倉儲用地土地使用稅優惠政策及稅務處理

周星

為進一步擴內需、穩經濟、促進物流業健康發展，財政部、國家稅務總局發布的《關于物流企業承租用于大宗商品倉儲設施的土地城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（財稅［2018］62號，以下簡稱財稅［2018］62號）明確，自2018年5月1日起至2019年12月31日止，對物流企業承租用于大宗商品倉儲設施的土地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計佂城鎮土地使用稅。

這是對財政部、國家稅務總局于2017年4月26日發布的《關于繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（財稅［2017］23號，以下簡稱財稅［2017］23號）中規定的對物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的進一步明確。為了讓這一政策落到實處，本文將運用案例就最新物流企業大宗商品倉儲用地土地使用稅優惠政策進行解析。

一、享受稅收優惠的具體對象及幅度

財稅［2017］33號規定，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，對物流企業自有的（包括自用和出相）大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。即對物流企業自有的倉儲設施用地，不管是自用還是出租，只要是用于通知所規定的尤宗商品存儲，就繼續減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅優惠。但考慮到我國物流業正處在快速發展過程中，有關體制機制有可能調整，延長優惠期暫定為3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。

提醒注意的是，此前，享受減免土地使用稅的物流企業必須是自有土地，不包括承租、無償使用非專業物流企業單位和個人的土地。但財稅［2018］62號文規定，自2018年5月1日起至2019年12月31日止，對物流企業承租用于大宗商品倉儲設施的土地，也可減按所屬土地等級適用稅額標標的50%計征城鎮土地使用稅。

［案例1］甲物流企業2018年年初實際占用土地面積為20000平方米，其中自有的大宗商品倉儲設施用地15800平方米，承租相鄰企業乙公司閑置廠房4200平方米用于大宗商品倉儲設施。甲物流企業涉及大宗商品倉儲設施用地2018年應繳納城鎮土地使用稅應是多少？（城鎮土地使稅年稅額為12元/平方米）

［解析］自2017年1月1日至2019年12月31日，對物流企業自有的大宗商品倉儲設施用地；自2018年5月1日起至2019年12月31日止，對物流企業承租用于大宗商品倉儲設施的土地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。甲物流企業涉及大宗商品倉儲設施用地2018年應繳納城鎮土地使用稅=15800×12×50%+4200×12×4÷12+4200×12×8÷12×50%=128400（元）。

值得一提的是，納稅人享受其他土地使用稅優惠政策的，不再同時享受此項減稅政策。

二、享受優惠注意三個政策界定

財稅［2018］62號明確“本通知所稱的物流企業、大宗商品倉儲設施范圍及其他未盡事宜，按照財稅［2017］33號文執行”。

1.享受政策優惠的物流企業的界定。財稅［2017］33號文明確，通知中所稱物流企業，是指至少從事倉儲或運輸一種經營業務，為工農業生產、流通、進出口和居民生活提供倉儲、配送等第三方物流服務，實行獨立核算、獨立承擔民事責任，并在工商部門注冊登記為物流、倉儲或運輸的專業物流企業。

物流業是融合運輸業、倉儲業、貨代業和信息業等的復合型服務業，但可享受《通知》中城鎮土地使用稅稅優惠的專業物流企業是指：至少從事倉儲或運輸一種經營業務，為工農業生產、流通、進出口和居民生活提供倉儲、配送等第三方服務的物流企業；并且在工商部門注冊登記營業執照文本中注有物流、倉儲或運輸的字樣。

其中，倉儲指通過倉庫對商品與物品的儲存與保管，是連接生產、供應、銷售的中轉站；配送服務，是以現代送貨形式實現資源配置的一項服務行為，幾乎包括了所有物流功能要素，集一般的配送及裝卸、包裝、保管、運輸于一身，通過這一系列活動完成將貨物送達的目的，特殊的配送則還要以加工活動為支撐。

2.大宗商品及倉儲設施用地的界線。財稅［2017］33號文規定了大宗商品及倉儲設施用地的界定范圍。即可享受稅收惠的專業流企業大宗商品倉儲設施只是特定范圍，其倉儲設施必須是同一設施而不是多處、占地面積必在6000平方米（含6000平方米）以上，且存儲的是大宗商品。

對于倉儲、物流企業的同一個倉儲庫點，無論涉及多少張《土地使用證》，只要自有和承租相連地塊的儲存設施和物流作業配套設施總體面積超過6000平方米，且滿足政策規定的倉儲用途的規定，都應當認定為“大宗商品倉儲設施”，應予以減半征收土地使用稅。

