房地產一級開發與環境保護問題探究
——以安徽省為例

子強

(安徽財經大學經濟學院 安徽 蚌埠 233000)

一、引言

上世紀80年代,我國將“國有土地有償使用”寫入憲法,包括安徽省在內的全國各個省份掀起了“房地產熱”，房地產開發逐漸成為推動安徽經濟發展的主動力，“分稅制”政策的出臺更是讓安徽省政府不得不將房地產一級開發列為財政收入的重要來源。在經濟與環境的兩難選擇中，安徽省經歷了房地產一級開發的“火熱”與生態環境惡化并存的狀態，尋求安徽省房地產經濟可持續發展的呼聲也日益強烈。

二、房地產一級開發與環境破壞

(一)房地產一級開發與房地產經濟

房地產一級開發，也稱土地一級開發、房地產土地一級開發，房地產一級開發是土地使用權出讓的過程，即政府部門將城鎮國有土地或農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者(開發商)的過程，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達的熟地。按照房地產經濟自身的循環來看，房地產一級開發可以看作是其循環的起點[1]，后續的房地產交易市場基于一級開發的結果，房地產再開發的后一階段也是一級開發，可以說，房地產一級開發的數量與質量，直接關系到房地產經濟的發展狀態。

(二)安徽省房地產一級開發中的自然生態環境破壞

房地產一級開發對自然生態的破壞主要是將不合格、不環保的開發商列為一級開發土地出讓的接受者和房地產一級開發本身對生態環境的破壞，如水土保持平衡被打破、施工階段的揚塵污染、噪音污染等。房地產一級開發是整個房地產開發的規劃階段，如果房地產本身的環保配套設施在房地產開發中沒有實施,那么房地產在投入使用的第一天會成為污染源。以安徽省為例，安徽省2007-2017房屋建筑施工投標承包的面積，安徽省建筑施工投標承包面積處于較快增長階段，其中，2015年達到了32062萬平方米，在增長速度方面，2010年，安徽省建筑施工投標承包面積增長速度達到了27.59%。如此龐大的投標面積，對自然環境將帶來巨大的壓力，如果如此多數量的項目中缺少環保措施，必然帶來嚴重的建筑垃圾、空氣污染等。

三、房地產一級開發過程中環境問題的產生原因及突出環保工作的必要性

(一)原因：地方政府過度依賴土地財政

自1994年分稅制改革以來，地方政府為了彌補財政赤字，時而出現決策失誤，將農村土地、園林綠地等本應該受到保護的土地進行房地產一級開發，與土地直接有關的稅收包括：城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅[2]。觀察表1數據可知，2007年—2017年安徽省土地直接稅收占當地財政收入的很大比例，2010年以來安徽省土地直接稅收占當地財政收入比例均超過10%已是新態勢，2013年達到最大值11.57%。土地財政的巨大收益迫使地方政府為了稅收利益而對破壞生態環境。

表1 安徽省土地直接稅收占財政稅收比重(2007-2017)

土地直接稅收=城鎮土地使用稅+土地增值稅+耕地占用稅+契稅

另外，安徽省在房地產一級開發中，開發商尋租行為屢禁不鮮：2013年安徽省政府重點查辦環境保護、國土資源領域窩案串案，其中國土部門74名官員因非法批準征用土地、違法發放開發商礦產許可證等被立案。

(二)房地產一級開發中突出環保工作的必要性

生態環境和房地產一級開發利用是一個整體,在房地產一級開發和再開發過程中,必須以生態環境的保護為前提,采取合理措施,規范布局,使房地產一級開發和生態環境保護兩者達到有機統一。房地產一級開發是房地產業開發的基礎階段，卻也是解決生態環保問題的關鍵階段，環保問題靠預防，預防工作要在規劃階段得到落實，因此，在房地產一級開發階段突出環保工作，是預防未來更嚴重的與房地產有關的生態惡化問題的合理手段。如果在土地一級開發規劃階段就研究其可能的后果，也就不會有侵占耕地、揚塵污染、水污染等問題在后續房產開發過程中暴露。

四、措施與建議

(一)降低房地產一級開發的生態足跡

適當提高住宅容積率，減少耕地占用，致力于建筑的生態節能研究，在房地產一級開發前期的設計階段，結合城市的實際情況，適當提高住宅建筑容積率，從而降低房地產業的生態足跡[3]，同時大力倡導節能與綠色建筑，轉變能源消耗結構，優化土地資源利用結構，這也是降低生態足跡另一有效措施。同時實施以安徽省內房地產一級開發企業、地方政府等房地產一級開發的受益者及房地產一級開發過程中對生態環境的破壞者為主體，以生態環境保護者為對象的房地產開發生態補償[4]，采用專項基金和政策補償相結合的形式,鼓勵房地產一級開發產業鏈的生態創新。

(二)完善與集約型增長方式相適應的房地產開發與生態環境保護的地方法規實施細則

國務院出臺的《建設項目環境保護管理條例》以及安徽省政府發布的《安徽省國家建設征用土地實施辦法》與《安徽省環境保護條例》將對安徽省房地產一級開發過程中的環境意識和行為產生積極的約束作用，但是《安徽省國家建設征用土地實施辦法》自1982年出臺后至今都未經修改，已經無法適應現階段房地產經濟形勢與房地產一級開發的規范需求，需要在此基礎上制訂更完善和完整的法規體系。各項具體法規政策和專門法律法規，要以維護環境資源全民所有權為基本點[5]，建立一支力量足夠的、具有獨立執行對生態環境保護和管理職能的執法隊伍,以保證安徽省房地產一級開發監督管理工作的有序進行。