回升，美聯(lián)儲若要避免樓市崩盤可能也別無選擇，只有保持利率不變。

美國房地產(chǎn)牽連了太多重要的經(jīng)濟(jì)部門，從銀行業(yè)、制造業(yè)、大宗商品到國際貿(mào)易、運(yùn)輸、消費(fèi)者的支出等等。美國房地產(chǎn)是陷入更大的危機(jī)，還是全身而退，還是會(huì)更加欣欣向榮，仍是未知數(shù)。