［案例2］A物流企業2018年年初同一大宗商品倉儲設施實際占用土地面積為6300平方米，其中自有的大宗商品倉儲設施用地4200平方米，承租相鄰企業B公司閑置廠房2100平方米全部用于儲存《通知》規定的大宗商品。A物流企業涉及大宗商品倉儲設施用地2018年應繳納城鎮土地使用稅如何計算？（城鎮土地使用稅年稅額為12元/平方米）

［解析］根據財稅{2017］33號文相關規定，由于自有的大宗商品倉儲設施用地4200平方米不足6000平方米，A物流企業不能享受減按所屬土地等級相適用稅額標準的50%計征城鎮土地使稅優惠。

而根據財稅［2018］62號文相規定，自2018年5月日起，A物流企業自有加上承租B公司用于同一大宗商品倉儲設施土地達到6300平方米，超過財稅［2017］33號文規定的6000平方米的下限。

A物流企業2018年5月1日起可以享受減按50%計征城鎮土地使用稅優惠政策。該A物流企業涉及大宗商品倉儲設施用地，2018年應繳納城鎮土地使用稅=（4200+2100）×12×4/12+（4200+2100）×12×8/12×50%=50400（元）。

3.大宗商品倉儲設施占地范圍規定。財稅［2017］33號文明確，倉儲設施用地，包括倉庫庫區內的各類倉房（含配送中心）、油罐（池）、貨場、曬場（堆場）、罩棚等儲存設施和鐵路專用線、碼頭、道路、裝卸搬運區域等物流作業配套設施的用地。可見，不僅只有庫區內的倉儲設施用地可以享受減稅，物流作業的配套設施用地也可以享受。

值得注意的是，財稅［2017］33號文強調，對物流企業的辦、生活區用地及其他非直接從事大宗商品倉儲設施的用地，不屬于優惠范圍，應按規定征收城鎮土地使用稅。各類工業、商業企業非物流企業內部倉庫不屬于（通知）的優惠范圍，應按規定征收城鎮土地使用稅。

［案例3］C物流企業自已擁有土地12000平方米。該企業2019年年初同一大宗商品倉儲設施實際占用土地面積為9500平方米，其中各類倉房（含配送中心）占地5000平方米、油罐（池）1000平方米、貨場2000平方米、曬場（堆場）1000平方米、罩棚500平方米；另外企業內道路占地500平方米，并有600平方米裝卸搬運區；其余自有用地全部為辦公、生活區用地。C物流企業2019年應繳納城鎮土地使用稅多少元？（城鎮土地使甲稅年稅額為12元/平方米）

［解析］C物流企業上述儲存設施9500平方米和道路500平方米、裝卸搬運區600平方米，均屬于財稅［2017］33號文規定的倉儲設施用地。

根據財稅［2017］33號與財稅［2018］62號文規定，2019年12月31日前，對物流企業自有和承租的同一倉儲設施占地面在6000平方米及以上大宗商品倉儲設施，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。其余自有土地全部為辦公、生活區用地不屬于優惠范圍，應按規征收城鎮土地使用稅。則C物流企業涉及大宗商品倉儲設施用地，2019年應繳納城鎮土地使用稅=（12000-9500-500-600）×12+（9500+500+600）×12×50%=80400（元）。

三、需按規定辦理減免稅備案的手續

財稅［2017］33號文明確，符合減稅條件的物流企業需攜相關材料向主管稅務機關辦理備案手續。即確定物流企業大宗商品倉儲設施用地減半征收城鎮土地使用稅屬于備案類。因此，符合條件的納稅人享受此項優惠不需稅務機關審批，但是應依法按期進行納稅申報并報送納稅人的相關證照復印件、減免稅審查備案表、土地使用權證等相關證明材料以及稅務機關要求提供的其他資料，向主管稅務機關備案。未按規定備案的，一律不得享受減免優惠。提交資料清單主要有以下七種：

（1）減免稅審批（備案）申請表；（2）營業執照；（3）上年度主營業務收入科目賬頁復印件；（4）土地使用杖證明以及占地情況平面圖（用地規劃圖、建設施工圖等）；（5）各類倉儲設施的竣工驗收報告；（6）土地出租（承租）合同及納稅證明；（7）對外租賃土地用于倉儲的，應出具承租方用地的使用情況說明。

另外，納稅人要注意減征稅款的會計處理及納稅申報。財稅［2017］33號文規定的減征土地使用稅，系備案類的法定稅率減半征收，因此無需先征后退，也不能作為“政府補貼”進行處理。

符合條件的納稅人在每季度繳納土地使用稅時，可以直接減征。納稅人無論是執行《企業會計準則》還是“企業會計制度”或者《小企業會計制度》或者《小企業會制度》，對減征的土地使用均不作計提的賬務處理，只需按所屬土地等級現行適用稅額標準的50%，申報繳納減半后的應納稅款即可。